Kira Sözleşmesinde Erken Tahliyede Makul Süre ve Tazminatı

Kira sözleşmesi sona ermeden evden veya işyerinden ayrılan kiracı, kalan bütün ayların kira bedelini ödemek zorunda mıdır? Ev sahibi erken tahliye nedeniyle tazminat isteyebilir mi? Kiracının kaç aylık kira bedelinden sorumlu olduğu nasıl belirlenir?

Bu soruların cevabı her kira sözleşmesinde aynı değildir. Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltması, bazı durumlarda kira bedeli ödeme sorumluluğunun devam etmesine neden olabilir. Ancak bu sorumluluk kural olarak sözleşmenin kalan bütün süresini kapsamaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre kiracının sorumluluğu, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlıdır.

Makul sürenin belirlenmesinde taşınmazın özellikleri, bulunduğu yer, kira piyasasının durumu ve kira sözleşmesindeki hükümler önem taşır. Yargıtayın 2026 yılında verdiği kararlar da özellikle sözleşmede kararlaştırılan fesih bildirim sürelerinin nasıl değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Bu yazıda erken tahliye halinde kiracının ve ev sahibinin haklarını, makul sürenin nasıl hesaplandığını ve Yargıtay kararlarının uygulamaya etkilerini açıklıyoruz.

Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkılabilir mi?

Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süre tamamlanmadan taşınmazı fiilen boşaltabilir. Ancak evi veya işyerini boşaltmak, kira sözleşmesinden doğan bütün borçların kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.

Örneğin bir yıllık kira sözleşmesi yapan kiracı, altıncı ayın sonunda başka bir şehre taşınmak zorunda kalabilir. Kiracı evi boşaltıp anahtarları teslim etse bile ev sahibinin bu nedenle uğradığı kira kaybından belirli şartlarda sorumlu tutulabilir.

Burada önemli olan, kiracının taşınmazı hangi nedenle boşalttığı, kira sözleşmesinde hangi şartların bulunduğu ve taşınmazın ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğidir.

Tarafların karşılıklı anlaşarak kira ilişkisini sona erdirmesi veya kanundan kaynaklanan haklı bir fesih nedeninin bulunması halinde ise farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir.

Erken Tahliye Eden Kiracı Kaç Aylık Kira Öder?

Erken tahliye halinde kiracının kaç aylık kira bedelinden sorumlu olacağına ilişkin herkes için geçerli sabit bir süre bulunmamaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi, kiracının kira sözleşmesinin süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı geri vermesi halinde borçlarının makul süre boyunca devam edeceğini düzenler.

Makul süre, taşınmazın benzer şartlarla yeniden kiraya verilebilmesi için objektif olarak gereken süredir.

Bu süre bazı olaylarda bir ay, bazı olaylarda iki veya üç ay, bazı ticari taşınmazlarda ise daha uzun olabilir.

Örneğin merkezi bir konumda bulunan, talebin yoğun olduğu bir dairenin kısa sürede kiraya verilmesi mümkün olabilir. Buna karşılık özel kullanım amacıyla hazırlanmış büyük bir işyerinin yeniden kiralanması daha uzun zaman gerektirebilir.

Bu nedenle ev sahibinin her erken tahliye durumunda üç aylık veya altı aylık kira isteme hakkı bulunduğu söylenemez.

Makul Süre Nasıl Belirlenir?

Makul süre hesaplanırken taşınmazın somut özellikleri değerlendirilir.

Başlıca ölçütler şunlardır:

• Taşınmazın konumu ve ulaşım imkânları
• Konut veya işyeri olarak kullanım amacı
• Büyüklüğü, fiziki durumu ve özellikleri
• Bölgede benzer taşınmazlara olan talep
• Kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğu
• Yeniden kiralama için yapılan ilan ve pazarlama çalışmaları
• Taşınmazın fiilen yeniden kiraya verildiği tarih
• Kira sözleşmesindeki fesih ve bildirim hükümleri

Taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde mahkeme, gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak makul süreyi belirleyebilir.

Örnek: İki Ayda Kiraya Verilebilecek Bir Dairenin Erken Boşaltılması

Bir kiracının aylık 25.000 TL kira ödediğini düşünelim.

Kiracı sözleşme sona ermeden evi boşaltmış ve anahtarları teslim etmiştir. Taşınmazın özellikleri ve bölgedeki piyasa koşulları incelendiğinde, aynı şartlarla iki ay içinde yeniden kiraya verilebileceği belirlenmiştir.

Bu durumda, başka bir hukuki engel veya sorumluluğu azaltan neden bulunmadığı varsayılırsa, iki aylık kira bedeli üzerinden hesaplama yapılabilir.

25.000 TL × 2 ay = 50.000 TL

Ancak bu tutar otomatik olarak ödenecek kesin bir tazminat değildir. Ev sahibinin elde ettiği yararlar, tasarruf ettiği giderler, taşınmazın daha erken kiralanması ve diğer somut koşullar hesaba katılmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Üç Aylık Bildirim Süresi Varsa Kiracı Üç Aylık Kira mı Öder?

Kira sözleşmelerinde sıklıkla, kiracının taşınmazı boşaltmadan önce belirli bir süre içinde ev sahibine haber vermesi gerektiği yazılır.

Ancak sözleşmedeki her bildirim süresi, erken tahliye halinde ödenecek tazminat süresi anlamına gelmez.

Burada iki farklı düzenleme birbirinden ayrılmalıdır:

Birincisi, kira sözleşmesinin normal dönem sonunda sona erdirilmesi için öngörülen bildirim süresidir.

İkincisi, kiracının sözleşme devam ederken taşınmazı erken boşaltmasına imkân veren özel fesih bildirim süresidir.

Bu iki düzenleme aynı hukuki sonucu doğurmayabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 7 Nisan 2026 Tarihli Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.04.2026, 2025/4213 E., 2026/1944 K.

Karara konu olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira döneminin sonunda yapılacak fesih bildirimi için üç aylık süre öngörülmüştür.

Kiracı, sözleşme süresi ve bildirim şartlarına uygun hareket etmeden taşınmazı boşaltmıştır. Alt derece mahkemelerinde sözleşmedeki üç aylık süre esas alınarak tazminat hesaplanmıştır.

Yargıtay ise söz konusu hükmün erken tahliye için belirlenmiş bir makul süre olmadığını, kira döneminin sonunda sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin bulunduğunu değerlendirmiştir.

Bu nedenle taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin, taşınmazın özellikleri ve piyasa koşulları araştırılarak bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir.

Kararın önemi: Kira sözleşmesinde üç aylık bildirim süresi yazması, kiracının erken tahliyede mutlaka üç aylık kira bedelinden sorumlu olacağı anlamına gelmez.

Sözleşmede Altı Aylık Erken Fesih Bildirimi Varsa Ne Olur?

Kira sözleşmesinde kiracıya, belirli bir süre önceden bildirim yapmak şartıyla sözleşmeyi dönem bitmeden sona erdirme hakkı tanınmış olabilir.

Böyle bir durumda bildirim süresine uyulmaması, erken tahliye tazminatının belirlenmesinde önem taşıyabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2 Haziran 2026 Tarihli Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.06.2026, 2026/2630 E., 2026/3424 K.

Uyuşmazlık, beş yıllığına kiralanmış bir lojistik deponun sözleşme süresi dolmadan boşaltılmasından kaynaklanmıştır.

Tarafların sözleşmesinde, kiracının altı ay önceden bildirim yapmak kaydıyla sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.

Kiracı, sözleşmedeki bildirim süresine uymadan taşınmazı tahliye etmiştir.

İlk derece mahkemesi, bilirkişi incelemesine dayanarak taşınmazın bir ay içinde yeniden kiraya verilebileceğini kabul etmiş ve bir aylık kira bedeli üzerinden tazminata hükmetmiştir.

Yargıtay ise tarafların erken fesih bakımından altı aylık bildirim süresi kararlaştırdıklarını dikkate almıştır. Somut olayda bu sürenin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Kararın önemi: Sözleşmede erken fesih hakkı için özel olarak belirlenmiş bildirim süresi, makul süre tazminatının hesabında belirleyici olabilir.

2026 Tarihli İki Yargıtay Kararı Birbiriyle Çelişiyor mu?

İlk bakışta kararların farklı sonuçlara ulaştığı düşünülebilir.

Ancak iki olayın sözleşme hükümleri aynı değildir.

07.04.2026 tarihli kararda sözleşmedeki üç aylık süre, kira döneminin sonunda yapılacak bildirime ilişkindir.

02.06.2026 tarihli kararda ise altı aylık süre, kiracının sözleşmeyi dönem bitmeden sona erdirebilmesi için öngörülmüştür.

Bu nedenle iki karar arasındaki temel fark, sözleşmedeki bildirim hükmünün hangi durumu düzenlediğidir.

Bir kira sözleşmesinde erken tahliye tazminatı hesaplanırken yalnızca süreye değil, ilgili sözleşme maddesinin tamamına bakılması gerekir.

Kiracı Anahtarı Teslim Etmezse Kira Borcu Devam Eder mi?

Erken tahliyede en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiracının taşınmazı boşaltmasına rağmen anahtar tesliminin ispatlanamamasıdır.

Kiracı eşyalarını evden çıkarmış olabilir. Elektrik ve su aboneliklerini kapatmış da olabilir. Ancak bu işlemler her durumda taşınmazın hukuken geri verildiğini kanıtlamaya yetmez.

Yargıtay uygulamasında, kiralananın geri verilmesinin ispatı bakımından anahtar teslimi önemli bir yere sahiptir.

Kiracı kural olarak anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, bu tarihten sonra ise şartları oluşmuşsa makul süre kira bedelinden sorumlu tutulabilir.

Anahtar Teslimi Nasıl İspatlanır?

En güvenli yöntemlerden biri, kiracı ile ev sahibinin yazılı bir anahtar teslim tutanağı düzenlemesidir.

Tutanakta taşınmazın adresi, teslim tarihi, teslim edilen anahtarların sayısı ve tarafların imzaları bulunmalıdır.

Ev sahibi anahtarları teslim almaktan kaçınıyorsa kiracı, hukuken uygun teslim ve bildirim yöntemlerini kullanmalıdır. Notere anahtar bırakılması veya mahkemeden tevdi mahalli belirlenmesinin istenmesi somut duruma göre gündeme gelebilir.

Burada yalnızca anahtarın bir yere bırakılması değil, yapılan işlemin kiraya verene usulüne uygun şekilde bildirilmesi de önemlidir.

Yargıtayın Anahtar Teslimine İlişkin Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.04.2011, 2010/13171 E., 2011/4655 K.

Yargıtay, kiralananın fiilen boşaltılmasının tek başına yeterli olmadığını; anahtar tesliminin de gerçekleşmesi gerektiğini açıklamıştır.

Kararda, kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması halinde kiracının uygun bir tevdi yöntemi kullanarak teslimi sağlaması ve durumu kiraya verene bildirmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle kiracının erken tahliye sürecinde yalnızca taşınmazı boşaltması değil, teslim işlemini belgeleyebilmesi de önem taşır.

Ev Sahibi Evi Yeniden Kiraya Vermek Zorunda mı?

Erken tahliye nedeniyle zarar oluştuğunda ev sahibinin de zararın gereksiz yere artmasını önleme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Bu durum, ev sahibinin her koşulda bulduğu ilk kiracıyla sözleşme yapmak zorunda olduğu anlamına gelmez.

Ancak kiraya veren, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi konusunda makul çabayı göstermelidir.

Örneğin ev sahibi, piyasa koşullarına uygun bir kira bedeliyle taşınmazı kiraya verme imkânına sahipken hiçbir gerekçe olmadan uzun süre boş tutuyorsa, ortaya çıkan bütün kira kaybını eski kiracıdan isteyemeyebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi de kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderlerin ve elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların hesaba katılmasını öngörmektedir.

Kiracı Yeni Bir Kiracı Bulursa Tazminat Ödemekten Kurtulur mu?

Evet, kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde kiracının sorumluluğu makul süre dolmadan sona erebilir.

TBK m. 325’e göre kiracının önerdiği yeni kişinin:

• Kiraya veren tarafından kabul edilmesi beklenebilecek nitelikte olması,
• Kira bedelini ödeyebilecek ekonomik güce sahip bulunması,
• Kira ilişkisini devralmaya hazır olması

gerekir.

Örneğin bir kiracı, sözleşmesi devam ederken başka bir şehre taşınacaktır. Eski kiracı, aynı koşullarla evi kiralamaya hazır ve kira bedelini ödeme gücü bulunan bir kişiyi ev sahibine önerir.

Bu kişinin kanuni şartları taşıması halinde eski kiracının sorumluluğunun sona ermesi gündeme gelebilir.

Ancak yalnızca bir kişinin telefon numarasını ev sahibine vermek her durumda yeterli değildir. Önerilen kişinin gerçekten kiralamaya hazır olması ve gerekli koşulları taşıması önemlidir.

Bu nedenle yeni kiracı önerisinin ve buna ilişkin yazışmaların saklanması yararlı olacaktır.

Ev Sahibi Evi Yeniden Kiraya Verirse Eski Kiracıdan Kira İsteyebilir mi?

Taşınmazın yeniden kiraya verilmesi, erken tahliye nedeniyle talep edilebilecek kira kaybının belirlenmesinde önemlidir.

Ev sahibi, taşınmazı başka bir kişiye kiraya vermişse aynı dönem için elde ettiği kira gelirinin hesaba katılması gerekir.

Örneğin kiracı evi 1 Mart tarihinde teslim etmiş, ev sahibi ise 1 Nisan tarihinde yeni kiracıyla kira ilişkisini başlatmıştır.

Bu durumda ev sahibinin aynı taşınmaz için Nisan ayından itibaren elde ettiği kira gelirini dikkate almadan eski kiracıdan ayrıca aynı dönem için tam kira bedeli istemesi hukuken sorunlu olacaktır.

Bununla birlikte yeni kira bedelinin önceki kira bedelinden düşük olması veya başka zarar kalemlerinin bulunması halinde uyuşmazlığın özellikleri ayrıca incelenmelidir.

Erken Tahliye Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Erken tahliye tazminatının hesabında temel olarak üç aşama bulunmaktadır.

1. Taşınmazın geri verildiği tarih belirlenir.

Kiracının taşınmazı fiilen boşalttığı tarih ile anahtarları teslim ettiği tarih farklı olabilir.

2. Makul süre tespit edilir.

Sözleşme hükümleri, taşınmazın özellikleri, piyasa koşulları ve yeniden kiralama imkânı değerlendirilir.

3. Kira kaybı ve indirimler hesaplanır.

Makul süreye karşılık gelen kira bedeli hesaplanırken ev sahibinin elde ettiği yararlar ve tasarruf ettiği giderler dikkate alınır.

Örnek Hesaplama

Aylık kira bedeli 30.000 TL olan bir işyerinin erken boşaltıldığını düşünelim.

Taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için gereken makul sürenin üç ay olduğu belirlenmiş olsun.

Bu durumda başlangıç hesabı şöyledir:

30.000 TL × 3 ay = 90.000 TL

Ancak bu tutardan hukuken indirilmesi gereken gider ve yararlar varsa bunlar düşülmelidir.

Ayrıca işyerinin makul süre dolmadan yeniden kiraya verilmesi, hesaplamanın değişmesine neden olabilir.

Bu örnek yalnızca hesaplama yöntemini göstermek amacıyla hazırlanmıştır.

Erken Tahliye Tazminatı Depozitodan Kesilebilir mi?

Kiracıların sıkça sorduğu sorulardan biri, erken tahliye halinde depozitonun geri alınıp alınamayacağıdır.

Depozito, diğer adıyla güvence bedeli, kira sözleşmesinden kaynaklanan belirli yükümlülüklerin teminatı olarak verilir.

Erken tahliye nedeniyle ev sahibinin hukuken talep edebileceği bir alacak bulunması, depozito ile bu alacak arasında takas veya mahsup tartışmasını gündeme getirebilir.

Ancak ev sahibi, yalnızca kiracı erken çıktığı için depozitoyu koşulsuz olarak alıkoyma hakkına sahip değildir.

Depozitonun iadesi ve güvenceye başvurma şartları değerlendirilirken TBK m. 342, sözleşme hükümleri ve somut alacağın niteliği birlikte incelenmelidir.

Yargıtayın Kademeli Tahliye ve Depozitoya İlişkin Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.03.2021, 2020/11527 E., 2021/2139 K.

Karara konu uyuşmazlıkta birden fazla katı kapsayan işyeri kira sözleşmesi bulunmaktadır.

Taraflar, işyerinin farklı bölümlerinin farklı bildirim sürelerine uyularak tahliye edilebileceğini kararlaştırmıştır.

Yargıtay, kiracının bir bölüm bakımından bildirim şartını yerine getirdiğini, diğer bölümler bakımından ise sözleşmedeki şartların ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Bu değerlendirmeye göre erken tahliye tazminatı ve depozitonun iadesi konusunda yeniden karar verilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Karar, özellikle büyük işyerlerinde veya birden fazla bağımsız bölümün kiralandığı sözleşmelerde önem taşımaktadır.

Kira Sözleşmesinde Erken Tahliye Cezai Şartı Geçerli midir?

Bazı kira sözleşmelerinde kiracının süre bitmeden taşınmazı boşaltması halinde belirli miktarda tazminat ödeyeceği düzenlenir.

Örneğin sözleşmede erken tahliye halinde altı aylık kira bedelinin ödeneceği yazabilir.

Ancak bu tür hükümlerin hukuki niteliği her zaman aynı değildir.

Bir düzenleme gerçek anlamda cezai şart olabilir. Başka bir düzenleme ise tarafların erken tahliye nedeniyle oluşacak kira kaybını önceden belirlemelerine yönelik olabilir.

Bu ayrım özellikle sözleşmenin türü, tarafların sıfatları ve hükmün içeriği bakımından önem taşır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13 Ekim 2021 Tarihli Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 13.10.2021, 2021/6386 E., 2021/10024 K.

Uyuşmazlıkta, kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltması halinde altı aylık kira bedelinin erken tahliye tazminatı olarak ödeneceği düzenlenmiştir.

Yargılama sırasında bu hükmün cezai şart mı yoksa erken tahliye tazminatı mı olduğu tartışılmıştır.

Bölge adliye mahkemesi, hükmü erken tahliye tazminatı olarak değerlendirmiştir. Yargıtay ise özellikle talep edilen tutarın yanlış belirlenmesi nedeniyle kararı bozmuştur.

Bu karar, sözleşmedeki hükmün niteliğinin ve dava dilekçesinde ileri sürülen talebin doğru değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

Her kira sözleşmesindeki cezai şartın geçerli olduğu veya her durumda geçersiz sayılacağı şeklinde genel bir sonuca ulaşılması doğru değildir.

İşyerinin Erken Tahliyesinde Kurallar Farklı mı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi yalnızca konutlara değil, kapsamına giren işyeri kiralarına da uygulanır.

Ancak işyeri kiralarında tarafların tacir olup olmadığı, sözleşmenin tarihi ve özel hükümler önem taşıyabilir.

Özellikle geçmişte belirli işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun bazı hükümlerinin uygulanmasını erteleyen geçiş düzenlemeleri bulunmaktaydı.

Bu nedenle eski tarihli işyeri kira sözleşmelerine ilişkin Yargıtay kararları değerlendirilirken olayın gerçekleştiği tarihte hangi hükümlerin uygulanabilir olduğu araştırılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27 Kasım 2024 Tarihli Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.11.2024, 2023/4749 E., 2024/3889 K.

Karara konu olayda bir alışveriş merkezindeki mağaza kiralanmıştır.

Kiracı, sözleşmenin yenilenmeyeceğini sözleşmede öngörülen bildirim süresine uygun olarak kiraya verene bildirmiştir.

Uyuşmazlıkta kiracının buna rağmen erken tahliye tazminatı ödemesi gerekip gerekmediği tartışılmıştır.

Yargıtay, somut sözleşme hükümleri ve ilgili geçiş düzenlemesi kapsamında, kiracının usulüne uygun bildirimde bulunduğunu kabul eden ve tazminat talebini reddeden kararı onamıştır.

Bu karar, işyeri kiralarında sözleşme hükümlerinin ve zaman bakımından uygulanacak hukukun birlikte değerlendirilmesinin önemini göstermektedir.

Erken Tahliye Tazminatı Davası Nasıl Açılır?

Kiraya veren, erken tahliye nedeniyle kira kaybına uğradığını düşünüyorsa şartları oluştuğunda alacağının tahsilini talep edebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Ancak dava açılmadan önce arabuluculuk şartı da dikkate alınmalıdır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre, kanunda belirtilen istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Erken tahliye nedeniyle kira kaybı tazminatı talebi de kural olarak bu kapsamdadır.

Taraflar arabuluculuk görüşmesinde anlaşamazsa dava yoluna başvurulabilir.

Davada Hangi Belgeler Önemlidir?

Erken tahliye uyuşmazlığında aşağıdaki belgeler önem taşıyabilir:

• Yazılı kira sözleşmesi ve ek protokoller
• Tahliye veya fesih ihtarnameleri
• Anahtar teslim tutanağı
• Noter teslim ve bildirim belgeleri
• Kira ödemelerini gösteren banka kayıtları
• Taşınmazın yeniden kiraya verilmesine ilişkin ilanlar
• Yeni kiracıyla yapılan kira sözleşmesi
• Taraflar arasındaki yazışmalar
• Gerekli hallerde keşif ve bilirkişi raporları

Dava sonucunda yalnızca kiracının erken çıktığının belirlenmesi yeterli olmayabilir. Talep edilen alacağın dayanağı, süresi ve miktarı da hukuken ortaya konulmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

1. Kiracı bir yıllık sözleşmenin altıncı ayında çıkarsa kalan altı aylık kirayı öder mi?

Her durumda ödemez. Kiracının sorumluluğu, sözleşme hükümleri ve kanuni şartlar dikkate alınarak belirlenir. TBK m. 325 kapsamında kural olarak taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre esas alınır.

2. Erken tahliyede makul süre her zaman üç ay mıdır?

Hayır. Makul süre sabit değildir. Taşınmazın özelliklerine, piyasa koşullarına ve sözleşme hükümlerine göre belirlenir.

3. Ev sahibi üç aylık kira tazminatı isteyebilir mi?

Şartları varsa isteyebilir. Ancak talep edilen sürenin ve miktarın hukuki dayanağının bulunması gerekir.

4. Kiracı anahtarı teslim etmeden evi boşaltırsa ne olur?

Anahtar teslimi ispatlanamadığında kiracının kira borcu devam edebilir. Bu nedenle teslim işleminin yazılı olarak belgelenmesi önemlidir.

5. Ev sahibi anahtarı teslim almıyorsa kiracı ne yapmalıdır?

Kiracı, uygun hukuki teslim yöntemlerine başvurmalı ve teslim işlemini kiraya verene bildirmelidir. Somut duruma göre notere tevdi veya mahkemeden tevdi mahalli belirlenmesi gündeme gelebilir.

6. Kiracı yerine başka bir kiracı bulursa sorumluluğu sona erer mi?

TBK m. 325’te belirtilen şartları taşıyan, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulunması halinde sorumluluk sona erebilir.

7. Ev sahibi evi yeniden kiraya vermezse eski kiracıdan sürekli kira isteyebilir mi?

Hayır. Kiraya verenin zararın gereksiz yere artmasını önleme yükümlülüğü vardır. Eski kiracının sorumluluğu kural olarak objektif makul süreyle sınırlıdır.

8. Erken tahliye halinde depozito yanar mı?

Hayır. Erken tahliye tek başına depozitonun kaybedilmesi anlamına gelmez. Depozito iadesi, güvence hükümleri ve tarafların alacakları ayrıca değerlendirilmelidir.

9. Kira sözleşmesinde altı aylık ihbar süresi varsa altı aylık kira ödenir mi?

Her zaman değil. Bildirim süresinin sözleşme sonunda feshe mi yoksa dönem içinde erken feshe mi ilişkin olduğu önemlidir. Yargıtayın 2026 tarihli kararlarında bu ayrım belirleyici olmuştur.

10. Kiracı erken tahliye nedeniyle dava edilirse ne yapmalıdır?

Kira sözleşmesi, tahliye tarihi, anahtar teslimine ilişkin belgeler, yeni kiralama bilgileri ve tazminat hesabı birlikte incelenmelidir. Talep edilen tutarın gerçekten doğmuş bir zarara dayanıp dayanmadığı değerlendirilmelidir.

11. Erken tahliye tazminatı için arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür tazminat uyuşmazlıklarında kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir.

12. İşyerini erken boşaltan kiracı da makul süre tazminatı öder mi?

Şartları oluştuğunda ödeyebilir. Ancak işyeri sözleşmesinin tarihi, özel fesih hükümleri ve tarafların hukuki sıfatları ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç: Erken Tahliyede Kiracının Sorumluluğu Her Olayda Ayrı Belirlenir

Kira sözleşmesi bitmeden evden veya işyerinden ayrılmak, kiracının bütün sorumluluklarını otomatik olarak sona erdirmez. Bununla birlikte ev sahibi de sözleşmenin kalan bütün aylarına ait kira bedelini her durumda isteyemez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi, kiracının sorumluluğunu taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre üzerinden düzenlemektedir.

Yargıtay kararları, makul sürenin belirlenmesinde özellikle sözleşme hükümlerinin, anahtar tesliminin, yeniden kiralama imkânının ve kiraya verenin davranışlarının önemini göstermektedir.

Özellikle 2026 tarihli kararlar, kira döneminin sonunda yapılacak fesih bildirimi ile sözleşmenin süresi dolmadan yapılacak erken fesih bildiriminin birbirinden ayrılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Bu nedenle erken tahliye nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda yalnızca kira sözleşmesinde yazan süreye bakılarak kesin bir sonuca ulaşılmamalıdır. Tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmenin tamamı ve olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayın özellikleri farklı olabileceğinden açıklamalar doğrudan hukuki görüş veya dava sonucuna ilişkin garanti niteliği taşımaz.