Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir? 

Eğer dedenizden ya da babanızdan miras kaldıysa ve kendi aranızda anlaşıp paylaşamıyorsanız ortaklığın giderilmesi davası açabilirsiniz. Bazen bir tarlanın 80 – 100 veya daha fazla ortağı bulunabiliyor. Böyle bir durumda arazi satılmak istenildiğinde ya tüm ortakların tapuda yapılacak işleme katılması ya da vekâlet vermesi gerekmektedir. 

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin birlikte mülkiyet hakkına sahip olduğu bir malın paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşandığında açılan bir davadır. Ortaklardan biri veya birkaçı, miras malını paylaşmak istediğinde ve diğer ortaklarla anlaşma sağlanamadığında,  ortaklığın giderilmesi için dava açılabilir. 

Miras yoluyla bir malın birden fazla kişiye geçmesi ve bu kişiler arasında malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşmazlık yaşanması halinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Ortaklardan birinin iflas etmesi veya üzerindeki hissesine icra takibi başlatılması durumunda, diğer ortaklar veya alacaklılar tarafından da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Ortak mülkiyet; miras yoluyla, alım-satım gibi hukuki işlemler neticesinde ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi yöntemlerle tesis edilebilir. Ortak maliklerden her birinin, malın tamamı üzerinde eşit ya da hisseleri oranında mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde, ilgili mal veya mülk üzerindeki ortaklık fiilen sona erer ve her bir hissedar, hakkına düşen payı alır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? 

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin birlikte sahip olduğu bir mal üzerindeki ortaklığın sonlandırılması amacıyla açılan bir davadır. Miras sebebiyle ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanağı Türk medeni kanunu madde 642 dir. Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, genellikle miras yoluyla elde edilen taşınmazların paylaşımı, ortak mülkiyetin getirdiği anlaşmazlıklar ve iş ortaklıklarının sonlandırılması gibi durumlarda karşımıza çıkar. Miras kalan yerlerin ya da bir şekilde ortak olunan taşınmazların anlaşılarak paylaşılması her zaman mümkün olmamaktadır. Bazı ortaklar bu yerleri satmak ve ortaklığı bitirmek isterken diğerleri karşı çıkmaktadır. Bu gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Size karşı ortaklığın giderilmesi davası açıldıysa, mahkeme tarafından adresinize gönderilen tebligat ile davadan haberdar edileceksiniz. Mahkeme size karşı tarafın dava dilekçesini gönderecek ve davaya cevap vermek için 2 hafta süre verecektir. Gelen tebligatta ayrıca ilk duruşmanın hangi tarihte ve saat kaçta yapılacağı size haber verilir. Dava dilekçesine karşı süresi içerisinde cevap dilekçesi sunabilirsiniz. Cevap dilekçesi sunmasanız da duruşmalara katılabilirsiniz. 

Ortaklığın giderilmesi davası açmak istiyor ve birden fazla taşınmazda ortak olabilirsiniz. Böyle bir durumda her bir taşınmaz için ayrı bir dava açmanıza gerek yoktur. Açacağınız bu tek dava ile ortak olduğunuz tüm taşınmazlardaki ortaklığı bitirebilirsiniz. Babanızdan 3 tane evin miras kaldığını kabul edelim. Bu evlerin biri İstanbul’da, biri Marmaris’te birinin de Kastamonu’da olduğunu var sayalım. Böyle bir durumda her üç evdeki ortaklığın giderilmesi için İstanbul’daki mahkemede de dava açabilirsiniz. 

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir? 

Ortaklığın giderilmesi davasını sadece tapu kaydında adı yazan kişiler açabilir. Örneğin 3 arkadaş paralarınızı birleştirerek Marmaris’te bir arsayı eşit paylarla ortak olarak satın almış olun. Bu durumda ortaklığın giderilmesini sadece tapu kaydında paydaş olarak görünen bir kişi açabilir. Tapu kayıt maliki hayatta olduğu sürece bir başka kişi ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Ortaklardan herhangi bir diğerlerinin iznini ya da onayını almadan bu davayı açabilir. 

Tapuda adı yer alan kişilerden biri ölmüş ve onun hakkı mirasçılarına geçmişse; bu durumda mirasçılar da ortaklığın giderilmesi davasını açabilir. Dava açmadan önce mirasçılık belgesi almalı ve dava dilekçenize eklemelisiniz. Diyelim ki dedeniz öldü ve birçok taşınmazı bulunuyor. Eğer babanız sağ ise siz henüz mirasçı değilsiniz. Babanız hayattayken dedenizin mirasçısı babanızdır. Mirasçı olması sebebiyle de dedenizden kalan taşınmazların ortaklarından biri de babanızdır. Bu davayı babanız açabilir. Siz ancak babanız öldükten sonra ortaklığı giderilmesi davası açabilirsiniz.

Miras sebebi ile ortak olan taşınmazın satılmasını istiyor ve diğer kişilerle birlik olamıyorsanız son çare olarak ortaklığın giderilmesi davası açabilirsiniz. Dava açmak isteyenlerin tamamı birlikte dava açabilirler. Bu durumda dava açanların tamamı davacı sıfatını alacaklardır. Dava açmaya katılmayan ve ortak olan diğer tüm kişiler ise davalı sıfatını alacaklardır.

Ortaklığın giderilmesi davası tüm ortaklara karşı açılmalıdır. Genelde tapu kaydı ölü olan miras bırakan adına kayıtlı olduğu için güncel bir mirasçılık belgesi alınarak ortakların tespit edilmesi gerekir. Burada yer alan ortaklardan biri tek başına bu davayı açabilir. Ortaklığın giderilmesi davasını birlikte açmak zorunda değilsiniz. Ortaklar bir araya gelerek de bu davayı açabilirler. Davacı olmayan diğer ortaklar davalı olarak davada yer alacaklardır.

Bu davada taraf teşkilinin sağlanması şarttır. Yani ortakların tamamı davadan haberdar edilmelidir. Yurt dışında bulunan ortaklara da usulüne uygun olarak tebligat yapılmalıdır. Diyelim ki davanın taraflarından biri 18 yaşından küçük. Böyle bir durumda dava küçüğün velisine ya da vasisine karşı açılır. Taşınmazın tapu kaydında vakıf şerhi var mı bakılmalı ayrıca intifa hakkı var mı kontrol edilmeli.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, malın değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-b). Dava taşınmaza ilişkinse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); taraflar başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz ve mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Farklı yerlerdeki birden fazla taşınmaz için tek dava açılıyorsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.

Taşınır mallarda (araç, ziynet eşyası gibi) genel yetki kuralı uygulanır ve dava davalılardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Paylaşma talebi tek tek taşınmazlarla sınırlı tutulmayıp terekenin bütün olarak paylaştırılması şeklinde kurulursa, HMK m. 11 uyarınca mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir. Bu nedenle dilekçenin hangi mallar için ve hangi talep sonucuyla hazırlandığı, yetkili mahkemeyi doğrudan etkiler.

Satış mı, Aynen Taksim mi? 

Ortaklığın giderilmesi davasında esas olan ortaklığın aynen giderilmesidir. Her bir ortağa en az bir tane gayrimenkul özgülenerek ortaklığın giderilmesine aynen taksim denilir. Ortaklığın satış ile giderilmesi zorunlu değildir. Eğer her bir ortağa tahsis edilebilecek yeteri kadar taşınmaz varsa aynen paylaşım yapılabilir. Bunun için ortaklardan birinin talepte bulunması gerekir. Ortaklardan biri bile ortaklığın aynen taksimini isterse, ortaklık satış ile gerçekleşmez. Tüm mirasçılar ortaklığın satış yoluyla giderilmesi isterse mahkeme aynen taksime karar veremez. 

Örneğin babanızdan İstanbul Kadıköy Moda’da bir daire, Beşiktaş Bebek’te bir daire ve Şişli Nişantaşında bir başka dairenin miras kaldığını, sizin de 3 kardeş olduğunuzu düşünelim. Mirasçılardan birinin açtığı ortaklığın giderilmesi davasında tüm taşınmazların satılmasını ve elde edilen paranın dağıtılarak ortaklığın giderilmesini talep ettiğini var sayalım. Böyle bir durumda davalı olarak siz aynen taksim yoluyla ortaklığın sonlandırılmasını talep edebilirsiniz. Mirasçılardan biri bile ortaklığın aynen giderilmesini talep ederse; mahkemece öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Bazen miras kalan tek bir gayrimenkul varken toplam 40 kişi ya da 140 kişi mirasçı olabilmekte. Her bir mirasçıya en az bir gayrimenkul verilemiyorsa ortaklık zorunlu olarak satış suretiyle giderilir. 

Aynen taksimde mirasçıların birbirlerine denkleştirme amacıyla para ödemesi gerekebilir. Örneğimize tekrar dönelim ve Moda’daki evin 30 milyon, Bebek’teki evin 35 milyon ve Nişantaşı’ndaki evin ise 40 milyon değerinde olduğunu varsayalım. Aynen taksim uygulandığında mirasçılardan bir kısmına daha değerli bir kısmına ise diğerlerine oranla daha değersiz bir taşınmaz bırakılmış olabilir. Dağıtılan gayrimenkullerin değerleri arasındaki farkın denkleştirilmesi için bazı mirasçıların diğerlerine para ödemesine karar verilir. 

Mahkeme her bir taşınmazın değerini bilirkişilere hesaplatarak ödenmesi gereken denkleştirme bedelini tespit eder ve verdiği gerekçeli kararın hüküm kısmında bu hususu açıklar. Eğer mirasçıların hepsi hangi taşınmazın hangi mirasçıya verileceği konusunda anlaşırsa mahkeme bu anlaşmaya göre karar vermek zorundadır. Mirasçılar bu hususta anlaşamazsa mahkeme tarafından kura çekilir ve sonucuna göre hangi gayrimenkulün hangi mirasçıya verileceği belirlenir. 

Mahkeme ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar vermiş ise, ayrıca bir satış memuru tayin eder. Satışın nasıl yapılacağı ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm fıkrasında gösterilmesi gerekir. Sulh hukuk hâkimi tarafından verilecek olan kararla atanacak olan satış memuru, yazı işleri müdürü veya yazı işleri görevlisi veyahut da icra müdürü olabilir. Satış açık artırma usulü ile herkese açık olarak yapılır. İsteyen herkes açık artırmaya katılabilir. Eğer ortakların tamamı talep ederse ya da birinin talebini diğer tüm ortaklar kabul ederse açık arttırmanın kapalı olarak yapılmasına karar verilir. Böyle bir durumda satış hissedarlar arasında yapılır ve dışarıdan kimse satışa katılamaz. 

Mirasçılar bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açarak elbirliği mülkiyetinin, paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilirler. Bu şekilde açılan bir ortaklığın giderilmesi davasında herhangi bir satış işlemi söz konusu olmaz.

Satışı Önlemek İçin Hangi Talepler İleri Sürülebilir?

Davayı açan paydaş satış istese bile, davalı paydaşlardan birinin aynen taksim istemesi mahkemeyi bu imkânı araştırmakla yükümlü kılar. Bilirkişi incelemesiyle taşınmazın paylar oranında bölünebileceği anlaşılırsa satışa karar verilemez. Satış yerine ileri sürülebilecek başlıca talepler şunlardır:

• Aynen taksim: Arsa veya tarla imar ve tarım mevzuatına göre ifraz edilebiliyorsa her paydaşa payı oranında bir parça ayrılır; parçaların değeri farklıysa denkleştirme bedeline hükmedilir.
• Kat mülkiyeti kurulması: Üzerinde bina bulunan taşınmazda yapı kat mülkiyetine elverişliyse ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüyorsa, kat mülkiyeti kurularak aynen paylaştırma yapılabilir (KMK m. 10). Yargıtay, aynen taksim talebinin kat mülkiyeti kurulması istemini de kapsadığını kabul etmektedir.
• Paydaşlar arasında satış: Bütün paydaşlar isterse artırma yalnızca paydaşlar arasında yapılır ve dışarıdan alıcı katılamaz.
• Sağ kalan eşin konut talebi: Miras ortaklığında sağ kalan eş, ölenle birlikte yaşadığı konutun ve ev eşyasının miras payına mahsuben kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 652).
• Anlaşma: Dava sürerken de paydaşlar birbirinin payını satın alarak veya rızai taksim yaparak ortaklığı sona erdirebilir.

Paydaşların taşınmazı yıllardır kendi aralarında bölüşerek kullanması (fiili taksim) tapudaki ortaklığı sona erdirmez. Paydaşlardan biri taşınmaza kendi parasıyla yapı yapmışsa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir ve ortaklığın giderilmesi davası bu davanın sonucuna kadar bekletilebilir.

Tarım Arazisinde Ehil Mirasçı Talebi

Miras kalan taşınmaz tarımsal arazi ise paylaşma 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre yapılır. Tarımsal araziler kanundaki asgari ve yeter gelirli büyüklüklerin altında bölünemez ve hisselendirilemez. Mirasçılar araziyi aralarından birine devretme, aile malları ortaklığı kurma veya şirkete devretme konusunda anlaşamazsa, mirasçılardan biri sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir (5403 s. K. m. 8/C).

Bu davada mahkeme, mirasçıların kişisel yetenek ve durumlarına göre ehil mirasçıyı belirler ve arazinin mülkiyetini, diğer mirasçıların paylarının bedeli karşılığında ona devreder. Ehil mirasçı yoksa araziyi isteyen ve en yüksek bedeli öneren mirasçıya, istekli mirasçı da çıkmazsa açık artırmayla satışa karar verilir. Ehil mirasçı olduğunu ileri süren kişi, tarımsal faaliyeti fiilen yürüttüğünü ve kanundaki koşulları taşıdığını ispat etmelidir. Mirasbırakanın 15.05.2014 tarihinden önce öldüğü dosyalarda bu hükmün uygulanıp uygulanmayacağı ölüm tarihine göre ayrıca değerlendirilir.

Dava Süreci Nasıl İşler 

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabulucuya başvurmadan açılan ortaklığın giderilmesi davası usulden red edilecektir. Arabuluculuk sürecinde anlaşamazsanız dava açmanız gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında herhangi bir zaman aşımı ya da hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Bu sebeple davanızı istediğiniz zaman açabilirsiniz. Hem elbirliği ile mülkiyette hem de paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davasını açabilirsiniz. Elbirliği halinde mülkiyet miras sebebiyle ortaya çıkan bir ortaklık iken iki arkadaşın paralarını birleştirerek birlikte bir gayrimenkul almalarında oluşan mülkiyet paylı mülkiyettir. 

Ortaklığın giderilmesi davasının en büyük delili tapu kaydı ve miras sebebiyle bir ortaklık söz konusuysa mirasçılık belgesidir. Ortaklığın giderilmesini istediğiniz her bir gayrimenkulün tüm tapu kayıt bilgilerini eksiksiz şekilde belirtmelisiniz. Diyelim ki ortaklığın giderilmesini istediğiniz 4 tane gayrimenkul var; ancak siz dilekçenize sadece iki taşınmazın bilgisini yazdınız ve diğer ikisini unuttunuz. Böyle bir durumda davaya dahil edilmeyen taşınmazlar için mahkeme herhangi bir karar vermeyecektir. 

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Karara karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir; istinaf dilekçesi kararı veren mahkemeye verilir ve dosya bölge adliye mahkemesine gönderilir. Bölge adliye mahkemesinin kararına karşı, dava değerinin kanundaki temyiz sınırını aşması hâlinde Yargıtay’da temyiz yoluna gidilebilir. Taşınmaza ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemediğinden, satış aşaması ancak karar kesinleştikten sonra başlar.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Kanunda bu dava için sabit bir süre yoktur; süreyi paydaş sayısı, tebligatlar, keşif ve bilirkişi incelemesi, kanun yolu ve satış aşaması belirler. Süreç genel olarak şu aşamalardan oluşur:

• Arabuluculuk: Dava şartı olan arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hâllerde bu süre en çok bir hafta uzatılabilir.
• İlk derece yargılaması: Dava basit yargılama usulüne tabidir. Tüm paydaşlara tebligat yapılması, yurt dışındaki paydaşlar, ölen paydaşların mirasçılarının davaya katılması ve muhdesat gibi bekletici meseleler süreyi uzatan başlıca nedenlerdir.
• Kanun yolu: İstinaf ve gerekirse temyiz incelemesi. Satış, bu aşama tamamlanıp karar kesinleşmeden başlamaz.
• Satış aşaması: Kıymet takdiri, takdire itiraz, ilan, açık artırma, ihalenin kesinleşmesi ve bedelin paylaştırılması.

Dava açılırken verilen tevzi formunda, Adalet Bakanlığınca o dava türü için belirlenen hedef süre gösterilir; bu süre bağlayıcı değildir ve taraflardan kaynaklanan gecikmeler hesaba katılmaz. Paydaşların güncel adreslerinin baştan doğru toplanması ve mirasçılık belgesinin güncel olması, en çok zaman kazandıran adımlardır.

Masrafların Özeti

Dava açılırken başvurma harcı, peşin harç ve gider avansı yatırılır; yargılama sırasında keşif ve bilirkişi ücreti, satış aşamasında ise ilan ve satış giderleri ile satış bedeli üzerinden karar ve ilam harcı doğar. Bu giderleri başta davayı açan paydaş öder; mahkeme sonuçta yargılama giderlerini ve hükmettiği vekâlet ücretini kural olarak bütün paydaşlara payları oranında yükler. Her paydaşın kendi avukatıyla yaptığı sözleşmeden doğan ücret ise o paydaşa aittir. 2026 tarifesine göre güncel tutarlar ortaklığın giderilmesi davası masrafları ve harçlar yazısında tablo hâlinde yer alır.

Satış Kararından Sonra Süreç

Satış kararı kesinleştikten sonra taraflardan biri satış memurluğuna başvurarak satışın yapılmasını ister. Satış, İcra ve İflas Kanunu’nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre yürütülür: önce taşınmazın değeri bilirkişiye belirlettirilir ve kıymet takdiri raporu paydaşlara tebliğ edilir; tebliğden itibaren yedi gün içinde değere itiraz edilebilir. Ardından satış ilanı yapılır ve artırma UYAP elektronik satış portalında gerçekleştirilir.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile İİK m. 114’e eklenen hükme göre, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında kimsenin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda birinci artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir ve bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Mirasçılar arasında alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır ve genel kurallara göre muhammen kıymetin yüzde ellisi esas alınır. Değişiklik, kanunun yürürlüğünden önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.

İhale bedeli yatırılıp ihale kesinleşince taşınmaz alıcı adına tescil edilir. Satış bedelinden harç ve satış giderleri düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir; bir paydaşın payı üzerinde haciz veya ipotek varsa, o paydaşa düşen tutardan önce ilgili alacaklıların hakları karşılanır. İhalede usulsüzlük bulunduğunu düşünen ilgililer kanundaki kısa süreler içinde başvuru yapmalıdır; şartlar ve süreler ihalenin feshi davası ne zaman açılır yazısında açıklanmıştır.