5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi

Bir kira sözleşmesi üzerinden beş yıl geçmesi, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez ve tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Tahliye talebi; Türk Borçlar Kanunundaki sebepler, sözleşmenin türü ve somut olay dikkate alınarak değerlendirilir.

 Eğer bir kiracı kiraladığı konut veya işyerinde 5 yılını tamamladıysa, bu onun aniden tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Kira sözleşmesinin süresi bittikten sonra aynı şartlarla her defasında bir yıl sürelik olmak üzere 10 defa yenilenebilir. Eğer kira sözleşmesi 1 yıl için yapıldıysa kiraya veren ancak 11 yılın bitiminde kira sözleşmesini bir daha yenilemeyeceğini bildirerek kira sözleşmesini feshedebilir. Bunun için kira sözleşmesinin sonlanmasından en az 3 ay öncesinden kiracıya yazılı ihbarda bulunmak zorundadır. Süre hesaplanırken ihbarın kiracıya ulaştığı tarih esas alınır. On uzama yılının sonunda kiraya verenin tahliye talep etmesi için herhangi sebebe ihtiyacı yoktur. 

Kira sözleşmesi beş yılını doldurduğunda, ev sahibi kiracının tahliyesi için direkt bir dava açma hakkına sahip değildir. Bu süre zarfında kiracı, taşınmakla ilgili herhangi bir yükümlülük altında değildir. Temel olarak, 5 yıllık süre zarfında kiracının hakları korunur ve tahliye talebi kanunen sınırlandırılır.

Buna karşın, ev sahipleri, 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi gibi bir hakkı olmasa da, kira sözleşmesinin 5. yılını takiben kira bedelinin tespitine ilişkin bir dava açabilir. Bu dava, kira bedelinin piyasa şartlarına veya enflasyon oranlarına göre güncellenmesini talep etmek için açılır. Kiraya veren tarafından açılan bu dava, mevcut kira bedelinin yeniden düzenlenmesini sağlar; fakat kiracının tahliyesini gerektirmez.

5 yıl süresini doldurmuş olan kira sözleşmelerinde, ev sahipleri kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep edebilirler.  Ancak kiracıyı tahliye etmek söz konusu olduğunda, net ve geçerli nedenler olmadıkça, ev sahibinin bu yönde adım atabilmesi kanunlar çerçevesinde mümkün değildir. 

 5 Yılını Dolduran Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Türk hukuk sistemine göre, kira sözleşmesini 5 yılını dolduran her kiracı tahliye edilemez. Yani, kira sözleşmesinin süresi beş yılını tamamladıysa ve kiracı da kiralananı amacına uygun kullanıyor ise sırf bu süreyi tamamlamış olması nedeniyle kiracının tahliye edilmesi söz konusu olamaz.

Ancak; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen tahliye nedenlerinin varlığı durumunda ise, mal sahibi tahliye talebinde bulunabilir.  Bu tahliye sebepleri şunlardır:

• Eğer kiralayan veya mirasçılarının oturması için konutun boşaltılması gerekiyorsa,
• Kiralanan yerin yeniden inşa veya onarım gibi nedenlerle boşaltılmasının zorunlu olması halinde,
• Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi gibi durumlarda,
• Kiracının, kiralanan yerde ciddi zararlara yol açması veya sözleşmeye aykırı davranışlar sergilemesi halinde,
• Kiracının önceden verilmiş bir tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talebi.

Yukarıda sıralanan sebeplerin herhangi birinin varlığı halinde, kiraya veren tarafından kiracının tahliyesi istenebilecektir. Fakat tahliye talebinde bulunmadan önce somut olayın detaylarına, yani neden bahsedildiği ve bu nedenlerin gerçekte var olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

5 Yılını Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiraya veren, kiracının taşınmazda 5 yılı tamamlaması durumunda bile kimi hallerde tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumu açıklamak gerekirse:

• Kiraya Verenin Kendi İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Talebi: Kiracı yükümlülüklerini yerine getirse de, kiraya veren belli şartlar doğrultusunda kiralananı kira süresinin sonunda tahliye etmesini talep edebilir. Bu ihtiyaçlar; kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacının olmasıdır. Bu tür bir tahliye talebinde, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kanıtlanması gereklidir.
• Yeni Malikin Tahliye Hakkı: Eğer taşınmaz malik değiştirirse, yeni malik, kendisi veya yukarıda sayılan yakınları için taşınmazı kullanmak istiyorsa, mülkiyeti devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı olarak durumu kiracıya bildirmelidir. Bildirimden 6 ay sonra dava açarak, kiralananı boşaltabilir.
• İyileştirme, Onarma veya Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliye: Esaslı tadilat, yapım veya onarım gerekliyse ve bu süreçte taşınmazın kullanımı mümkün değilse, kiraya veren tahliye davası açabilir. 
• Kiracının Taşınma Sözü Verip Çıkmaması: Kiracı kiralananı boşaltacağını yazılı olarak bildirdiyse ve bu taahhüde uymazsa, kiraya veren taşınmazı boşaltmak için dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir.
• Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini geç ödüyorsa ve bu durum nedeniyle iki haklı ihtar almışsa, kiraya veren sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kiracıyı beş yılını doldurduktan sonra tahliye etmenin özel koşulları ve yasal süreçleri mevcuttur. Tahliye işlemleri, çeşitli durumlar ve yasal gereklilikler çerçevesinde dikkatli bir şekilde yönetilmelidir. Bu süreçler, işlem tarihleri ve diğer önemli hususlar kiraya veren ve kiracı tarafından dikkatle takip edilmeli ve mevzuata uygun davranılmalıdır.

5 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi, kiraya verene sırf sürenin dolması nedeniyle tahliye hakkı vermez. Bununla birlikte taraflar, kira bedeli, ihtiyaç iddiası veya başka bir tahliye sebebi bakımından uyuşmazlık yaşayabilir. Hangi yolun uygulanacağı, sözleşmenin türüne ve ileri sürülen talebe göre belirlenir.

Gerçek, samimi ve kanundaki koşullara uygun bir ihtiyaç iddiası tahliye talebine konu olabilir; ancak bu ihtiyaç iddiası beş yıllık sürenin dolmasından bağımsız olarak değerlendirilir. Beş yılın dolması, ihtiyaç nedeniyle tahliyenin ön şartı veya tek başına tahliye nedeni değildir.

• Ev sahibinin ya da birinci dereceden yakınının konut ihtiyacı olması,
• Gayrimenkulün yıkılacak olması ya da baştan aşağı yenilenmesi gerektiği durumlar,
• Ev sahibinin başka bir haklı ve geçerli sebebi.

Bu tür bir talepte bulunulduğunda, mahkeme, ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığını göz önünde bulundurarak bir karar verecektir.

Ev sahibinin, 5 yıllık kira sözleşmesi sonrasında kiracıyı çıkarabilmesi için yasal çerçevede belirli şartları sağlaması ve bu durumu kanıtlaması gerekmektedir. Her iki tarafın da haklarının korunması ve adaletli bir çözüme kavuşturulması adına, bu tür durumlar yasal yollarla ve mahkeme kararıyla sonuçlandırılmaktadır.

5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıllık sürenin tamamlanması veya bu süreden sonra yenilenen sözleşmeler, kira bedelinin tespiti bakımından özel bir değerlendirme gerektirebilir. Kira tespit davası tahliye davasından farklıdır; amacı, kanundaki ölçütlere göre uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir.

Kira bedelinin tespiti değerlendirilirken kanundaki koşullar, on iki aylık TÜFE ortalaması, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi ölçütler birlikte ele alınır. Beşinci yıldan sonra uygulanacak bedel için tek bir otomatik oran veya herkes için aynı sonuç yoktur.

Kira tespitinde davanın ve bildirimin hangi tarihte yapıldığı, uygulanacak dönemi etkileyebilir. Sözleşmedeki artış hükmü, yeni kira döneminin başlangıcı ve başvurunun zamanı birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle her sözleşmeye uygulanacak tek bir bildirim veya dava tarihi kuralı varmış gibi hareket edilmemelidir.

Kira tespit davası, 5 yıllık sürenin sonunda kiracılara uygulanacak olan kira artışını belirlemek için kullanılan hukuki bir yoldur. Beş yılını doldurmuş kiracılara kira artışı uygulanacaksa, kiraya veren tarafından hakkaniyet ve piyasa şartları göz önünde bulundurulmalıdır. Uygun süreç takip edildiğinde ve yasal süre sınırlarına uyulduğunda, kira bedelinin adalete uygun bir şekilde artırılması sağlanmış olur.

5 Yıllık Kiracının Kira Artışı

Kira sözleşmesi beş yılını tamamlayan kiracılar için Türk Borçlar Kanununun 344/2 maddesi büyük önem taşımaktadır. Bu düzenleme, kiraya verenin, kira dönemi sonunda 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması oranında kira bedelini arttırabileceğine işaret etmektedir. 

Kiracı ve kiraya veren arasında belirlenemeyen kira artışı durumlarında, kanun kapsamında TÜFE’nin 12 aylık ortalaması dikkate alınır. Bu oran, resmi istatistik kuruluşları tarafından yayımlanan verilere göre hesaplanır ve kira artışında bir rehber olarak kullanılır.

Eğer kiracı, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması kadar kira artışını kabul etmiyorsa, kiraya veren, konuyu yargıya taşıyabilecektir. Bu süreç “Kira Tespit Davası” olarak bilinir.

Kira Tespit Davası, kiracının ödemesi gereken güncel kira bedelini tespit etmek üzere mahkemeye başvuru anlamına gelir. Bu dava, kiraya veren tarafından, kira bedelinin piyasadaki emsal değerlere uygun olarak düzenlenmesi için açılabilir.

5 Yılını Dolduran Kiracı Hakları

Kira sözleşmeleri süresince kiracı ve ev sahibinin hakları bellidir. Ancak 5 Yılı dolduran kiracı hakları dikkate alındığında, kira bedelinin tespiti hususunda önemli detaylar ortaya çıkar. Kira süresi beş yılı aşan ya da beş yıl tamamlandıktan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için uygulanacak kira bedeli konusunda bazı özel hükümler vardır.

Beş yıllık sürenin sonunda ve sonraki her beş yılın tamamlanmasının ardından kira bedelinin güncellenmesi aşağıdaki kriterlere dayalı olarak mahkeme tarafından yapılır:

• Tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) son on iki aydaki ortalama değişim oranı
• Kiralanan taşınmazın durumu
• Bölgedeki emsal kira bedelleri

Mahkeme, yukarıda belirtilen üç kriteri göz önünde bulundurarak yeni kira dönemi için uygun kira bedelini tespit eder.

Her beş yılın sonunda hâkim tarafından belirlenen yeni kira bedeli, daha önceki süreçlerde benimsenen prensiplere göre de değiştirilebilir. Özetle, 5 yılını dolduran kiracı hakları, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi ve her iki tarafın da haklarının korunması noktasında önemli bir rol oynar.

Kiracıların ve ev sahiplerinin bu düzenlemeler çerçevesinde hareket etmeleri, hem anlaşmazlıkların önlenmesi hem de taraflar arasındaki ilişkinin uzun vadeli sağlıklı yürütülmesi açısından büyük bir öneme sahiptir.

Kira Artışında Güncel Uygulama

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Güncel kira artışı değerlendirilirken, geçici sınır yerine Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlükteki hükümleri ile sözleşmenin ve somut uyuşmazlığın koşulları dikkate alınmalıdır.

Kira artışıyla ilgili uyuşmazlıklarda sözleşmedeki hüküm, yeni kira döneminin başlangıcı, tarafların yazılı bildirimleri ve ödeme kayıtları birlikte değerlendirilmelidir. Tek bir oran veya tek başına tarafların talebi, her sözleşme için aynı hukukî sonucu doğurmaz.

Bu çerçevede, kiracılar bu tür durumlarla karşılaştıklarında avukatları aracılığıyla, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre haklarını koruma altına alabilirler.  

Ev Sahibi 5 yıl Sonra Ne Kadar Zam Yapar?

Kiracı ile ev sahibi arasında kira sözleşmesi yapıldığında, her iki tarafın belirli hakları ve sorumlulukları vardır. Kira bedelinin artışı söz konusu olduğunda, belirli kurallar devreye girmektedir. Özellikle, ev sahibi 5 yıl sonra ne kadar zam yapar? sorusunun cevabı, kiracıların ve ev sahiplerinin en çok merak ettiği konuların başında gelir.

Türk hukuk sisteminde, kira kontratlarında belirtilen kira bedelinin 5 yıl boyunca tüketici fiyat endeksini geçmeyecek oranda arttırılması esastır. Ancak, 5 yılın sonunda ev sahibi, kira bedelinin mahkeme tarafından tespiti için dava açma hakkına sahiptir. Mahkeme tarafından yapılacak olan bu artış, otomatik olarak belirlenmiş bir oran olmayıp, bazı kriterlere göre belirlenir. Kira artışı değerlendirilirken dikkate alınması gereken unsurlar şunlardır;

• Evin mevcut durumu, içinde bulunduğu bakım ve onarım durumu gibi özellikler göz önünde bulundurulur.
• Aynı bölgede benzer koşullarda olan diğer kiralık konutların kira bedelleri kıyaslanır.
• Kiracının eski kiracı olması sebebiyle mahkeme tarafından emsal kira bedelinde hakkaniyete uygun düşecek bir indirim yapılır. 

Bu kriterlere dayanarak, ev sahibinin yapacağı kira artışı, bir hakim tarafından adil bir şekilde belirlenebilir. Bu süreçte, taraflar arası önceden var olan anlaşmaların bir önemi kalmaz; yani 5 yıl tamamlandığında, kira bedelindeki artış, yukarıda bahsedilen unsurlara göre yeniden değerlendirilir.

Kira artışının belirlenmesi sırasında, kiracının korunması amacıyla belirlenmiş bir limit veya yüzde dikkate alınabilir. Ancak, genel olarak, ev sahibinin 5 yıl sonra uygulayabileceği zam miktarını anlamak için, mevcut yasal çerçeveyi ve yukarıda bahsi geçen kriterleri göz önünde bulundurmak gereklidir.

Ev sahibi ve kiracılar arasındaki bu süreç, karşılıklı anlayış içinde yürütüldüğünde, her iki tarafın da haklarının korunmasına yardımcı olur. Bu nedenle, kira artışlarının belirlenmesinde hukuki sürecin ve mevzuatın doğru bir şekilde takip edilmesi önemlidir.

Kira Uyuşmazlığında Belge ve Arabuluculuk Kontrolü

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Güncel kira artışı ve kira bedelinin tespiti değerlendirilirken, geçici sınır yerine Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlükteki hükümleri ile sözleşmenin ve somut uyuşmazlığın koşulları dikkate alınmalıdır.

Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, yazılı bildirimler, varsa tahliye taahhüdü ve kiralananın kullanımına ilişkin belgeler; talebin niteliğine göre önem taşıyabilir. Dava veya icra yoluna başvurmadan önce hangi belgenin hangi iddiayı desteklediği kontrol edilmelidir.

İlk ayrım, talebin kira bedeliyle mi yoksa tahliyeyle mi ilgili olduğudur. Beş yıllık sürenin dolması kira bedelinin tespiti bakımından önem taşıyabilir; ancak tahliye talebi için ileri sürülen hukukî sebep, süre ve belgeler ayrı değerlendirilir. Bu iki talebi aynı kabul etmek, tarafları yanlış işlem yoluna yöneltebilir.

Kira artışında sözleşmedeki hüküm, yeni kira dönemi, tarafların yazışmaları ve ödeme kayıtları; tahliye talebinde ise örneğin ihtiyaç iddiası, yazılı taahhüt veya temerrütle ilgili belgeler önem kazanabilir. Her belge her talep için aynı sonucu doğurmaz; belge ile ileri sürülen iddianın uyumlu olması gerekir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası saklı kalmak üzere, dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Başvurulacak yol, talebin türüne göre değişebileceğinden süreç öncesinde güncel usul kuralları değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanması hâlinde dahi, tarafların hangi kira dönemi, hangi bedel veya hangi tahliye düzenlemesi üzerinde anlaştığının açık yazılması önem taşır. Anlaşma sağlanamazsa, izlenecek dava veya takip yolu da talebin hukukî niteliğine göre ayrıca belirlenir.

Kiraya veren ve kiracı açısından sözleşme süresi, uzama dönemleri, bildirimler ve ödeme geçmişi aynı dosyada birlikte ele alınmalıdır. Sadece “beş yıl doldu” veya “zam kabul edilmedi” şeklindeki tek bir bilgi, tahliye ya da kira tespiti sonucunu kesin olarak belirlemez.

 Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Ev sahibinin, evi başka birisine satma hakkına sahip olduğunu, ancak bu durumun kiracının haklarını da etkilediğini belirtmek gerekir. Türk Borçlar Kanunu madde 310 uyarınca, ev, kiracının ikamet ettiği sırada satılsa bile, yeni ev sahibi mevcut kira sözleşmesine taraf olur ve kira sözleşmesi devam eder.

Ancak, Türk Borçlar Kanunu  madde 351’de belirli durumlar için yeni ev sahibinin tahliye talebinde bulunabileceğini öngörür. Bu durumlar; yeni malikin kendisinin, eşinin, alt veya üst soyunun ya da yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma gereksiniminin olmasıdır. Yani evi satın alan kişi gerçekten bu evi kendi ihtiyaçları veya yasalarca bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanması gerekiyorsa ve bu ihtiyaç samimi ise, kira sözleşmesini bitirebilme hakkı doğar.

Bu ihtiyaç hakim tarafından değerlendirilir. Bu süreci işleyebilmesi için yeni mal sahibinin,  satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve verilen sürenin bitmesinden itibaren en geç bir ay içinde tahliye davası açması gerekir. 

Yeni malik eğer kiracıyı gereksinim amacıyla tahliye ettiriyorsa, TBK’nın 355. maddesi gereği, taşınmazı üç yıl boyunca başkalarına kiraya veremez. Eğer yeni malik bu süre içerisinde evi başkasına kiralar ise eski kiracıya, son kira yılında ödenen yıllık kira bedeline kadar tazminat ödenmesine karar verilebilir. 

Sonuç olarak, ev sahibi evi satıp mülkiyeti devretse bile, kiracının mevcut kira sözleşmesinden doğan hakları, Türk hukuk sistemince korunmaktadır ve bu durum yasada açıkça belirlenmiştir.

[forminator_form id=”12056″]