Elbirliği Mülkiyeti Nedir? Satış, Sözleşme, Dilekçe

Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen bir sözleşme nedeniyle oluşan bir topluluğun üyelerinin bir mala birlikte malik olmasıdır. En sık karşılaşılan örnek, birden fazla mirasçının bulunduğu terekedir. Elbirliğinde ortakların tapuda ayrı ayrı tasarruf edebilecekleri bağımsız payları yoktur; mal üzerinde kural olarak hep birlikte ve oybirliğiyle işlem yaparlar. Paylı mülkiyette ise her paydaşın payı bellidir ve paydaş bu payı tek başına satabilir.

Bir taşınmaz tek kişiye aitse ferdi mülkiyet, birden fazla kişiye aitse birlikte mülkiyet söz konusudur. Birlikte mülkiyet ya paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti şeklinde olur; üçüncü bir türü yoktur.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Türk Medeni Kanunu m. 701’e göre kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyetidir ve ortakların hakları ortaklığın bütün mallarını kapsar.

TMK m. 702 bu ilişkinin işleyişini düzenler. Ortakların hak ve yükümlülükleri topluluğu doğuran kanun veya sözleşmeyle belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Bununla birlikte ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını tek başına sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.

Elbirliği ortakları teknik anlamda paydaş değil, ortaktır. Ortaklığın tüzel kişiliği yoktur; mülkiyet hakkı bölünmeden bütün ortaklara aittir. Mirasçılık belgesinde görünen oranlar ise ortaklık sona erdiğinde, yani paylaşma veya satış sonunda her ortağa düşecek değeri belirlemede önem taşır. Miras yoluyla doğan elbirliği hakkında ayrıntılı bilgi miras ortaklığı yazısındadır.

Elbirliği Mülkiyetinde Sözleşmeden Doğan Topluluk

Elbirliği yalnızca mirasla doğmaz. Kanunun izin verdiği bazı sözleşmeler de elbirliği topluluğu kurar: birden fazla kişinin ortak bir amaç için emek ve mallarını birleştirdiği adi ortaklık, aile bireylerinin kurduğu aile malları ortaklığı ve eşlerin seçebileceği mal ortaklığı rejimi bunlara örnektir. “Sözleşmeden doğan” elbirliği ifadesi bu durumları anlatır. Bu topluluklarda sözleşme sürdükçe ortaklardan biri paylaşma isteyemez ve payını tek başına devredemez.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrildiğinde ortaklık sona ermez; yalnızca biçim değiştirir. Her mirasçının payı tapuda ayrıca gösterilir ve mirasçılar artık paydaş olarak devam eder. Bu bir ferdi mülkiyete geçiş değildir: taşınmaz yine birden çok kişiye aittir, ancak her paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir.

Dönüşüm iki yolla yapılır. Bütün mirasçılar anlaşırsa tapu müdürlüğünde başvuru yoluyla gerçekleştirilebilir. Mirasçılardan biri anlaşmaya yanaşmazsa TMK m. 644 uyarınca sulh hâkiminden istenebilir; hâkim diğer mirasçılara itiraz için süre verir ve haklı bir itiraz ileri sürülmez veya bu sürede paylaşma davası açılmazsa paylı mülkiyete dönüşüme karar verir. Davetiyede bu ihtarın bulunmaması tebligatı geçersiz kılar. Mirasçıların yanında, icra hâkiminden yetki belgesi alan alacaklılar da dönüşüm isteyebilir; miras payını devralan üçüncü kişi ise paylaşmaya katılamadığından bu talepte bulunamaz.

Örneğin dededen dört daire kalmış ve mirasçılar torun ile amcalar, halalardan oluşuyorsa, dört taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi istenebilir. Usulün ayrıntıları elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi yazısında anlatılmıştır.

Elbirliği Mülkiyeti Satış

Elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmaz üçüncü bir kişiye satılabilir; ancak bunun için bütün ortakların satışa katılması gerekir. Ortaklardan biri dahi rıza göstermezse anlaşmalı satış yapılamaz. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açılarak taşınmazın mahkeme yoluyla satılması veya aynen bölünmesi istenebilir.

Elbirliğinde “hisse satışı” denilen işlem aslında üç farklı işlemden biridir:

Ortaklar arasında satış da mümkündür. Bir mirasçı miras payını diğer bir mirasçıya yazılı sözleşmeyle devredebilir; uygulamada bu işlem tapu müdürlüğünde miras hakkının devri olarak da yapılabilmektedir. Taşınmazın tamamının ortaklardan birine satılması ise yine bütün ortakların katılımını gerektirir. Miras payının devrinin şekli ve sonuçları miras payının devri yazısında açıklanmıştır.

Elbirliği Mülkiyetin Sona Ermesi

Elbirliği mülkiyeti, malın devredilmesi veya topluluğun sona ermesiyle ortadan kalkar. Uygulamada şu yollarla sona erer:

• Satış: Taşınmaz bütün ortakların katılımıyla bir kişiye satılırsa ferdi mülkiyet, birden fazla kişiye satılırsa paylı mülkiyet doğar.
• Ortaklar arasında devir: Ortaklar kendi aralarında satış veya bağış yaparak taşınmazın tamamını tek bir ortağa bırakabilir.
• Paylaşma: Mirasçılar paylaşma sözleşmesiyle her bir malı bir mirasçıya özgüleyebilir veya taşınmaz uygun koşullarda ayrı parsellere bölünebilir.
• Paylı mülkiyete dönüşüm: Elbirliği sona erer, ancak birlikte mülkiyet paylı mülkiyet olarak devam eder.
• Mahkeme kararı: Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmaz aynen bölünür veya satılarak bedeli paylaştırılır.

Elbirliği Mülkiyetinde Ön Alım Hakkı

Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde doğar. Elbirliği mülkiyetinde ortakların tapuda satılabilir bağımsız payları bulunmadığından yasal önalım hakkı da yoktur. Taşınmazın tamamı ancak bütün ortakların katılımıyla satılabildiğinden, satışa onay vermeyen bir ortak zaten satışı engelleyebilir.

Elbirliği paylı mülkiyete çevrildikten sonra ise durum değişir: paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Elbirliği Mülkiyetinde Kira Sözleşmesi

Elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın kiraya verilmesi bir yönetim işlemidir ve kural olarak bütün ortakların birlikte kararını gerektirir. Bu nedenle kira sözleşmesinde bütün ortakların kiraya veren olarak yer alması veya ortakların yetkilendirdiği bir temsilcinin sözleşmeyi imzalaması gerekir. Mirasçılar anlaşamıyorsa sulh hâkiminden miras ortaklığına temsilci atanması istenebilir.

Ortaklardan birinin diğerlerinin onayı olmadan yaptığı kira sözleşmesi, diğer ortakları bağlamayabilir. Buna karşılık koruma işlemleri için her ortak tek başına hareket edebilir. Onarımlar, ürünlerin toplanması, bozulacak malların satılması, acil işlemler ile istihkak, el atmanın önlenmesi ve tapuda hak sahipliğinin tespiti gibi talepler ortaklardan her biri tarafından ileri sürülebilir; bu koruma bütün ortaklar yararına sonuç doğurur.

Elbirliğindeki bir taşınmaz için kira sözleşmesi hazırlanırken şu noktalar sözleşmede açıkça yer almalıdır:

• Bütün ortakların ad ve kimlik bilgileri veya temsil yetkisini gösteren vekâletname ya da temsilci atama kararı,
• Taşınmazın tapu bilgileri ve kiralananın sınırları,
• Kira bedeli, ödeme günü ve kiranın hangi hesaba ödeneceği,
• Kira gelirinin ortaklar arasında hangi oranda paylaşılacağı ve masrafların kimin tarafından karşılanacağı.

Sık Sorulan Sorular

Elbirliği mülkiyetinde hissedarlar arası satış olur mu?

Olur. Bir mirasçı miras payını diğer bir mirasçıya yazılı sözleşmeyle devredebilir. Taşınmazın tamamının ortaklardan birine satılması ise bütün ortakların katılımını gerektirir.

Tapuda elbirliği olan hisse nasıl satılır?

Elbirliğinde ortağın tapuda tek başına satabileceği bir hisse yoktur. Ortak ya miras payını devreder ya da önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini sağlayıp ardından tapudaki payını satar. Taşınmazın tamamı ise bütün ortakların birlikte imzasıyla satılabilir.

Elbirliği mülkiyeti satılabilir mi?

Satılabilir. Bütün ortaklar anlaşırsa taşınmaz tapuda üçüncü bir kişiye satılır. Ortaklardan biri karşı çıkarsa satış ancak ortaklığın giderilmesi davası sonunda mahkeme yoluyla yapılabilir.

Elbirliği tapuda nasıl görünür?

Tapu kaydında taşınmazın malikleri olarak bütün mirasçılar birlikte ve elbirliği ibaresiyle görünür. Her mirasçının tek başına tasarruf edebileceği ayrı bir pay gösterilmez; paylar paylı mülkiyete dönüşümden sonra kayda geçer.

Dayanak mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 640 (miras ortaklığı), m. 644 (paylı mülkiyete dönüştürme), m. 677 (miras payının devri), m. 688 (paylı mülkiyette tasarruf), m. 701–703 (elbirliği mülkiyeti), m. 732 (yasal önalım hakkı); 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 121. Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir satış veya paylaşım işlemi öncesinde tapu kaydının ve mirasçılık durumunun incelenmesi önerilir.