Ev sahibi, kesin ve gerçek ihtiyaçları doğrultusunda kiracısını çıkarabilir. Ancak, bu sürecin hukuki sürece uygun olarak yürütülmesi ve kiracının da ilgili mevzuat çerçevesinde haklarının korunması gerekmektedir. Her iki tarafın da haklarını gözetmek ve uygun bir çözüm bulmak için kanuni süreçlere uyulması önemli bir noktadır.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı satın alan kişi, isterse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik ayrıca edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart değildir. Sözleşme sonuna kadar tahliye davası açılması mümkündür. Ancak satın almayı izleyen bir ay içerisinde noterden ihtiyaç bildiriminin yapılması zorunludur. Bu eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün olmaz.
Olayımızda kiraya veren anne oğlunun ihtiyacı sebebi ile taşınmazın tahliyesini talep etmiştir. Dava açılmadan önce anne ve oğlu aynı evde yaşamaktadır. Davacı, oğlunun 26 yaşında olup öğrenimini tamamladığını ve bir şirkette çalıştığını, annesinden ayrı bir evde oturmak istediğini, ihtiyacına uygun dairelerinin olmadığını, bu nedenle davacının oğlunun ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği Türk Borçlar Kanununun 350.maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. Mahkemece davacının oğlunun tek çocuk olması nedeni ile yalnızca annesi ile birlikte oturduğu yerden taşınmasını gerektirecek zorunlu bir halin bulunmadığını gerekçe göstererek davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay ise farklı düşünmektedir. Davacı ile birlikte oturan oğlunun 26 yaşında ve üniversite mezunu olduğu ayrı yaşamaya hakkı olup, annesiyle birlikte oturmaya zorlanamayacağına, taşınmazın işyerine yakın olması nedeni ile dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğu anlaşılmakla ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulüne karar vermiştir. İlk derece mahkemesinin kararını bozmuştur.
Kendisi bir başka taşınmazda kiracı olan mal sahibi ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilir. Böyle bir davada kira sözleşmesini davaya delil olarak sunmalıdır. Örnek olayda davacı, kirada bulunduğu taşınmazdaki binanın altında pis su çıktığını, gider birikintileri, böcek ve sivrisinekler nedeniyle artık oturmaya elverişli olmadığını, enfeksiyon nedeniyle bebeğini kaybettiğini, tüm bu nedenle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 350 maddesinde kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği sayılmıştır. Yasal düzenlemeye göre; kiralayan kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmez. Davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil sunması gerekmez. Davacının kirada oturduğu ispatlanırsa, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul edilir.
İhtiyaç sebebi ile açılan tahliye davasında, mahkeme devam ederken taşınmazın satılmaması gerekir. Tahliyesi istenen konutun ya da işyerinin satılması durumunda ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. Örnek olayda dava istinaf aşamasında iken taşınmaz satılmış ve yeni malik tarafından kiracıya noterden ihtarname gönderilmiştir. ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, mahkeme kararı kesinleşmediği sürece taşınmaz satılmamalıdır.
Davacı oğlunun mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Tahliyesi istenen mesken Karabük’te olup davacının oğlu İstanbul’da ikamet etmektedir. Oğlunun yakında emekli olacağını ve emekli olduktan sonra Karabük’te yaşayacağını iddia etmiştir. Davanın açıldığı tarihte ve sonrasında davacının oğlu Karabük’e taşınmamıştır. Bu sebeple kiraya verenin oğlunun mesken ihtiyacı henüz doğmamıştır. Doğmamış bir ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davası dinlenemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilir.
Örnek olayda davacı aynı anda 2 tane daire satın almış ve her ikisi için de ihtiyaç sebebiyle ayrı ayrı tahliye davası açmıştır. Böyle bir durumda mahkeme davaları birleştirecek, açılan tüm davalar yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı, işin dava konusu bağımsız bölümlerden birinde yapılıp yapılamayacağını tespit etmelidir. İhtiyacın niteliğine göre diğer bağımsız bölümlerin de tahliyesinin gerekip gerekmediğini, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi gerekiyorsa bu birleştirmenin basit bir tadilatla ihtiyaca elverişli hale getirilip getirilemeyeceği konusunda yerinde keşif yapılarak karar verilmesi gerekir.
Mal sahibi kiralanana eşinin sağlık sorunları olduğunu, kalp ve tansiyon hastası olduğunu iddia etmiştir. Sık sık hastaneye kontrollere gitmelerinin gerektiğini, bulunduğu ilçede büyük hastanelerin olmadığını, sağlık işlemleri için en yakın yer olan İzmir ve Balıkesir’e uzak mesafede bulunduklarını, bu durumun yarattığı zorluklardan kurtulmak için Ankara’ya taşınıp oradaki hastanelerden yararlanmak istediğini, bu nedenle sözleşmenin yenilenmeyeceğini belirterek, davalının Ankara’da bulunan kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davacı dava açtığında ve sonrasında Ankara’ya taşınmamış ve Ankara’ya yerleşme konusunda ciddi bir girişimde de bulunmamıştır. Böyle bir durumda henüz doğmamış ihtiyaç için tahliye kararı verilemez. Mahkeme tarafından tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir.
Kiraya veren tripleks dairede oturmaktadır. Eşinden boşanması sebebiyle daha küçük olan diğer evine taşınmak istemektedir. Tripleks evini kiraya verip kendisi de küçük eve taşınmak istemektedir. Bu sebeple de ihtiyaç sebebiyle kiracısının tahliyesini talep etmiştir. Davacı mülkiyeti kendisine ait ve kiralanandan daha üstün nitelikteki tripleks dairede oturmaktadır. Bu daire kiraya verenin sosyal konumuna daha uygun düşmektedir. Kiraya verenin sadece gelir sağlamak istemesi üzerine, mülkiyeti kendisine ait daha üstün nitelikli daireyi boşaltarak, dava konusu kiralananın tahliyesi mümkün değildir. İhtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olduğu yasal delillerle ispatlanamamıştır.
Kiraya veren de bir başka taşınmazda kiracıdır. Oturduğu ev satılığa çıkarılmış ve birkaç kişi de evi görmeye gelmiştir. Davacı bunun üzerine kendi evine taşınmak için kiracısına ihtarname göndermiş ve devamında da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmıştır. Davacı söz konusu taşınmazı 10 sene önce satın almış ancak bugüne kadar taşınma girişiminde bulunmamıştır. Konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmez.
Kiraya veren taşınmaza kızının ihtiyacı olduğundan bahisle tahliye davası açmıştır. Davacı kızının işyerini lokanta olarak işleteceğini beyan etmiştir. Bir kimsenin birden fazla taşınmazlarının olması, çocuklarının özel okulda okuması, gelirinin fazla olması lokanta işletmek için dava konusu taşınmaza ihtiyacı olmadığını göstermez. Dinlenen tanıklar davacının kızının işlerinin iyi gitmemesi nedeni ile ekonomik durumlarının bozulduğunu anlatmıştır. Bu durumda taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliyesine karar verilmelidir.
Davacı kendisinin halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu, dava konusu taşınmazın eşinin iş yerine daha yakın olduğunu bildirerek, tahliye davası açmıştır. Davalı ise davacının iddiasının samimi olmadığını mülkiyetin muvazaalı olarak devredildiğini, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. Mahkeme tahliye davası açma hakkının elde edilebilmesi amacıyla satışın muvazaalı yapıldığından bahisle davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay kararına göre; yeni malikin açtığı tahliye davasında iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu dava içerisinde dinlenemez.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04/07/2001 gün ve 2001/6-577-575 sayılı kararı) Konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.
Kiraya veren emekli olup dava tarihinde İsveç’te yaşamaktadır. Türkiye’ye dönmek istemekte ve Türkiye’de başka bir taşınmazı da yoktur. Mahkemede dinlenen tanıklar, davacının Türkiye’ye döneceğini anlatmışlardır. Bu durumda konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.
Davacı iki kızının başka bir şehirden yanına taşındığını noterden ihtarname ile bildirmiş ve sonrasında da kızlarının ihtiyacı sebebi ile tahliye davası açmıştır. Davalı taraf evin 3+1 olduğunu ve tüm ailenin barınma ihtiyacını karşılamaya yeteceğini savunmuştur. Dosya kapsamından davacının kızlarının reşit, iş sahibi ve müstakil konut edinme hakkına sahip kimseler olduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay kararlarına göre, kimse kardeşi de olsa başkasıyla birlikte yaşamaya zorlanamaz. Böyle bir durumda davacının kızının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir.
Dinlenen tanıklar; davacının emekli olup Çeşme’de çocukları ile birlikte oturmak için taşınmazı yazlık amaçlı kullanmak amacıyla satın aldığını anlatmışlardır. Böylelikle ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmaktadır. Dosyada mevcut deliller karşısında davacının yazlık konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Davacı kiralanan işyerini sahibinden satın almış ve noterden ihtarname göndermiştir. İhtarnamede ve dava dilekçesinde işinin bulunmadığını ve dükkanı kullanmak istediğini beyan etmiştir. Davacı kiralananda hangi işin yapılacağını açıklamamış, sonra da bu hususa ilişkin bir açıklamada bulunmamıştır. Dinlenilen tanık da davacının bir iş yapmayı planladığını ancak ne iş yapacağını bilmediğini anlatmıştır. Davacının kiralananı hangi amaçla kullanmak istediğine henüz karar vermediği anlaşıldığından işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan bahsedilemez. Böyle bir durumda davanın reddine karar verilmelidir.
Kiraya veren Ayşe konut nitelikli taşınmazını kiraya vermiştir. Sonrasında bu daireyi bir arkadaşına satmıştır, satın alan kişi de daireyi Ayşe’nin eşine satmıştır. Ayşe’nin eşi, kendisinin de kiracı olduğunu, taşınmazı kendi konut ihtiyacı nedeniyle satın aldığını, kira sözleşmesini yenilemeyeceğini anlatan bir ihtarnameyi noterden kiracısına göndermiş sonrasında da süresi içinde dava açmıştır. Davalı verdiği cevap dilekçesinde, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını, taşınmazın ilk malikinin davacının eşi olduğunu, muvazaalı olarak kiracının tahliyesini sağlayabilmek için taşınmazın davacıya satıldığını belirterek davanın reddini talep etmiştir. Mahkeme de davanın reddine karar vermiştir. Dava yasal sürelere uyularak açılmıştır. Mahkeme, taşınmazın muvazaalı olarak satıldığına ilişkin savunmaya itibar edilerek, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Ne var ki tapudaki satışın muvazaalı olduğuna ilişkin savunma tahliye davalarında dinlenemez. Bu nedenle mahkemece, taraflara tüm delillerini ve tanıklarını bildirmeleri için uygun süre verilmeli, sonuca göre karar verilmelidir.
Davacı oğlunun askerden geldiğini, markette çalışmaya başladığını, başka bir ilçede evinin uzak olduğunu ama bu evinin oğlunun iş yerine uzak olduğunu, oğlunun yaklaşık 4 aydır akrabasının yanında kaldığını, konut ihtiyacı nedeniyle oğlunun dava konusu taşınmazda oturacağını, kiracıya noter kanalıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarı gönderdiğini ve kira sözleşmesinin bitmiş olmasına rağmen taşınmazı halen boşaltmadığını belirterek konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davacı, tanık anlatımlarıyla da ihtiyaç iddiasını ispatlamıştır. Mahkeme tarafından, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekir.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği Yargıtay içtihatları ile kabul edilmiştir.
Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise terekeye temsilci atanması sağlanarak temsilci eliyle dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkeme tarafından kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Davacı; eczacı olduğunu ve mesleğini icra edebilmek ve işyeri ihtiyacı olduğunu, bu sebeple dava konusu taşınmazı satın aldığını, dükkanın tam hastane kapısı karşısında olup ihtiyaçlarına karşılık verecek konumda bulunduğunu, bu nedenle kira sözleşmesinin uzatılmayacağına kiracıya ihtar etmiştir. Devamında da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmıştır. Böyle bir durumda davacının halen bir işyerinde kirada olup olmadığı tespit edilmeli ve her iki taşınmaz mukayeseli keşif ile karar verilmelidir.
İhtiyaç sebebi ile açılan tahliye davasında ıslah mümkündür. Daha önce oğlunun iş yapmak istediği için tahliye talep eden davacı, tahliye sebebini kendi ihtiyacı olarak değiştirebilir.
Oğlu ve torunları ile birlikte yaşamakta olan davacı, ayrı yaşama isteğinden dolayı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmıştır. Dinlenen tanıklar davacının iddiasını doğrulamıştır. Böyle bir durum karşısında ihtiyacın ciddi ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Her ne kadar 10 yıldan uzun süredir oğlu ve torunları ile birlikte oturulmuş olması sürekli birlikte oturmak zorunluluğu olarak değerlendirilemez. Zaman içerisinde meydana gelebilecek ihtiyaçlar için dava açılmasına bir engel bulunmamaktadır. Bu nedenle talebin kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.
Davacı dava dilekçesinde; işsiz olduğunu, herhangi bir sigortaya kaydının olmadığını, iş yerinde hurdacılık yapmak suretiyle geçimini temin edeceğini belirterek, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacı kiralananın bulunduğu ilçe dışında yaşamaktadır. Dava tarihi itibari ile henüz taşınmamıştır. Dava konusu işyerine ihtiyacı olduğu iddiasının ispat açısından dosyaya herhangi bir delil ve belge de sunmamıştır. Bu durumda davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacının yeni satın aldığı taşınmazda işyeri açma ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı noktasındadır. Dosyada sosyal ve ekonomik durum araştırma tutanağı ve tanık anlatımlarından, kiracının bir fabrikada işçi olarak çalıştığı anlaşılmaktadır. Davalının fabrikada işçi olarak çalışması, işyeri ihtiyacının samimi olmadığını göstermez. Dinlenen tanıklar da bu iddiayı doğrulayan anlatımlarda bulunmuşlardır. Böyle bir durumda ihtiyaç nedeni ile tahliyeye karar verilmesi gerekir.
Örnek olayda, mal sahibi oğlunun nişanlandığını ve evlendiğinde eşi ile oturmak için kiralanan konuta ihtiyacı olduğunu kiracıya ihtar etmiştir. Davacı nişan fotoğrafları, nikah günü kağıdı, nakliye ve teklif föyü gibi belgeleri de dosyaya sunmuştur. Her nişanlanma mutlaka evlilikle sonuçlanmadığı için soyut olarak tahliye davasında ihtiyacın kabulüne yeterli delil sayılamaz. Dinlenen tanıklar ise davacının oğlunun nişanlı olduğunu doğrulamış, ancak evlenme yönünden gerekli hazırlık ve girişimlere başlandığı konusunda bir beyanda bulunmamışlar.
Kiraya veren kızının kiralanan taşınmaza ihtiyacı olması sebebiyle tahliye talebinde bulunmuştur. Söz konusu işyeri anaokulu/kreş olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Mal sahibinin kızı ise çocuk gelişimi bölümünden mezun olmuş ve işyeri açmak istemektedir. İhtiyacın samimi olduğunun kabulü için kreş açmak için yasal başvuru zorunlu değildir. Dosyaya sunulan geçici mezuniyet belgesinden ihtiyaçlının dava açılmadan önce mezun olduğu, bu durumda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay’a göre davanın süresinde açılmış olması yeterli olup ihtarnamede ihtiyaç iddiasının belirtilmesi gerekli değildir. Mahkemece ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekir.
Konut ihtiyacı için açılan tahliye davası ile birlikte kira tespit davası da açılmış olabilir. Kira bedelinin artırılması talebiyle dava açılması, tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermez.
Örnek olayda kiraya veren vefat etmiştir. Mal sahibinin eşi konut ihtiyacı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Miras bırakanın eşinin 80 yaşının üzerinde olduğu, çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu, kendisinin de kızının yanında kaldığı ayrıca başka bir konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin başkasının yanında kalıyor olması ve çocuklarına uzak bir yerde oturması ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen tanıklar ihtiyaç iddiasını doğrulamıştır. Böyle bir durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.