Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir? Kurulması, Kapsamı, Sona Ermesi ve Yargıtay Kararları

Oturma hakkı, bir kişinin başkasına ait bir taşınmazda yalnızca konut olarak oturma yetkisi elde etmesini sağlayan sınırlı aynî haklardan biridir. Uygulamada çoğu zaman sükna hakkı olarak da adlandırılmaktadır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen irtifak hakları arasında yer almakta olup özellikle miras hukuku, aile hukuku ve taşınmaz devri işlemlerinde sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.

Oturma hakkı sayesinde hak sahibi, mülkiyet hakkına sahip olmadığı bir konutta belirli koşullar çerçevesinde oturma yetkisine sahip olur. Bu hak aynî nitelikte olduğundan, yalnızca taraflar arasında değil herkese karşı ileri sürülebilen bir hak niteliği taşır. Bu nedenle oturma hakkı tapu siciline tescil edildiği takdirde, taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilir.

Oturma Hakkı Nedir? 

Oturma hakkı, bir kişinin başkasına ait bir taşınmazın tamamında veya belirli bir bölümünde konut olarak oturma yetkisi elde etmesini sağlayan aynî bir haktır.

Bu hak sayesinde hak sahibi:

• taşınmazda oturabilir
• konutu barınma amacıyla kullanabilir
• aile bireyleri ile birlikte konutta yaşayabilir

Ancak oturma hakkı, taşınmaz üzerinde tam bir tasarruf yetkisi sağlamaz. Hak sahibi taşınmazı kiraya veremez, satamaz veya ticari amaçla kullanamaz.

Bu yönüyle oturma hakkı, mülkiyet hakkına göre oldukça sınırlı bir kullanım yetkisi sağlamaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nda Oturma Hakkı 

Türk Medeni Kanunu’nda oturma hakkı 823 ile 825. maddeler arasında düzenlenmiştir.

Kanuna göre:

• Oturma hakkı bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.
  
• Bu hak şahsa bağlıdır.
  
• Devredilemez ve mirasçılara geçmez.
  
• Kanunda aksine düzenleme bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler uygulanır.
  

Bu düzenleme ile kanun koyucu oturma hakkını kişisel kullanım amacına yönelik özel bir irtifak hakkı olarak kabul etmiştir.

Oturma Hakkının Hukuki Niteliği 

Oturma hakkı, sınırlı aynî haklar arasında yer alan bir irtifak hakkıdır.

Aynî hak olması nedeniyle:

• herkese karşı ileri sürülebilir
• tapuya tescil edilmesi gerekir
• taşınmazın sonraki maliklerini de bağlar
  

Dolayısıyla oturma hakkı, kira sözleşmesi gibi yalnızca taraflar arasında hüküm doğuran bir borç ilişkisi değildir. Tapuya tescil edildiği takdirde taşınmazın yeni maliklerine karşı da geçerliliğini korur.

Oturma Hakkının Özellikleri 

Oturma hakkı, diğer aynî haklardan bazı yönleriyle ayrılmaktadır. Bu hakka özgü başlıca özellikler aşağıda açıklanmaktadır.

Şahsa Sıkı Sıkıya Bağlı Olması 

Oturma hakkı kişiye bağlı bir haktır. Bu nedenle hak yalnızca lehine kurulmuş olan kişi tarafından kullanılabilir.

Hak sahibi bu hakkı:

• başka bir kişiye devredemez
  
• başkası adına kullanamaz
  

Bu yönüyle oturma hakkı, kişisel kullanıma yönelik bir aynî hak niteliğindedir.

Devredilememesi 

Oturma hakkı sahibinin bu hakkı üçüncü bir kişiye devretmesi mümkün değildir. Hak yalnızca hak sahibinin kendisi tarafından kullanılabilir.

Bu nedenle hak sahibi:

• taşınmazı kiraya veremez
  
• kullanım hakkını başkasına bırakamaz

Mirasçılara Geçmemesi 

Oturma hakkı, miras yoluyla geçmeyen haklar arasında yer almaktadır. Hak sahibinin ölümü ile birlikte oturma hakkı kendiliğinden sona erer.

Dolayısıyla hak sahibinin mirasçıları, bu hakkı kullanmaya devam edemez.

Sadece Konut Amaçlı Kullanım 

Oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanım amacıyla tanınmış bir haktır. Bu nedenle taşınmazın:

• işyeri olarak kullanılması
• ticari faaliyet yürütülmesi
• ekonomik gelir elde edilmesi hukuka aykırı kabul edilmektedir.

Oturma Hakkı Nasıl Kurulur? 

Oturma hakkı farklı yollarla kurulabilir. Türk hukukunda bu hak genel olarak üç şekilde tesis edilmektedir.

Sözleşme ile Oturma Hakkı 

Oturma hakkı en yaygın olarak taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile kurulmaktadır.

Ancak bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için:

• resmi şekilde yapılması
  
• tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.

Tapuya tescil edilmeden oturma hakkı doğmaz. Bu nedenle yalnızca adi yazılı sözleşmeler hukuken geçerli bir oturma hakkı oluşturmaz.

Vasiyetname ile Oturma Hakkı 

Bir kişi vasiyetname düzenleyerek taşınmazı üzerinde başka bir kişi lehine oturma hakkı kurulmasını isteyebilir.

Örneğin bir kişi, ölümünden sonra eşinin belirli bir konutta yaşamaya devam edebilmesi için vasiyetnamesinde oturma hakkı tanıyabilir.

Bu durumda hak, mirasın açılması ile birlikte doğar ve tapu siciline tescil edilerek kullanılabilir.

Ölünceye Kadar Oturma Hakkı 

Uygulamada en sık karşılaşılan oturma hakkı türü ölünceye kadar oturma hakkıdır. Oturma hakkı 5 yıl ya da 10 yıl gibi belirli bir süre için de kurulabilir.

Bu durumda bir kişi taşınmazın mülkiyetini başka bir kişiye devreder ancak kendi lehine yaşamı boyunca geçerli olacak bir oturma hakkı kurdurur.

Bu uygulama özellikle şu durumlarda tercih edilmektedir:

• ebeveynlerin çocuklarına taşınmaz devretmesi
  
• bakım sözleşmeleri
  
• miras planlaması
  

Bu durumda taşınmazın maliki değişmiş olsa bile hak sahibi hayatı boyunca taşınmazda oturmaya devam edebilir.

Tapuda Oturma Hakkı Kurulması 

Oturma hakkının geçerli olabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.

Tapuda yapılan işlem sonucunda taşınmazın tapu kaydına oturma hakkı şerhi işlenir.

Bu şerh sayesinde hak:

• üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir
  
• taşınmazın yeni maliklerini bağlar

Oturma Hakkı ile İntifa Hakkı Arasındaki Fark 

Oturma hakkı çoğu zaman intifa hakkı ile karıştırılmaktadır. Ancak bu iki hak arasında önemli farklar bulunmaktadır.

İntifa hakkı, taşınmazdan tam yararlanma yetkisi verirken oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanımı kapsar.

İntifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya verebilirken oturma hakkı sahibi bu yetkiye sahip değildir.

Dolayısıyla oturma hakkı, intifa hakkına göre daha dar kapsamlı bir kullanım hakkı sağlamaktadır.

Oturma Hakkının Kapsamı 

Oturma hakkının kapsamı, hak sahibinin konuttan hangi ölçüde yararlanabileceğini ifade etmektedir.

Hak sahibi konutun tamamını veya belirli bir bölümünü kullanabilir.

Hak Sahibinin Yetkileri 

Oturma hakkı sahibi:

• konutta oturabilir
• ortak alanları kullanabilir
• aile bireyleri ile birlikte yaşayabilir

Hak Sahibinin Yükümlülükleri 

Oturma hakkı sahibi:

• konutta oturabilir
• ortak alanları kullanabilir
• aile bireyleri ile birlikte yaşayabilir.

Oturma Hakkı Hangi Durumlarda Sona Erer? 

Oturma hakkı aşağıdaki durumlarda sona erer:

• hak sahibinin ölümü
• belirlenen sürenin dolması
• taşınmazın tamamen yok olması
• hak sahibinin feragat etmesi
• mahkeme kararı
  

Hak sona erdiğinde tapu sicilindeki kayıt da terkin edilir.

Yargıtay Kararları Işığında Oturma Hakkı 

Yargıtay kararlarında oturma hakkının hukuki niteliği ve kapsamı hakkında önemli değerlendirmeler yapılmıştır.

Yargıtay’a göre oturma hakkı, intifa hakkının özel bir türü olup kişisel kullanım amacıyla tanınmış sınırlı aynî haklardan biridir.

Bir başka Yargıtay kararında ise boşanma protokolünde düzenlenen oturma hakkının geçerli olabilmesi için resmi şekle uygun sözleşme yapılması gerektiği ifade edilmiştir.

Ayrıca Yargıtay içtihatlarında miras hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda sağ kalan eş lehine mülkiyet yerine oturma hakkı tesis edilmesinin mümkün olduğu kabul edilmektedir.

Sık Sorulan Sorular 

Oturma hakkı kiraya verilebilir mi?

Hayır. Oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanım yetkisi sağlar ve üçüncü kişilere kiraya verilemez.

Oturma hakkı devredilebilir mi?

Hayır. Oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir haktır ve devredilemez.

Oturma hakkı mirasçılara geçer mi?

Hayır. Hak sahibinin ölümü ile birlikte oturma hakkı sona erer.

Oturma hakkı tapuya tescil edilmek zorunda mı?

Evet. Oturma hakkının aynî hak olarak doğabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi gerekir.