5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi

Bir kira sözleşmesi üzerinden beş yıl geçmesi, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez ve tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Kiraya veren, kiracıyı ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve o sebebin süre ile şekil şartlarına uyarak tahliye edebilir; bu sebepler beş yıl dolmadan da dolduktan sonra da ileri sürülebilir.

Beş yılın dolması asıl olarak kira bedelini etkiler. Bu tarihten sonra kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin hâkim tarafından emsal kiralar da gözetilerek yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu dava mevcut kirayı günceller; kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz.

Sebep göstermeden fesih ise beş yılla değil, on yıllık uzama süresiyle ilgilidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra on uzama yılı dolmadıkça yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek sözleşmeye son veremez. Bu sürenin nasıl hesaplandığı aşağıda ayrı bir başlıkta gösterilmiştir.

5 Yılını Dolduran Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun kullanıyor ve kirasını ödüyorsa, yalnızca beş yılı doldurduğu için tahliye edilemez. Tahliye, kanundaki sebeplerden birinin gerçekleşmesine bağlıdır. Beş yıl dolduğunda dört ayrı konu sıkça birbirine karıştırılır; aşağıdaki tablo bunları ayırır.

Tablodaki ilk iki satır kira bedeline, son iki satır sözleşmenin sona ermesine ilişkindir. Kira bedeline dair bir talep tahliye sonucu doğurmaz; tahliye talebi de kira bedelini değiştirmez.

5 Yılını Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı beş yılını doldurmuş olsun olmasın, kiraya veren aşağıdaki sebeplerden birine dayanabilir. Her sebebin şartı ve süresi farklıdır.

• Kiraya verenin gereksinimi (TBK m. 350): Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kardeş veya diğer yakınlar, kiraya veren onlara bakmakla yükümlü değilse bu kapsama girmez. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ispatlanması gerekir.
• Yeniden inşa veya imar (TBK m. 350): Kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa tahliye davası açılabilir.
• Yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351): Kiralananı sonradan edinen kişi, aynı kişiler için gereksinim varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352): Kiracı, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün geçerlilik koşulları tahliye taahhütnamesi yazısında açıklanmıştır.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352): Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
• Kiranın ödenmemesi (TBK m. 315): Muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Sürede ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.
• Sözleşmeye aykırı kullanım (TBK m. 316): Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması, yazılı ihtara rağmen aykırılığın sürmesi hâlinde fesih sebebi olabilir.
• Kiracının aynı yerde konutu bulunması (TBK m. 352): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Bu sebeplerin hiçbiri beş yılın dolmasına bağlı değildir. İhtiyaç veya tahliye taahhüdü gibi bir sebep varsa beş yılın beklenmesi gerekmez; sebep yoksa beş yılın dolması da tahliye hakkı vermez.

On Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

TBK m. 347 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren sürenin bittiğine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.

Hesapta üç dönem ayrılır: ilk sözleşme süresi, on uzama yılı ve bunları izleyen uzama yılı. On yıl, sözleşmenin başlangıcından değil ilk sürenin bitiminden itibaren sayılır. Bu yüzden toplam süre her sözleşmede aynı değildir. Aşağıdaki çizelge, aynı tarihte başlayan bir yıllık ve beş yıllık iki sözleşmeyi karşılaştıran varsayımsal bir örnektir.

Çizelge, on uzama yılı dolduktan sonra başlayan uzama yılının sonu için fesih bildirimi yapılacağı kabulüyle hazırlanmıştır. İlk fırsat kaçırılırsa aynı bildirim sonraki uzama yıllarının her biri için yapılabilir. Taraflar arada yeni bir yazılı kira sözleşmesi imzalamışsa sürenin hangi sözleşmeden başlatılacağı ayrıca değerlendirilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Tarih hesabı her sözleşmenin kendi başlangıç ve yenileme tarihleri üzerinden yapılmalıdır.

5 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiraya verene sırf bu nedenle tahliye hakkı vermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmemişse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve sonraki yıllarda da aynı şekilde yenilenir. Kiracı bu dönemde taşınmak zorunda değildir; dilerse on beş günlük bildirim süresine uyarak sözleşmeyi kendisi sona erdirebilir.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminde ancak kanundaki bir sebebe dayanabilir:

• Kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi,
• Kiralananın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi,
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler: yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması.

Gereksinim veya yeniden inşa sebebine dayanan dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. İhtiyaç iddiası beş yıllık sürenin dolmasından bağımsızdır; mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir. Gereksinim nedeniyle boşaltılan yer, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenebilir. Kira tespit davası tahliye davasından farklıdır: sözleşme devam eder, yalnızca ödenecek kira bedeli belirlenir.

Hâkim bu belirlemeyi yaparken on iki aylık TÜFE ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir sonuca varır. Tarafların sözleşmede artış oranı kararlaştırmış olup olmamasına bakılmaz. Beşinci yıldan sonra uygulanacak bedel için tek bir otomatik oran yoktur; kira kendiliğinden piyasa bedeline de çıkmaz. Yeni bedel ya tarafların anlaşmasıyla ya da mahkeme kararıyla belirlenir.

Kira tespitinde tarih kontrolü (TBK m. 345):

• Kira tespit davası her zaman açılabilir; önemli olan kararın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağıdır.
• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve dava izleyen yeni kira dönemi sona ermeden açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar sağlanmazsa belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Hangi yolun izleneceği sözleşmedeki artış hükmüne ve yenileme tarihine göre değişir. Her kiraya verenin aynı tarihte ihtarname göndermesi gerektiği şeklinde bir kural yoktur.

5 Yıllık Kiracının Kira Artışı

Kira artışında iki ayrı kural vardır ve bunlar sözleşmenin yaşına göre devreye girer.

İlk beş yıl içindeki yenilemeler (TBK m. 344/1–2): Tarafların yenilenen kira dönemi için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede artış hükmü yoksa bedeli, aynı oranı aşmamak üzere ve kiralananın durumunu gözeterek hâkim belirler. Bu dönemde TÜFE ortalaması bir üst sınırdır.

Beş yıldan sonra (TBK m. 344/3): Beş yıl dolduktan sonraki yenilemede hâkim, TÜFE ortalamasıyla bağlı kalmadan emsal kiraları ve kiralananın durumunu da değerlendirir. Sonuç TÜFE oranının üzerinde de altında da çıkabilir. Bu değerlendirme kendiliğinden işlemez; taraflar anlaşamazsa kira tespit davası açılması gerekir. Dava açılmadığı ve taraflar yeni bedelde anlaşmadığı sürece olağan yıllık artış uygulanmaya devam eder.

5 Yılını Dolduran Kiracı Hakları

Beş yılını dolduran kiracının sözleşmesi, kendisi sona erdirmedikçe yıldan yıla uzamaya devam eder ve kiracı yalnızca sürenin dolduğu gerekçesiyle çıkarılamaz. Kira bedeli bakımından kiracı da kira tespit davası açabilir; emsal kiraların altında kalmış bir bedel kadar, emsallerin üzerinde kalan bir bedelin belirlenmesi de istenebilir.

Hâkimin belirlediği bedel yeni kira yılı için geçerlidir. Sonraki yıllarda yeniden olağan yıllık artış uygulanır; emsal ve hakkaniyete göre yeni bir belirleme izleyen beş yılın sonunda istenebilir. Kiracının ödediği kiralara ilişkin banka kayıtlarını ve kiraya verenle yazışmalarını saklaması, hem kira tespitinde hem de olası bir tahliye iddiasında işini kolaylaştırır.

Kira Artışında Güncel Uygulama

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde yeniden Türk Borçlar Kanunu m. 344 uygulanır; yüzde 25 güncel bir sınır değildir. İşyeri kiraları bu geçici sınırın kapsamında hiç yer almamıştır.

On iki aylık TÜFE ortalaması her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanır ve yenileme ayına göre değişir. Bu nedenle uygulanacak oran, sözleşmenin yenilendiği aya ait resmî veriden kontrol edilmelidir. Yenileme tarihinde yürürlükte yeni bir geçici düzenleme bulunup bulunmadığına da bakılmalıdır.

Ev Sahibi 5 yıl Sonra Ne Kadar Zam Yapar?

Ev sahibi beş yıl dolduğunda kirayı tek taraflı olarak dilediği tutara çıkaramaz. İlk beş yılda artış, on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Beş yıl dolduktan sonra ise ev sahibi bu sınırın üzerinde bir bedel istiyorsa ya kiracıyla anlaşması ya da kira tespit davası açması gerekir.

Mahkemenin belirleyeceği bedel önceden bilinen bir yüzde değildir. Değerlendirmede şu unsurlar öne çıkar:

• Kiralananın konumu, büyüklüğü, yaşı, bakım ve onarım durumu,
• Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedelleri,
• On iki aylık TÜFE ortalaması,
• Kiracının uzun süredir aynı yerde oturması gibi hakkaniyet değerlendirmesinde gözetilen olgular.

Bu nedenle mahkemece belirlenen bedel, yeni bir kiracıya uygulanacak piyasa kirasıyla her zaman aynı olmaz. Emsal araştırması çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle yapılır; tarafların sunduğu emsal sözleşmeler de dikkate alınır.

Kira Uyuşmazlığında Belge ve Arabuluculuk Kontrolü

İlk ayrım, talebin kira bedeliyle mi yoksa tahliyeyle mi ilgili olduğudur. Beş yılın dolması kira bedelinin tespiti bakımından önem taşır; tahliye talebi ise dayanılan sebebe, o sebebin süresine ve belgelerine göre ayrıca değerlendirilir. İki talebi aynı saymak tarafları yanlış yola yöneltir.

Başvurudan önce şu belgeler bir araya getirilmelidir:

• Kira sözleşmesi: Başlangıç tarihi, ilk süre, artış maddesi ve sonradan imzalanan ek sözleşme veya yenilemeler.
• Ödeme kayıtları: Banka dekontları ve ödeme tarihleri; temerrüt ve iki haklı ihtar iddialarında belirleyicidir.
• Bildirimler: Noter ihtarnameleri ve diğer yazılı bildirimler ile bunların karşı tarafa ulaştığı tarihler.
• Talebe özgü belgeler: Kira tespitinde emsal kira bilgileri; ihtiyaç iddiasında gereksinimi gösteren belgeler; taahhüde dayanılıyorsa tahliye taahhüdünün aslı.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulması gerekir. Kira tespit davası ve tahliye davası bu kapsamdadır; icra dairesi aracılığıyla yürütülen tahliye takipleri ise kendi usulüne tabidir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa hangi kira dönemi, hangi bedel veya hangi tahliye tarihi üzerinde anlaşıldığı tutanağa açıkça yazılmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte talebin niteliğine uygun dava açılır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Ev sahibi kiradaki evi satabilir; satış kira sözleşmesini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı koşullarla devam eder.

Yeni malikin tahliye isteyebilmesi TBK m. 351’deki şarta bağlıdır: kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi bulunmalıdır. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir. Gereksinimin gerçek ve samimi olup olmadığını mahkeme değerlendirir.

Kiralanan gereksinim nedeniyle boşaltılmışsa TBK m. 355 uyarınca haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Sık Sorulan Sorular

Beş yıl dolunca ev sahibi kiracıyı sırf bu nedenle çıkarabilir mi?

Çıkaramaz. Beş yılın dolması tahliye sebebi değildir; ev sahibinin ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya kiranın ödenmemesi gibi kanunda yer alan bir sebebe dayanması gerekir. Sebep göstermeden fesih ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra mümkündür.

Beş yıllık sözleşme bitince kiracı hemen taşınmak zorunda mı?

Hayır. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmemişse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek tahliye isteyemez.

Beş yıldan sonra kira otomatik olarak piyasa bedeline çıkar mı?

Çıkmaz. Taraflar yeni bedelde anlaşmazsa kira tespit davası açılması gerekir ve bedeli hâkim; TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek belirler. Dava açılmadıkça olağan yıllık artış uygulanır.

Kira tespit davası kiracının tahliyesini sağlar mı?

Sağlamaz. Kira tespit davasında yalnızca ödenecek kira bedeli belirlenir ve sözleşme devam eder. Kiracı belirlenen bedeli ödemezse bu, kiranın ödenmemesine ilişkin ayrı hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

Beş yıllık ilk sözleşme ile bir yıllık ilk sözleşmede uzama hesabı aynı mı?

Değildir. On yıllık uzama süresi ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra başlar. İlk süresi bir yıl olan sözleşmede on uzama yılı on birinci yılın sonunda, ilk süresi beş yıl olan sözleşmede on beşinci yılın sonunda dolar; fesih bildirimi bunu izleyen uzama yılının sonu için yapılır.

İhtiyaç veya tahliye taahhüdü varsa beş yılı beklemek gerekir mi?

Gerekmez. Bu sebepler sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğuna bağlı değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede dava, belirli süreli sözleşmenin süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır; tahliye taahhüdünde ise taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurulur veya dava açılır.

Dayanak mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310, 315, 316, 344, 345, 347, 350, 351, 352 ve 355; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B. Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; süre hesabı sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihlerine göre değiştiğinden somut durum için bir avukattan görüş alınması önerilir.