Kira Geliri Beyannamesi Nasıl ve Ne Zaman Verilir? Kira Vergisi Hesaplama
Kira geliri beyannamesi, kiranın tahsil edildiği yılı izleyen yılın 1–31 Mart tarihleri arasında verilir. Beyanname en pratik şekilde Gelir İdaresi Başkanlığının Hazır Beyan Sistemi üzerinden, e-Devlet şifresiyle giriş yapılarak birkaç adımda gönderilir. 2026 yılında tahsil edilen kiralar 1–31 Mart 2027 döneminde beyan edilir; konut kira gelirinin 58.000 TL’lik kısmı vergiden istisnadır ve bu tutarı aşmayan konut kira geliri için beyanname verilmez.
Vergi tutarı ise kısaca şu sırayla bulunur: yıllık kira gelirinden varsa istisna düşülür, kalan tutardan götürü veya gerçek gider indirilir ve ortaya çıkan matraha gelir vergisi tarifesi uygulanır. Aşağıda beyan yükümlülüğü, son gün, Hazır Beyan adımları ve örnek hesaplama sırasıyla açıklanmıştır.
Bu yazıdaki 2026 yılı tutarları, 26 Ekim 2026 tarihinde 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ve Gelir İdaresi Başkanlığının kira geliri açıklamaları esas alınarak kontrol edilmiştir. Tutarlar her yıl yeniden belirlendiği için 2027 ve sonraki yılların gelirlerinde güncel rakamlara bakılmalıdır.
Kira Geliri Beyannamesi Kimler Verir?
Konut, işyeri, arsa gibi mal ve hakları kiraya veren gerçek kişilerin elde ettiği gelir, vergi mevzuatında “gayrimenkul sermaye iradı” olarak adlandırılır ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre vergilendirilir. Beyanname verme zorunluluğu, kiralananın konut mu işyeri mi olduğuna ve yıllık tutara göre değişir.
| Kira geliri türü | 2026 yılı gelirleri için sınır | Sonuç |
|---|---|---|
| Konut kira geliri | 58.000 TL istisna | Yıllık toplam bu tutarı aşarsa beyanname verilir; istisna tutarı beyannamede düşülür. |
| Kiracının stopaj (vergi kesintisi) yaptığı işyeri kira geliri | 400.000 TL brüt beyan sınırı | Sınır aşılırsa gelirin tamamı beyan edilir; yıl içinde kesilen vergi hesaplanan vergiden mahsup edilir. |
| Stopaj ve istisna uygulanmayan kira geliri | 22.000 TL beyan sınırı | Bu tutar istisna değil sınırdır; aşılırsa gelirin tamamı beyan edilir. |
İşyeri kirasında kiracı şirket, serbest meslek erbabı gibi vergi kesintisi yapmakla yükümlü bir kişiyse, brüt kira üzerinden yüzde 20 oranında stopaj keser. Konut kira geliri ile stopajlı işyeri kira geliri birlikte elde edilmişse 400.000 TL’lik sınırın aşılıp aşılmadığı, işyeri kirasının brüt tutarı ile konut kirasının istisnayı aşan kısmı birlikte dikkate alınarak belirlenir.
Konut Kira İstisnasından Kimler Yararlanamaz?
Konut kira istisnası herkes için otomatik olarak uygulanmaz. Aşağıdaki kişiler, konut kira gelirleri 58.000 TL’nin altında kalsa bile bu istisnadan yararlanamaz:
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar,
- Beyan edilsin veya edilmesin; ücret, menkul sermaye iradı, kira ve diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı 2026 yılı için 1.500.000 TL’yi aşanlar.
Birden fazla konuttan kira alan kişi istisnayı her konut için ayrı ayrı değil, toplam konut kira gelirine bir kez uygular. Bir konutta birden fazla kişinin payı varsa her ortak kendi payına düşen kirayı beyan eder ve istisnadan ayrı ayrı yararlanır; paylaşılmamış mirasta da her mirasçı için aynı kural geçerlidir.
Aralık 2025’te kabul edilen 7566 sayılı Kanun’un teklif aşamasında konut kira istisnasının emekliler dışındaki kişiler için kaldırılması önerilmişti. Bu öneri yasalaşmadı; istisna 2026 yılı gelirleri için de 58.000 TL olarak uygulanmaktadır.
Kira Beyannamesi Ne Zaman Verilir ve Vergi Ne Zaman Ödenir?
Kira beyannamesi her yıl 1–31 Mart tarihleri arasında, bir önceki takvim yılında tahsil edilen kiralar için verilir. 2026 yılı kira gelirlerinin beyan dönemi 1–31 Mart 2027’dir.
Kira gelirinde vergi, tahsil esasına göre doğar. Kiracıdan alınamayan kira o yıl beyan edilmez. Geçmiş yıllara ait kiralar topluca tahsil edilirse tahsil edildiği yılın geliri sayılır. Gelecek yıllara ait kiralar peşin alınırsa her yılın kirası, ait olduğu yılın geliri olarak beyan edilir.
Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi iki eşit taksitte ödenir:
- Birinci taksit: Beyanname dönemi olan Mart ayı sonuna kadar, beyannameye ait damga vergisiyle birlikte,
- İkinci taksit: Temmuz ayı sonuna kadar (son gün hafta sonuna denk gelirse izleyen ilk iş günü).
Ödeme; GİB internet sitesi ve mobil uygulaması, anlaşmalı bankalar, PTT iş yerleri veya vergi daireleri aracılığıyla yapılabilir. Kira geliri elde eden kişinin yıl içinde vefat etmesi hâlinde ise ölüm tarihine kadar olan döneme ait beyanname, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir. Bu yükümlülük, mirasçıların miras kalan mallar için ayrıca ödediği veraset ve intikal vergisinden farklıdır.
Kira Beyannamesi Nasıl Verilir? Hazır Beyan Sistemi Adımları
Kira geliri, ücret, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşan beyannameler için GİB’in Hazır Beyan Sistemi kullanılır. Sistem, kişi adına bilinen bilgileri önceden doldurur; kullanıcı bu bilgileri kontrol edip eksikleri tamamlar.
- Sisteme giriş yapın: Hazır Beyan Sistemine e-Devlet şifresi, vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu ve şifre ya da yabancı kimlik numarasıyla girilebilir. Aynı hizmete e-Devlet’teki Hazır Beyan Sisteminden Beyanname Düzenleme sayfasından da ulaşılır.
- Kira gelirini beyan etmeyi seçin: Açılan ekranda “Sistem üzerinden kira gelirimi beyan edeceğim” seçeneği işaretlenir.
- Taşınmaz ve tutar bilgilerini kontrol edin: Kiraya verilen taşınmazın konut veya işyeri olduğu, hisse oranınız ve yıl içinde fiilen tahsil ettiğiniz kira tutarı girilir. İşyeri kirasında brüt tutar ve kesilen stopaj ayrıca gösterilir.
- Gider yöntemini seçin: Götürü gider veya gerçek gider yöntemlerinden biri seçilir. Gerçek gider seçilirse gider kalemleri tek tek girilir.
- Hesaplamayı inceleyip onaylayın: Sistemin hesapladığı matrah ve vergi kontrol edilir. Beyanname elektronik ortamda onaylandığı anda verilmiş sayılır.
- Tahakkuk fişini kaydedin ve ödemeyi planlayın: Onaydan sonra oluşan tahakkuk üzerinden ödeme yapılır.
İlk kez kira geliri beyan edecek kişinin önceden vergi dairesine kayıt yaptırması gerekmez; beyanname onaylandığında mükellefiyet kaydı ve tahakkuk sistem tarafından otomatik olarak oluşturulur. Beyanname istenirse vergi dairesine kâğıt ortamında da verilebilir veya mali müşavir aracılığıyla elektronik olarak gönderilebilir.
Beyannamedeki kira tutarının, ödeme kayıtları ve kira sözleşmesinde yazan bedel ile uyumlu olması gerekir. Konut ve işyeri kiralarında tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT kanalıyla belgelendirilmesi de zorunludur; elden yapılan ödemeler özel usulsüzlük cezasına konu olabilir.
Kira Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Kira vergisinin hesaplanmasında izlenecek sıra şöyledir:
- Yıl içinde tahsil edilen toplam kira geliri bulunur.
- Şartlar sağlanıyorsa konut kira gelirinden 58.000 TL istisna düşülür.
- Kalan tutardan götürü veya gerçek gider indirilir.
- Bulunan matraha gelir vergisi tarifesi uygulanır.
- İşyeri kirasında yıl içinde kesilen stopaj, hesaplanan vergiden düşülür.
Götürü Gider Yöntemi
Götürü gider yöntemini seçen kişi, belge göstermeden kira gelirinin yüzde 15’ini gider olarak düşer. İstisnadan yararlanan kişilerde yüzde 15, istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır. Götürü gider yöntemini seçen kişi iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez. Yöntem seçimi kiraya verilen taşınmazların tamamı için yapılır; bir kısmı için götürü, diğer kısmı için gerçek gider seçilemez.
Gerçek Gider Yöntemi
Gerçek gider yönteminde, belgelendirilen giderler kira gelirinden indirilir. Başlıca indirilebilecek giderler şunlardır:
- Kiraya verilen taşınmaza ait sigorta, onarım, bakım ve idare giderleri,
- Kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Taşınmaz için ödenen emlak vergisi gibi vergi, resim ve harçlar,
- Amortisman,
- Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmaz için, edinildiği yıldan başlayarak 5 yıl süreyle edinme bedelinin yüzde 5’i (2021 yılından önce edinilen konutlar bu indirimden yararlanamaz),
- Kiraya veren kişinin kendisinin kirada oturduğu konut için ödediği kira.
7566 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda, konut olarak kiraya verilen taşınmazların alımında kullanılan kredilerin faizleri artık kira gelirinden indirilemez. Faiz gideri indirimi yalnızca konut dışındaki mal ve haklar için devam etmektedir.
Konut istisnasından yararlanan ve gerçek gider yöntemini seçen kişi, giderlerin tamamını değil yalnızca vergiye tabi kısma düşen oranını indirebilir. Bu oran şu formülle bulunur: İndirilebilecek gider = Toplam gider × (Toplam kira geliri − 58.000 TL) / Toplam kira geliri. Giderlere ait belgelerin 5 yıl saklanması gerekir.
2026 Yılı Gelir Vergisi Tarifesi
2026 yılında elde edilen kira gelirlerine aşağıdaki tarife uygulanır:
| Vergiye tabi gelir (matrah) | Oran |
|---|---|
| 190.000 TL’ye kadar | %15 |
| 400.000 TL’nin 190.000 TL’si için 28.500 TL, fazlası | %20 |
| 1.000.000 TL’nin 400.000 TL’si için 70.500 TL, fazlası | %27 |
| 5.300.000 TL’nin 1.000.000 TL’si için 232.500 TL, fazlası | %35 |
| 5.300.000 TL’den fazlasının 5.300.000 TL’si için 1.737.500 TL, fazlası | %40 |
Örnek Kira Vergisi Hesaplaması (2026 Geliri)
Varsayımsal örnek: Bir ev sahibi, tek dairesini 2026 yılı boyunca aylık 30.000 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 12 ayın kirasını tahsil etmiştir. Başka beyana tabi geliri yoktur, gelirlerinin gayrisafi toplamı 1.500.000 TL’yi aşmamaktadır ve götürü gider yöntemini seçmiştir.
| Hesap kalemi | Tutar |
|---|---|
| Yıllık konut kira geliri (30.000 × 12) | 360.000 TL |
| Konut kira istisnası | 58.000 TL |
| İstisna sonrası kalan | 302.000 TL |
| Götürü gider (302.000 × %15) | 45.300 TL |
| Vergiye tabi gelir (matrah) | 256.700 TL |
| Gelir vergisi: 190.000 × %15 = 28.500 TL; 66.700 × %20 = 13.340 TL | 41.840 TL |
| Taksit tutarı (Mart ve Temmuz 2027) | 20.920 TL + 20.920 TL |
Bu tutara, Mart ayında ödenecek beyanname damga vergisi eklenir. Aynı kişinin ücret ve diğer gelirlerinin gayrisafi toplamı 1.500.000 TL’yi aşsaydı istisnadan yararlanamazdı. Bu durumda matrah 306.000 TL (360.000 TL − %15 götürü gider) ve hesaplanan vergi 51.700 TL olurdu.
Kira Geliri Beyan Edilmezse Ne Olur?
Süresinde beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen kira geliri, vergi idaresi tarafından tespit edildiğinde vergi aslı, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ile birlikte tarh edilir. Vergi ziyaı cezası kural olarak ziyaa uğratılan verginin bir katıdır.
Ayrıca süresinde beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen konut kira gelirinde 58.000 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. Ancak idare herhangi bir tespit yapmadan önce, süresinden sonra verilen beyanname ile kendiliğinden beyanda bulunan kişi istisnadan yararlanabilir. Bu nedenle beyan dönemi kaçırıldığında, bir tespit yapılmasını beklemeden beyanname verilmesi hem istisna hem de ceza bakımından önem taşır.
Kira geliri nedeniyle düzenlenen bir vergi/ceza ihbarnamesi tebliğ edilirse vergi cezasına karşı itiraz ve dava süreleri tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Uzlaşma, cezada indirim veya dava yollarından hangisinin uygun olduğu ihbarnamenin içeriğine göre vergi hukuku kuralları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Kira ilişkisine dair diğer konular için kira hukuku sayfasındaki rehberlere bakılabilir.
Beyan sınırları, istisna şartları ve Hazır Beyan Sistemine ilişkin güncel açıklamalar Gelir İdaresi Başkanlığının kira geliri sayfasında yer almaktadır.
Sık Sorulan Sorular
İlk defa kira geliri beyan edecek kişi vergi dairesine kayıt yaptırmalı mı?
Hayır. Hazır Beyan Sistemi üzerinden hazırlanan kira beyannamesi onaylandığında, kişi adına mükellefiyet kaydı ve vergi tahakkuku otomatik olarak oluşturulur. Vergi dairesine ayrıca başvurmak gerekmez.
Elden alınan kira beyan edilir mi?
Evet. Kira gelirinin vergilendirilmesinde ödemenin bankadan mı elden mi yapıldığına bakılmaz; tahsil edilen kira beyan edilir. Bunun yanında konut ve işyeri kiralarında ödemenin banka veya PTT kanalıyla belgelendirilmesi zorunlu olduğundan, elden ödeme ayrıca özel usulsüzlük cezasına yol açabilir.
Birden fazla evden kira alan kişi istisnayı her ev için ayrı kullanabilir mi?
Hayır. Birden fazla konuttan kira alınıyorsa 58.000 TL’lik istisna, tüm konut kira gelirlerinin toplamına yalnızca bir kez uygulanır. Ortak mülkiyetteki bir konutta ise her ortak kendi payına düşen kirayı beyan eder ve istisnayı ayrı ayrı kullanır.
Emekli olan ev sahibi kira beyannamesi verir mi?
Emekli olmak beyan yükümlülüğünü kaldırmaz. Yıllık konut kira geliri 58.000 TL’yi aşan emekli de beyanname verir. Emekli aylığı, 1.500.000 TL’lik gayrisafi gelir toplamının hesabına dahil edilir ve bu sınır aşılırsa istisnadan yararlanılamaz.
