Kira Artışı Neye Göre Yapılır?

Kira artışı, sözleşme her yıl yenilenirken kira bedelinin ne kadar artırılabileceğini belirleyen kurallara dayanır ve yanlış uygulandığında hızla uyuşmazlığa dönüşür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca yenileme ayında geçerli 12 aylık ortalama TÜFE’yi aşamaz; sözleşmedeki oran daha düşükse o uygulanır. Bu sınır yeni kiralamada değil, devam eden sözleşmenin yenilenmesinde geçerlidir; hesaplamada mevcut aylık kira esas alınır ve genellikle yenileme ayından hemen önce açıklanan TÜFE ortalaması kullanılır, “yıllık enflasyon” ile karıştırmak en sık hatadır. Ayrıca sözleşme beş yılı doldurduğunda, emsal kiralar ve hakkaniyet ölçütleriyle kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir, bu ayrıntı çoğu pazarlığı tersine çevirir.

Kira artışında yasal sınır nedir: TBK 344 ve TÜFE 12 aylık ortalama

Konut ve çatılı işyeri için geçerli kural

Kira artışında temel kural, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344’tür. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, “yenilenen kira dönemlerinde” kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Pratikte bu şu anlama gelir: Sözleşmede artış maddesi bulunsa da bulunmasa da, yıllık yenileme geldiğinde uygulanabilecek artışın bir “tavanı” vardır. O tavan da 12 aylık ortalama TÜFE’dir. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa, taraflar genelde o düşük oranı uygular.

Buradaki kritik nokta “12 aylık ortalama” ifadesidir. Haberlerde geçen yıllık enflasyon, aylık enflasyon gibi oranlar, kira artışı tavanı ile aynı şey değildir. Kira artışında esas alınan ölçüt, TBK’daki ifadeyle 12 aylık ortalama TÜFE sınırıdır.

Sözleşmede yazan oran yasal sınırı aşarsa ne olur

Sözleşmede “her yıl %50 artar” gibi bir hüküm yer alabilir. Ancak bu hüküm, TBK m.344’teki tavanı aşıyorsa aştığı ölçüde geçerli olmaz. Yani sözleşmede yüksek bir oran yazması, kiraya verene tek başına yasal tavanın üstünde artış hakkı vermez.

Uygulamada doğru yaklaşım şudur: Yenileme tarihinde geçerli yasal tavan oran bulunur ve kira, bu tavanı geçmeyecek şekilde artırılır. Taraflar dilerse bunun altında bir artışta da anlaşabilir. Ama üstüne çıkılması, kiracı açısından ciddi risk ve uyuşmazlık doğurur.

%25 tavan dönemi ve sona ermesi

Konut kiralarında bir dönem, TBK’daki TÜFE tavanından bağımsız olarak %25’lik geçici bir üst sınır uygulandı. Bu düzenleme, konut kira sözleşmelerinin yenilenmesinde artışı %25 ile sınırladı ve 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı.

Bu geçici tavanın sona ermesiyle birlikte, 2 Temmuz 2024 sonrası yenilemelerde konut kiralarında da genel rejime dönüldü. Yani 2026 itibarıyla, yenileme dönemindeki kira artışının ana sınırı yine TBK m.344 ve 12 aylık ortalama TÜFE kuralıdır.

Yenileme döneminde hangi TÜFE verisi baz alınır?

Yenileme ayı nasıl tespit edilir (başlangıç tarihi esas alınır)

Kira artışında “yenileme ayı”, sözleşmenin ilk başladığı tarihe göre belirlenir. Örneğin sözleşme 10 Ekim 2023’te başladıysa kira yılı genellikle 10 Ekim 2024’te yenilenir. Kiracı her ayın 1’inde ödeme yapıyor olsa bile, artışın hangi ay ve hangi oranla uygulanacağı hesabında esas olan, sözleşmedeki başlangıç tarihidir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde çoğu zaman sözleşme kendiliğinden uzar. Bu uzama, başlangıç tarihini değiştirmez. Bu yüzden “kaçıncı yıl artışı” ve “hangi ayın oranı” soruları, yine aynı başlangıç çizgisinden yürür.

Bir önceki ayın 12 aylık ortalaması kuralı

Uygulamada kira artışında, yenileme tarihinden önce TÜİK tarafından yayımlanmış en güncel TÜFE bültenindeki “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı esas alınır. TÜFE bültenleri her ay düzenli yayımlandığı için, çoğu yenilemede bu oran pratik olarak “bir önceki ayın” 12 aylık ortalamasına denk gelir.

Dikkat edilmesi gereken istisna şudur: Yenileme tarihi ayın çok başındaysa ve ilgili aya ait TÜFE bülteni henüz açıklanmamışsa, bir önceki bülten baz alınır. Bu nedenle “yenileme ayı Temmuz” demek tek başına yeterli olmayabilir. Yenileme gününde hangi bültenin yayımlanmış olduğuna bakmak gerekir.

Aylık, yıllık ve 12 aylık ortalama farkı

TÜİK bültenlerinde birkaç farklı oran birlikte yer alır: aylık değişim (bir önceki aya göre), yıllık değişim (bir önceki yılın aynı ayına göre) ve on iki aylık ortalamalara göre değişim. Kira artışında karıştırılan nokta genelde burasıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal tavanla ilişkili olan oran, bültende açık adıyla geçen “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır. Bu oran, tek bir ayın sıçramalarını daha az yansıtır. Daha dengeli bir çizgi verir.

Kira artışı hesaplama formülü ve adım adım yöntem

Artış oranını bulma ve kiraya uygulama

Kira artışını hesaplarken iki veriye bakın: sözleşmede yazan artış oranı ve yenileme ayı için geçerli TÜFE 12 aylık ortalama oranı. Uygulanacak oran, kural olarak bu ikisinden düşük olanıdır. Sözleşmede artış hiç yazmıyorsa, yine yasal tavanı aşmamak kaydıyla tarafların anlaşması gerekir. Anlaşma yoksa ihtilaf mahkemeye taşınabilir.

Adım adım yöntem:

1. Mevcut (çıplak) aylık kirayı netleştirin. Aidat, yakıt, demirbaş bedeli gibi kalemleri kira ile karıştırmayın.
2. Yenileme tarihinde esas alınacak TÜFE “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını bulun.
3. Sözleşme oranı varsa karşılaştırın ve uygulanacak artış oranını belirleyin.
4. Formül: Yeni kira = Eski kira x (1 + artış oranı).

• Örnek: 20.000 TL x (1 + 0,40) = 28.000 TL.

Hesaplamayı yaparken “yıllık TÜFE” ya da “aylık TÜFE” ile işlem yapmak sık yapılan hatadır. Kira artış tavanında aranan oran, 12 aylık ortalamadır.

Yuvarlama ve kuruş hassasiyeti

Hukuken kira bedeli Türk Lirası olarak belirlenir ve banka transferinde kuruşlu tutar ödemek teknik olarak mümkündür. Uygulamada en temiz yaklaşım şudur: Hesabı iki ondalık basamakla çıkarın ve kuruşuna kadar ödeyin.

Taraflar pratiklik için “tam TL” üzerinden anlaşmış olabilir. Böyle bir alışkanlık varsa, genelde aşağıdaki yöntemler sorun çıkarmaz:

• 0,50 TL ve üzerini bir üst TL’ye tamamlamak,
• 0,49 TL ve altını aşağı yuvarlamak.

Uyuşmazlık ihtimali görüyorsanız, gereksiz tartışma yaratmamak için yuvarlama yapmadan ödeme daha güvenlidir.

Banka ödemesinde açıklama kısmı nasıl yazılır

Banka açıklaması, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda “hangi ayın kirası ödendi” sorusunu netleştirir. Kısa ve standart bir format kullanın:

• “2026 Ağustos kira bedeli, [adres/daire no]”
• “2026-08 kira, sözleşme başlangıç: 10.10.2023”
• “2026 Ağustos kira (yenileme artışı uygulanmıştır)”

Ev sahibi ile aynı anda depozito, aidat, demirbaş gibi başka ödeme kalemleri de varsa, her birini açıklamada ayrı ayrı belirtin. Bu, kira artışı tartışmalarında gereksiz karışıklığı azaltır.

Örnek kira artışı hesapları: farklı kira tutarlarına göre

TÜFE oranı üzerinden örnek senaryolar

Aşağıdaki örneklerde artış oranını, anlatımı kolaylaştırmak için varsayımsal bir TÜFE 12 aylık ortalama oranı üzerinden göstereceğim. Siz kendi yenileme ayınız için geçerli oranı alıp aynı formülü uygulayabilirsiniz.

Formül: Yeni kira = Eski kira x (1 + artış oranı)

• Eski kira: 12.000 TL, artış oranı: %40
  Yeni kira = 12.000 x 1,40 = 16.800 TL

• Eski kira: 18.500 TL, artış oranı: %35
  Yeni kira = 18.500 x 1,35 = 24.975 TL
  (Kuruşlu tutar çıkması normaldir. Ödeme kuruşlu yapılabilir.)

• Eski kira: 30.000 TL, artış oranı: %45
  Yeni kira = 30.000 x 1,45 = 43.500 TL

Sözleşmede “her yıl %50 artış” yazsa bile, yenileme ayınızda yasal tavan örneğin %40 ise, üst sınır %40’tır. Bu durumda hesap %40 üzerinden yapılır. Tersi de mümkündür: Sözleşmede %25 yazıyorsa ve yasal tavan %40 ise, genelde %25 uygulanır.

Yenileme ayı değişince sonucun değişmesi

Kira artışında sonucu değiştiren en kritik unsur, yenileme ayındaki TÜFE 12 aylık ortalama oranının her ay farklılaşmasıdır. Aynı kira bedeli için bile, yenileme ayı bir ay ileri veya geri kaydığında, uygulanacak tavan oran değişebilir.

Örneğin eski kira 20.000 TL olsun:

• Yenileme ayında oran %38 ise: 20.000 x 1,38 = 27.600 TL
• Bir sonraki ay oran %41 olursa: 20.000 x 1,41 = 28.200 TL

Bu nedenle “komşu şu kadar yaptı” karşılaştırması her zaman doğru sonuç vermez. Sözleşme başlangıç tarihi, yenileme günü ve o tarihte yayımlanmış son TÜFE bülteni birlikte değerlendirilmelidir.

Kira artışında özel durumlar: 5 yıl kuralı, yeni kiracı, dövizle kira

5 yıl dolunca kira tespit davası ve arabuluculuk

Kira sözleşmesi 5 yılı aştığında (veya 5 yıldan sonra yenilendiğinde) artış hesabı sadece TÜFE tavanıyla sınırlı kalmaz. Bu aşamada “kira tespiti” gündeme gelir. Mahkeme, yeni kira yılındaki bedeli belirlerken TÜFE 12 aylık ortalama, taşınmazın durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirir. Sonuç, çoğu zaman “hak ve nesafet” denilen hakkaniyet süzgecinden geçer. Bu kural, sonraki her 5 yılın sonunda da yeniden devreye girebilir. Detaylar Türk Borçlar Kanunu m.344-345 içinde yer alır.

2026 itibarıyla kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkta mahkemeye gitmeden önce dava şartı arabuluculuk uygulanır. Kira tespitinde de pratikte önce arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Zamanlama önemlidir. Yeni dönemde geçerli olmasını istiyorsanız, genelde yenilemeden önce süreci başlatmak gerekir. TBK m.345’teki 30 günlük süre mantığı, uygulamada gecikmeyi pahalı hale getirebilir.

Yeni sözleşmede başlangıç bedeli serbestisi

Yeni kiracıyla yapılan yeni sözleşmede başlangıç kira bedeli kural olarak tarafların anlaşmasına bağlıdır. TBK m.344’teki TÜFE tavanı, esasen “yenilenen dönemlerdeki artış” içindir. Bu yüzden “geçen yılki kiracıya şu kadar zam yapılmıştı” bilgisi, yeni sözleşmenin başlangıç bedelini otomatik belirlemez. Yine de piyasa rayici, taşınmazın nitelikleri ve dürüstlük kuralı, pazarlığın doğal sınırlarıdır.

Dövizle belirlenen kirada artışın genel çerçevesi

Dövizle kira iki ayrı başlıkta değerlendirilir. Birincisi, TBK açısından: kira bedeli yabancı para kararlaştırılmışsa, kural olarak 5 yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. İstisna olarak uyarlama (aşırı ifa güçlüğü) gibi durumlar ayrıca tartışılabilir.

İkincisi, kambiyo mevzuatı açısından: Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında bazı sözleşmeleri dövizle yapmasına sınırlamalar getirilebilir. Dövizli kira sözleşmelerinin Türk lirasına çevrilmesi ve geçiş dönemi artış yöntemleri gibi teknik detaylar, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın 32 sayılı Karar’a ilişkin Tebliği içinde düzenlenir. Bu alanda istisnalar çok olduğu için, sözleşmenin tarafları ve taşınmazın niteliği mutlaka birlikte değerlendirilmelidir.

Ev sahibi tavandan fazla zam isterse izlenecek yol nedir?

Yazılı bildirim, ihtar ve delil düzeni

Ev sahibi yasal tavanın üzerinde zam istiyorsa, konuyu mümkün olduğunca yazılı yürütün. Telefon konuşmaları unutulur, mesajlar da dağınık kalabilir. Basit bir WhatsApp yazışması bile başlangıç için iş görür, ama kritik noktaları tek bir metinde toplamak daha sağlıklıdır.

Şunları düzenli şekilde saklayın: kira sözleşmesi, yenileme tarihini gösteren sayfa, bankadan kira dekontları, ev sahibinin zam talebi, sizin verdiğiniz yanıt ve (varsa) hesapladığınız artış oranı.

Ev sahibi “şu tutarı öde, yoksa tahliye” gibi baskı kuruyorsa, gerektiğinde noter ihtarnamesi ile şu çerçeve netleştirilebilir: Yenileme tarihinde uygulanacak artışın yasal sınırı, buna göre hesaplanan yeni kira ve ödemenin hangi ay için yapıldığı. Bu, ileride “eksik ödeme” iddiası üzerinden tartışma çıkmasını zorlaştırır.

İhtirazi kayıtla ödeme ve uyuşmazlıkta seçenekler

Uyuşmazlık uzuyorsa iki temel yaklaşım vardır:

• Yasal olduğunu düşündüğünüz tutarı bankadan ödeyip açıklamaya “2026 Ağustos kira bedeli, yasal artış sınırı esas alınarak” gibi net bir not düşmek.
• Risk görmek istemiyorsanız, fazla istenen kısmı da “ihtirazi kayıtla” ödemeniz ve sonrasında iade veya tespit için hukuki yola başvurmanız.

Hangi yolun daha güvenli olduğu, somut duruma bağlıdır. Özellikle temerrüt ve tahliye iddiaları teknik ayrıntı içerebilir. Bu nedenle yazılı kayıt ve zamanlama önemlidir.

2026 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Kira tespiti, kira alacağı ve birçok tahliye sebebinde arabulucuya başvuru, pratikte ilk duraktır. (dava şartı arabuluculuk uygulaması).

Depozito ve aidat kira artışıyla karıştırılır mı?

Sık karışan üç kalem var: kira, depozito ve aidat.

Depozito, kira gibi her yıl otomatik artan bir bedel değildir. Başlangıçta güvence olarak alınır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun üst sınırı da ayrıca düzenlenmiştir. Bu yüzden “kira arttı, depozitoyu da artır” talebi her zaman kendiliğinden haklı sayılmaz.

Aidat ise apartman/site yönetiminin giderlerine bağlıdır. Kira artış tavanıyla doğrudan bağlantılı değildir. Aidat artışı, genelde yönetim bütçesi ve kararlarına göre şekillenir. Ev sahibi aidatı “kira zammı” gibi pazarlık unsuru yapmaya çalışıyorsa, kalemleri baştan ayırmak gerekir.