Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı? Satılık Evin Gösterilmesi, Ev Sahibinin Hakları ve Yargıtay Kararları

Evini satmak isteyen bir ev sahibi, daireyi satın almak isteyen kişilere göstermek isteyebilir. Ancak evde kiracı oturuyorsa bu durum zaman zaman anlaşmazlığa yol açabilir. Ev sahibi, alıcıların evi görmeden satın alma kararı vermeyeceğini düşünürken kiracı da sürekli gelen ziyaretçiler nedeniyle rahatsız olabilir.

Peki, kiracı satılık evi göstermek zorunda mıdır? Ev sahibi istediği zaman eve girebilir mi? Kiracı evi göstermeyi reddederse ne yapılabilir?

Türk Borçlar Kanunu, bu konuda hem ev sahibine hem de kiracıya belirli haklar ve yükümlülükler tanımaktadır. Kiracı, kanunda belirtilen şartlar oluştuğunda evin gösterilmesine izin vermek zorundadır. Ancak ev sahibi de bu hakkını kiracının özel hayatını ve günlük yaşamını dikkate alarak kullanmalıdır.

Kiracı Satılık Evi Göstermek Zorunda mı?

Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre kiracı, satış, bakım veya sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde evin gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür.

Bu düzenleme, ev sahibinin taşınmazını satabilmesini veya kira ilişkisi sona erdiğinde yeni kiracı bulabilmesini kolaylaştırmayı amaçlar.

Ancak kiracının yükümlülüğü sınırsız değildir. Evin gösterilmesi gerçekten gerekli olmalı ve ziyaretler makul şekilde düzenlenmelidir.

Örnek: Bir kişi, kiracısının oturduğu daireyi satışa çıkarmıştır. Evi satın almak isteyen kişiler taşınmazı yerinde görmek istemektedir. Kiracı, yalnızca evde oturduğunu ileri sürerek bütün gösterim taleplerini koşulsuz şekilde reddedemez. Bununla birlikte ev sahibi de günün herhangi bir saatinde alıcılarla birlikte eve gelme hakkına sahip değildir.

Ev Sahibi Kiracının İzni Olmadan Eve Girebilir mi?

Hayır. Ev sahibi, taşınmazın maliki olsa bile kira sözleşmesi devam ederken konuta istediği zaman girme hakkına sahip değildir.

Kira sözleşmesiyle birlikte kiracı, evi sözleşmeye uygun şekilde kullanma hakkını elde eder. Bu nedenle ev sahibinin mülkiyet hakkı, kiracının konut dokunulmazlığını ve özel hayatını ortadan kaldırmaz.

Ev sahibi, evi göstermek istediğinde önceden haber vermeli ve kiracıyla uygun bir zaman belirlemeye çalışmalıdır.

Kiracının gösterime izin vermemesi, ev sahibine kapıyı zorla açma veya kiracının bilgisi dışında eve girme yetkisi vermez. Böyle bir durumda hukuki yollara başvurulmalıdır.

Ev Sahibi Evi Göstermeden Önce Haber Vermek Zorunda mı?

Evet. TBK m. 319, kiraya verenin kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önceden bildirmesini öngörür.

Kanunda her olay için geçerli sabit bir bildirim süresi belirlenmemiştir. Bu nedenle bildirimin ne kadar önce yapılması gerektiği, olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Örneğin kiracının çalışma saatleri, aile düzeni ve gösterimin amacı önem taşıyabilir.

Ev sahibinin ziyaret talebini yazılı olarak iletmesi, ileride uyuşmazlık çıkması hâlinde ispat kolaylığı sağlayabilir. E-posta veya mesajlaşma kayıtları da somut olayın özelliklerine göre delil olarak değerlendirilebilir.

Ancak her durumda noter ihtarnamesi gönderilmesinin zorunlu olduğu söylenemez.

Kiracı Evi Haftada Kaç Gün ve Kaç Saat Göstermek Zorunda?

Kanunda kiracının evi haftada kaç gün veya kaç saat göstereceğine ilişkin kesin bir sayı bulunmamaktadır.

Bu nedenle ev sahibi, kiracıdan her gün veya her hafta belirlediği saatlerde evi göstermesini sınırsız şekilde isteyemez.

Taraflar gösterim günleri ve saatleri konusunda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa mahkeme, somut olayın koşullarına göre uygun bir düzenleme belirleyebilir.

Yargıtay: Gösterim Süresi Kiracıyı Gereksiz Yere Rahatsız Etmemeli

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 26.12.2008, 2008/9166 E., 2008/15709 K.

Bu karara konu olayda ev sahibi, satmak istediği dairenin alıcılara gösterilmesini talep etmiştir.

Kiracı ise farklı emlakçıların sürekli gelmesi nedeniyle rahatsız olduğunu belirtmiş ve gösterimin makul bir süreyle sınırlandırılmasını istemiştir.

İlk derece mahkemesi, dairenin altı ay boyunca her cumartesi 13.00 ile 17.00 saatleri arasında gösterilmesine karar vermiştir.

Yargıtay, dört saatlik gösterim aralığının kiracının haklarını gereğinden fazla sınırlayabileceğini değerlendirmiştir. Ayrıca altı aylık sürenin hangi gerekçeyle belirlendiğinin yeterince açıklanmadığını belirtmiştir.

Yargıtay’a göre mahkeme; taşınmazın özelliklerini, bulunduğu bölgeyi, satış için gerekli olabilecek süreyi ve tarafların menfaatlerini birlikte değerlendirmelidir. Gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılmalıdır.

Bu gerekçelerle ilk derece mahkemesinin kararı bozulmuştur.

Bu karar ne anlama geliyor?

Kiracı evi göstermekle yükümlü olsa da ev sahibinin her ziyaret talebi otomatik olarak kabul edilmez. Gösterim süresi, kiracının günlük yaşamını gereksiz yere zorlaştırmayacak şekilde belirlenmelidir.

Varsayımsal örnek: Hafta içi çalışan bir kiracı, hafta sonları ailesiyle zaman geçirmek istemektedir. Ev sahibi her cumartesi dört saat boyunca evi göstermek istiyorsa bunun uygunluğu, tarafların koşulları değerlendirilerek belirlenmelidir.

Kiracı Evi Göstermiyorsa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiracı, makul gösterim taleplerini sürekli reddediyorsa ev sahibi öncelikle uyuşmazlığı anlaşma yoluyla çözmeye çalışabilir.

Bu amaçla gösterim talebini yazılı olarak iletebilir, uygun gün ve saatler önerebilir ve kiracının itirazlarını değerlendirebilir.

Anlaşma sağlanamazsa, kanuni şartlara uygun şekilde arabuluculuğa başvurulması ve gerektiğinde kiralananın gösterilmesine izin davası açılması mümkündür.

Ev sahibinin, kiracının rızası olmadan konuta girerek veya baskı uygulayarak uyuşmazlığı çözmeye çalışması hukuken doğru bir yöntem değildir.

Kiralananın Gösterilmesine İzin Davası Nasıl Açılır?

Kiralananın gösterilmesine izin davası, kiracının kanuni gösterim yükümlülüğünü yerine getirmediği durumlarda mahkemeden uygun bir gösterim düzeni belirlenmesinin istenmesidir.

Bu dava, kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıktır ve kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.

Dava sırasında mahkeme, ev sahibinin gösterim talebinin haklı olup olmadığını ve kiracının menfaatlerinin nasıl korunacağını değerlendirir.

Mahkeme, koşulları oluştuğunda belirli bir süre için belirli gün ve saatlerde taşınmazın gösterilmesine karar verebilir.

Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Bu konu, bölge adliye mahkemeleri arasında farklı kararlara neden olmuştur. Görüş ayrılığı Yargıtay tarafından giderilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2026, 2026/4277 E., 2026/3806 K.

Yargıtay’ın incelediği uyuşmazlıkta bazı bölge adliye mahkemeleri, kiralananın gösterilmesine izin davasını acele işlerden sayarak zorunlu arabuluculuk kapsamında değerlendirmemiştir. Diğer mahkemeler ise uyuşmazlığın kira ilişkisinden doğması nedeniyle arabuluculuğu dava şartı kabul etmiştir.

Yargıtay, kiralananın gösterilmesine izin davalarının zorunlu arabuluculuk kapsamında olduğuna karar vermiştir.

Bu nedenle ev sahibi, arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açarsa dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddedilmesi söz konusu olabilir.

Varsayımsal örnek: Evini satmak isteyen bir kişi, kiracısının alıcıları eve almadığını ileri sürmektedir. Taraflar gösterim saatlerinde anlaşamamıştır. Ev sahibi, doğrudan dava açmak yerine önce arabuluculuk sürecini işletmelidir. Anlaşma sağlanamazsa mahkemeden gösterim izni isteyebilir.

Dava Açmak İçin Hangi Deliller Kullanılabilir?

Somut olayın özelliklerine göre şu belgeler önem taşıyabilir:

• Kira sözleşmesi ve taşınmaza ilişkin belgeler.
• Kiracıya gönderilen gösterim talepleri.
• Taraflar arasındaki mesajlaşmalar ve yazışmalar.
• Gösterim talebinin reddedildiğini ortaya koyan hukuka uygun deliller.
• Arabuluculuk son tutanağı.
• Gerektiğinde tanık beyanları ve bilirkişi incelemesi.

Her olayda aynı delillerin bulunması zorunlu değildir. Önemli olan, gösterim talebinin gerekçesinin ve taraflar arasında yaşanan uyuşmazlığın hukuka uygun delillerle ortaya konulmasıdır.

Dava Devam Ederken Evin Gösterilmesi İçin İhtiyati Tedbir Alınabilir mi?

Bazı durumlarda davanın sonuçlanmasını beklemek, ev sahibinin taşınmazı satma imkânını önemli ölçüde zorlaştırabilir.

Bu nedenle ev sahibi, gerekli şartların oluştuğunu ileri sürerek mahkemeden ihtiyati tedbir talep edebilir.

Ancak ihtiyati tedbir her davada otomatik olarak verilmez. Mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 ve devamı maddeleri kapsamında somut olayın özelliklerini değerlendirir.

Yargıtay: Şartları Oluştuğunda Geçici Gösterim İzni Verilebilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, 2024/4081 E., 2025/1441 K.

Bu karar, kiralananın gösterilmesine izin davalarında ihtiyati tedbir uygulanıp uygulanamayacağı konusunda bölge adliye mahkemeleri arasında ortaya çıkan görüş ayrılığına ilişkindir.

Yargıtay, gerekli koşulların oluşması hâlinde kiralananın gösterilmesine yönelik ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini kabul etmiştir.

Bu yaklaşım, kiraya verenin satış menfaatinin yargılama boyunca tamamen etkisiz kalmasını önlemeyi amaçlarken kiracının haklarının da gözetilmesini gerektirir.

Varsayımsal örnek: Ev sahibi, taşınmazın satışı için ciddi bir alıcı bulunduğunu ancak kiracının gösterime izin vermediğini ileri sürmektedir. Mahkeme, sunulan delilleri ve tedbir şartlarını değerlendirerek dava sonuçlanmadan önce geçici bir gösterim düzeni belirleyebilir.

Burada önemli olan, ev sahibinin yalnızca evi satmak istediğini söylemesi değil, ihtiyati tedbirin kanuni koşullarını somut olayda ortaya koyabilmesidir.

Satılık Evin Gösterilmesi ile Yeni Kiracıya Gösterilmesi Aynı Şey mi?

TBK m. 319, hem satış hem de sonraki kiralama amacıyla gösterimi düzenler.

Ancak mahkemeden istenen gösterim izninin amacı açık olmalıdır.

Yargıtay: Mahkeme Kararı Talep Edilen Gösterim Amacına Uygun Olmalı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 05.11.2014, 2014/10759 E., 2014/11968 K.

Bu olayda ev sahibi, taşınmazı satmak amacıyla alıcı adaylarına göstermek istemiştir.

İlk derece mahkemesi ise hükmünde taşınmazın yeni kiracı adaylarına gösterilmesine ilişkin bir ifade kullanmıştır.

Yargıtay, uyuşmazlığın satış amacıyla gösterim talebine ilişkin olduğunu dikkate alarak hükümdeki ifadeyi düzeltmiş ve kararı düzeltilmiş şekliyle onamıştır.

Bu karar, satış amacıyla gösterim ile sonraki kiralama amacıyla gösterimin birbirinden ayrılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Kiracının Savunma Hakkı Var mı?

Elbette. Kiracının kanuni gösterim yükümlülüğünün bulunması, dava sırasında savunma hakkının sınırlandırılabileceği anlamına gelmez.

Kiracı, kendisine yöneltilen taleplere cevap verebilir, delil sunabilir ve gösterim saatlerinin neden uygun olmadığını açıklayabilir.

Yargıtay: Kiracının Cevap Süresi Dolmadan Karar Verilemez

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.01.2015, 2014/13873 E., 2015/187 K.

İncelenen olayda dava dilekçesi kiracıya 15 Ekim 2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Mahkeme ise iki haftalık cevap süresi dolmadan 21 Ekim 2014 tarihinde karar vermiştir.

Yargıtay, bu durumun kiracının savunma hakkını kısıtladığını belirterek kararı bozmuştur.

Karar, kiralananın gösterilmesine izin davalarında da usul kurallarının ve tarafların hukuki dinlenilme hakkının korunması gerektiğini göstermektedir.

Kiracı Evin Fotoğraflarının Çekilmesine İzin Vermek Zorunda mı?

Evin alıcılara gösterilmesi ile evin içindeki eşyaların ve yaşam alanlarının fotoğraflanması aynı işlem değildir.

TBK m. 319, belirli şartlarda kiralananın gezilip görülmesine izin verilmesini düzenler. Ancak bu hüküm, evin içinin sınırsız biçimde fotoğraflanmasına ve görüntülerin internet ortamında yayımlanmasına genel bir izin olarak yorumlanmamalıdır.

Özellikle kiracının kişisel eşyalarının, aile fotoğraflarının veya özel yaşamına ilişkin bilgilerin görüntülerde yer alması ayrı hukuki sorunlara neden olabilir.

Bu konuda kiracının özel hayatı, kişisel verilerin korunması ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

İncelenen kararlar arasında, kiracının fotoğraf çekimine hangi şartlarda katlanmak zorunda olduğunu doğrudan ve genel biçimde belirleyen doğrulanmış bir Yargıtay kararı bulunmadığından kesin bir içtihat sonucu ileri sürmek doğru değildir.

Kiracı Evi Göstermediği İçin Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının evi göstermemesi ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi birbirinden farklı hukuki konulardır.

TBK m. 319, kiracının belirli şartlarda gösterime izin verme yükümlülüğünü düzenler. Ancak bu maddede, her gösterim reddinin doğrudan tahliyeye neden olacağı belirtilmemiştir.

Kiracının davranışlarının sözleşmeye aykırılık oluşturup oluşturmadığı ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin diğer kanuni şartların gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca incelenmelidir.

Bu değerlendirmede TBK m. 316 ve ilgili diğer hükümler gündeme gelebilir.

Dolayısıyla kiracı evi göstermediği için her durumda tahliye edilir şeklinde kesin bir açıklama hukuken doğru değildir.

Kiracı Evi Göstermediğinde Ev Sahibi Tazminat İsteyebilir mi?

Kiracının hukuka aykırı biçimde gösterime engel olması, bazı durumlarda ev sahibinin zarara uğramasına neden olabilir.

Örneğin ev sahibi, kiracının davranışı nedeniyle belirli bir satış fırsatını kaybettiğini ileri sürebilir.

Ancak yalnızca satışın gecikmiş olması, her durumda tazminat ödeneceği anlamına gelmez.

Tazminat sorumluluğunun doğabilmesi için sözleşmeye aykırılık, zarar, uygun illiyet bağı ve ilgili diğer sorumluluk koşullarının somut olayda değerlendirilmesi gerekir.

TBK m. 112 ve devamındaki hükümler bu kapsamda önem taşıyabilir.

İncelenen kararlar, gösterime izin verilmemesi nedeniyle hangi zarar kalemlerinin tazmin edilebileceği konusunda genel ve kesin bir sonuç çıkarmaya yeterli değildir.

Kiracının ve Ev Sahibinin Hakları Nasıl Dengelenir?

Kiralananın gösterilmesine ilişkin uyuşmazlıkların temelinde iki meşru menfaat bulunmaktadır.

Ev sahibi, taşınmazını satmak veya sonraki kiralama için hazırlık yapmak isteyebilir. Kiracı ise kira sözleşmesi devam ettiği sürece evini huzur içinde kullanmak ve özel hayatını korumak ister.

Hukuki çözüm, bu menfaatlerden birini tamamen ortadan kaldırmak değildir.

Gösterim talebi gerçek bir ihtiyaca dayanmalı, kiracı önceden bilgilendirilmeli, ziyaretler makul sürelerle sınırlandırılmalı ve tarafların koşulları dikkate alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı?

Evet. TBK m. 319 uyarınca satış için gerekli olduğu ölçüde gösterime izin vermekle yükümlüdür. Ancak gösterim uygun zamanlarda yapılmalıdır.

2. Ev sahibi haber vermeden eve gelebilir mi?

Ev sahibi gösterim için uygun süre önceden bildirim yapmalıdır. Önceden haber vermeden ve kiracının rızası olmadan konuta girmesi, mülkiyet hakkının doğal bir sonucu değildir.

3. Kiracı evi haftada kaç kez göstermeli?

Kanunda sabit bir sayı bulunmaz. Gün ve saatler anlaşmayla veya uyuşmazlık hâlinde mahkemece somut olayın koşullarına göre belirlenebilir.

4. Kiracı evi göstermeyi reddederse ne yapılır?

Öncelikle makul bir gösterim düzeni önerilebilir. Uyuşmazlık çözülemezse dava şartı arabuluculuk süreci işletilerek kiralananın gösterilmesine izin davası açılabilir.

5. Evi göstermeye izin davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.06.2026 tarihli, 2026/4277 E., 2026/3806 K. sayılı kararı bu konudaki görüş ayrılığını gidermiştir.

6. Dava devam ederken evin gösterilmesi sağlanabilir mi?

Gerekli şartlar varsa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Ancak tedbir verilmesi mahkemenin somut olaya ilişkin değerlendirmesine bağlıdır.

7. Ev sahibi kiracının olmadığı sırada eve girebilir mi?

Kiracının rızası veya başka bir hukuki dayanak olmadan eve girmek hukuka aykırılık oluşturabilir. Gösterim uyuşmazlığı hukuki yollarla çözülmelidir.

8. Kiracı fotoğraf çekilmesine izin vermek zorunda mı?

Gösterim yükümlülüğü, her durumda fotoğraf çekme ve yayımlama izni anlamına gelmez. Özel hayat ve kişisel verilerin korunması ayrıca değerlendirilmelidir.

9. Kiracı evi göstermediğinde tahliye edilir mi?

Her gösterim reddi kendiliğinden tahliye sebebi değildir. Kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin kanuni koşullar ayrıca incelenmelidir.

10. Evin gösterilmemesi nedeniyle tazminat istenebilir mi?

Somut olayda sorumluluk koşulları oluşmuşsa tazminat talebi değerlendirilebilir. Ancak zararın ve diğer hukuki şartların ispatı gerekir.

Sonuç

Kiracı, kira sözleşmesi devam ederken evini dilediği gibi kullanma hakkına sahiptir. Bununla birlikte satış, bakım veya sonraki kiralama için gerekli olan makul gösterim taleplerine de kanuni şartlar çerçevesinde izin vermekle yükümlüdür.

Ev sahibi ise bu hakkını kullanırken kiracının özel hayatına saygı göstermeli, önceden bildirim yapmalı ve ziyaretleri uygun zamanlarda düzenlemelidir.

Taraflar anlaşamazsa arabuluculuk ve yargı yollarına başvurulabilir. Mahkeme, gösterimin gerekliliğini ve kapsamını tarafların menfaatlerini birlikte değerlendirerek belirler.

Her uyuşmazlığın koşulları farklı olduğundan hukuki değerlendirme, kira sözleşmesi ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak yapılmalıdır.

Kaynakça

Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 112, 316 ve 319.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 27, 127, 389 ve devamı.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A ve 18/B.

Akademik kaynak

• Hakkı Mert Doğu, “Kira Sözleşmesinde Kiralananın Gezilip Görülmesine Katlanma Borcu”, KTO Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Aralık 2020.

Yargıtay kararları

• Yargıtay 13. HD, 26.12.2008, 2008/9166 E., 2008/15709 K.
• Yargıtay 6. HD, 05.11.2014, 2014/10759 E., 2014/11968 K.
• Yargıtay 6. HD, 14.01.2015, 2014/13873 E., 2015/187 K.
• Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, 2024/4081 E., 2025/1441 K.
• Yargıtay 3. HD, 15.06.2026, 2026/4277 E., 2026/3806 K.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuki yol, olayın özelliklerine göre değişebilir.