Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur? Mirasçıların Hakları ve Tahliye Süreci

Kiracının vefat etmesi, hem ev sahipleri hem de mirasçılar açısından önemli soruları beraberinde getirir. Kiracı öldüğünde kira sözleşmesi sona erer mi? Ev sahibi taşınmazı hemen geri alabilir mi? Mirasçılar kira ödemeye devam etmek zorunda mıdır? Kiracının eşi veya çocukları evde yaşamayı sürdürebilir mi?

Türk hukukunda kiracının ölümü, kira sözleşmesini kural olarak kendiliğinden sona erdirmez. Kira ilişkisinden doğan hak ve yükümlülükler, miras hukukunun genel ilkeleri çerçevesinde mirasçılara geçebilir. Bununla birlikte kanun, mirasçılara kira sözleşmesini sona erdirebilmeleri için özel bir fesih hakkı tanımıştır.

Bu yazıda kiracının ölümünün kira sözleşmesine etkisini, mirasçıların sorumluluklarını, ev sahibinin tahliye hakkını ve konuyla ilgili Yargıtay kararlarını örneklerle açıklıyoruz.

1. Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Sona Erer mi?

Hayır. Kiracının ölümü, kira sözleşmesini tek başına sona erdiren bir neden değildir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 333. maddesi, kiracının ölümü durumunda mirasçılara özel bir fesih hakkı tanımaktadır. Bu düzenleme, kira sözleşmesinin ölümle birlikte otomatik olarak sona ermediğini göstermektedir.

Ölen kişinin mirasçıları, miras hukukunun genel hükümleri uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilir.

Ancak mirasçıların kiralananı kullanmak istememeleri mümkündür. Kanun, böyle durumlarda sözleşmenin belirli kurallara uyularak feshedilmesine olanak sağlamaktadır.

Örnek: Tek başına yaşayan kiracının ölmesi

Ahmet Bey, beş yıldır kiracı olarak oturduğu dairede tek başına yaşamaktadır. Vefat ettiğinde iki çocuğu mirasçı olur. Çocukları başka şehirlerde yaşadıkları için daireyi kullanmak istemez.

Ahmet Bey’in ölümüyle kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. Mirasçıların kira ilişkisini sona erdirmek için kanunda öngörülen fesih işlemlerini değerlendirmeleri gerekir.

Bu nedenle ölüm tarihinden itibaren hiçbir işlem yapılmadan kira ilişkisinin sona erdiğinin kabul edilmesi doğru değildir.

2. Kiracının Ölümünden Sonra Kira Sözleşmesi Kiminle Devam Eder?

Kira sözleşmesinin kiracının ölümüyle sona ermemesinin temelinde miras hukukundaki külli halefiyet ilkesi bulunmaktadır.

Külli halefiyet, ölen kişinin devredilebilir haklarının ve borçlarının mirasçılara bir bütün olarak geçmesini ifade eder.

Bu kapsamda kira sözleşmesinden doğan hukuki durum da kural olarak mirasçılara intikal eder.

Ancak mirasçıların sözleşmeyi sürdürme isteği bulunmayabilir. Bu durumda TBK m. 333 kapsamında fesih hakkının kullanılması gündeme gelir.

Birden fazla mirasçı varsa ne olur?

Ölen kiracının birden fazla mirasçısının bulunması, kira sözleşmesinin sona erdirilmesini daha karmaşık hâle getirebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre mirasçılar, mirasın paylaşılmasına kadar tereke üzerinde elbirliği hâlinde hak sahibidir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi gibi miras ortaklığını ilgilendiren işlemlerde kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Bununla birlikte miras ortaklığının temsili, mirasçıların anlaşmazlığı ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Örnek: Mirasçılardan biri sözleşmeyi sürdürmek istiyor

Kiracı Ayşe Hanım vefat ettiğinde üç çocuğu mirasçı olur. Çocuklardan ikisi dairenin boşaltılmasını isterken üçüncüsü kira sözleşmesinin devamını talep eder.

Bu durumda yalnızca iki mirasçının isteğiyle kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiği söylenemez.

Mirasçıların hukuki konumları, fesih hakkının nasıl kullanılacağı ve varsa TBK m. 356 kapsamında korunması gereken kişilerin hakları birlikte değerlendirilmelidir.

3. Mirasçılar Kira Sözleşmesini Nasıl Feshedebilir?

Kiracının ölümü hâlinde mirasçıların özel fesih hakkı TBK m. 333’te düzenlenmiştir.

Kanuna göre mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için kira sözleşmesini feshedebilir.

Bu hak, kira sözleşmesinin normal süresinin bitmesini beklemeden sona erdirilmesine imkân sağlayabilir. Ancak fesih hakkının kullanılması belirli süre ve usul kurallarına bağlıdır.

Fesih bildirimi ne zaman yapılmalıdır?

Fesih bildiriminin süresi, kira ilişkisinin niteliğine ve uygulanacak kanun hükümlerine göre belirlenir.

Örneğin taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında TBK m. 329, taşınır kiralarında ise TBK m. 330 önem taşır.

Taşınmaz kiraları bakımından genel yasal düzenlemede, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresi öngörülmektedir.

Ancak kiracının ölümüne ilişkin özel fesih hakkının uygulanmasında en yakın fesih döneminin belirlenmesi, sözleşmenin türü ve somut olayın koşulları dikkate alınarak yapılmalıdır.

Bu nedenle her olay için geçerli, ölüm tarihinden itibaren başlayan tek bir tahliye süresinden söz etmek doğru değildir.

Fesih bildirimi yazılı mı yapılmalıdır?

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olması gerekir.

TBK m. 348 uyarınca bu tür kira ilişkilerinde fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

İspat sorunlarının önlenmesi bakımından fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılması veya tebliği kanıtlanabilecek başka bir yazılı yöntem kullanılması önemlidir.

Mirasçılardan yalnızca biri fesih bildiriminde bulunabilir mi?

Bu konu, miras ortaklığının hukuki yapısıyla bağlantılıdır.

Kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Ancak temsil yetkisi, mirasçılar arasındaki anlaşmazlık ve özel hukuki durumlar ayrıca incelenmelidir.

Dolayısıyla bir mirasçının tek başına gönderdiği fesih bildiriminin her durumda geçerli olduğu söylenemez.

4. Kiracı Ölürse Eşi ve Çocukları Evde Kalmaya Devam Edebilir mi?

Kiracının ölümü sonrasında aynı konutta yaşayan kişilerin durumu, yalnızca miras hukukunun genel hükümlerine göre değerlendirilmez.

TBK m. 356, belirli kişilere kira sözleşmesini sürdürme imkânı tanımaktadır.

Bu düzenleme kapsamında ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturan kişiler, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira ilişkisini devam ettirebilir.

Bu nedenle ev sahibinin yalnızca kiracının öldüğünü ileri sürerek konutta yaşamaya devam eden kişilerin derhâl çıkmasını istemesi, tek başına yeterli hukuki dayanak oluşturmaz.

Kiracının eşi evde kalabilir mi?

Ölen kiracının eşi, kiracıyla birlikte aynı konutta yaşıyorsa TBK m. 356 kapsamında kira sözleşmesini sürdürme hakkına sahip olabilir.

Ancak eşin konutta yaşayıp yaşamadığı, kira sözleşmesinin niteliği ve diğer hukuki koşullar incelenmelidir.

Kiracının çocukları evde kalabilir mi?

Kiracının çocuklarının durumu da benzer şekilde değerlendirilir.

Ölen kiracıyla birlikte aynı konutta yaşayan çocukların TBK m. 356 kapsamında korunması gündeme gelebilir.

Buna karşılık başka şehirde yaşayan ve kiralananı hiç kullanmayan bir mirasçının hukuki durumu aynı olmayabilir.

Örnek: Kiracının eşi evde yaşamaya devam ediyor

Mehmet Bey, eşiyle birlikte kiralık bir dairede yaşamaktadır. Kira sözleşmesi yalnızca Mehmet Bey adına düzenlenmiştir.

Mehmet Bey vefat ettiğinde eşi aynı evde yaşamaya devam etmek ister.

Bu durumda kira sözleşmesinin yalnızca Mehmet Bey tarafından imzalanmış olması, eşin mutlaka taşınmazdan ayrılması gerektiği anlamına gelmez.

TBK m. 356 kapsamındaki şartlar değerlendirilerek eşin kira ilişkisini sürdürme hakkı belirlenmelidir.

5. Kiracının Ölümünden Sonra Kira Borcunu Kim Öder?

Kiracının ölümü, daha önce doğmuş kira borçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ölen kiracının kira borçları, miras hukukunun genel hükümleri çerçevesinde terekenin borçları arasında değerlendirilebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesi, mirasçıların mirası bir bütün olarak kazanmalarına ilişkin temel düzenlemeyi içermektedir.

Ölümden önceki kira borçları

Kiracının vefatından önce ödenmemiş kira bedelleri bulunuyorsa bunlar tereke borçları kapsamında gündeme gelebilir.

Mirasçıların sorumluluğunun belirlenmesinde mirasın reddi, terekenin tasfiyesi ve diğer miras hukuku hükümleri önem taşır.

Ölümden sonraki kira bedelleri

Kira sözleşmesi ölümle kendiliğinden sona ermediğinden, sözleşmenin devam ettiği dönemde kira bedeli ödeme yükümlülüğü de gündeme gelebilir.

Bu nedenle mirasçıların kiralananı kullanmıyor olması, tek başına kira bedeli ödeme yükümlülüğünün ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Ancak kira sözleşmesinin ne zaman sona erdiği, kiralananın teslim edilip edilmediği ve mirasçıların hukuki durumu ayrı ayrı  incelenmelidir.

Mirasın reddedilmesi kira borcunu etkiler mi?

Evet. Mirasın usulüne uygun biçimde reddedilmesi, mirasçının tereke borçlarından sorumluluğu bakımından önemli sonuçlar doğurur.

Ancak mirasın reddiyle birlikte ortaya çıkan hukuki durum, özellikle kiralananın fiilen kullanılmaya devam edilmesi veya mirasçının bağımsız bir kira ilişkisine taraf olması hâlinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Mirasın reddedilmiş olması, her türlü kira uyuşmazlığının otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez.

6. Kiracı Ölürse Ev Sahibi Tahliye İsteyebilir mi?

Kiracının ölümü, ev sahibine tek başına ve koşulsuz bir tahliye hakkı vermez.

Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için uygulanabilir bir hukuki sebebin bulunması gerekir.

Örneğin kira bedellerinin ödenmemesi, geçerli bir fesih bildirimi sonrasında kiralananın teslim edilmemesi veya kanunda düzenlenen başka tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi durumunda hukuki yollara başvurulabilir.

Ancak kiraya verenin tahliye talebi, mirasçıların ve kira sözleşmesini sürdürme hakkı bulunan kişilerin durumları gözetilerek değerlendirilmelidir.

Kiracının ölümü önemli sebeple fesih hakkı doğurur mu?

TBK m. 331, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin bulunması durumunda olağanüstü feshe imkân tanır.

Ancak kiracının ölümü tek başına her olayda önemli sebep olarak kabul edilemez.

Ölüm sonrasında ortaya çıkan başka koşulların kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirip getirmediği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Ev sahibi kiralananın kilidini değiştirebilir mi?

Kiracının ölmesi, ev sahibine kendiliğinden kiralanana girme, kilidi değiştirme veya içerideki eşyaları çıkarma yetkisi vermez.

Kiralananın fiilen boş görünmesi veya mirasçılara ulaşılamaması da tek başına böyle bir yetki doğurmaz.

Kiraya verenin hukuka aykırı biçimde kiralanana müdahale etmesi, olayın özelliklerine göre hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Bu nedenle kiralananın geri alınması için hukuken geçerli teslim, tahliye veya ilgili yargısal süreçlerin izlenmesi gerekir.

7. Kiracının Ölümünden Sonra Tahliye Davası Kime Açılır?

Kiracının ölümünden sonra açılacak tahliye davasında tarafların doğru belirlenmesi büyük önem taşır.

Kira sözleşmesinin mirasçılarla devam ettiği durumlarda, uyuşmazlığın niteliğine göre ilgili mirasçıların davaya dâhil edilmesi gerekebilir.

Özellikle birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde tahliye isteminin bölünememesi, zorunlu dava arkadaşlığı sorununu gündeme getirir.

Yanlış kişiye ihtarname gönderilmesi veya davanın gerekli taraflara yöneltilmemesi, tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir.

Örnek: İki kiracıdan birinin ölmesi

Bir dairenin kira sözleşmesini iki kardeş birlikte imzalamıştır. Kardeşlerden biri vefat eder. Diğer kardeş dairede oturmaya devam eder.

Ev sahibi, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yalnızca hayatta kalan kardeşe ihtarname gönderir.

Bu durumda ölen kiracının mirasçılarının da hukuki konumunun değerlendirilmesi gerekir.

Nitekim Yargıtay, benzer bir uyuşmazlıkta eksik ihtar nedeniyle tahliye kararını hukuka aykırı bulmuştur.

8. Mirasçılara Ulaşılamıyorsa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiracının vefatından sonra mirasçıların kim olduğunun bilinmemesi veya mirasçılara ulaşılamaması uygulamada ciddi sorunlar yaratabilir.

Böyle durumlarda kiraya verenin öncelikle mirasçılık durumunu ve hukuken muhatap alınabilecek kişileri belirlemesi gerekir.

Somut olayın özelliklerine göre terekenin korunmasına ilişkin önlemler, tereke yönetimi veya temsilci atanması gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.

Mirasçıların bulunamaması, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmediği gibi kiraya verenin taşınmazı doğrudan geri almasına da otomatik olarak izin vermez.

Tereke temsilcisi atanabilir mi?

TMK m. 640 kapsamında miras ortaklığına temsilci atanması belirli şartlarla mümkündür.

Ancak her kiraya verenin doğrudan bu maddeye dayanarak tereke temsilcisi atanmasını isteyebileceği söylenemez. Başvuru hakkı ve temsil ihtiyacı somut hukuki durum çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Mirasçıların bilinmemesi veya terekenin korunması gereken durumlarda diğer miras hukuku hükümleri de önem kazanabilir.

9. Ölen Kiracının Evindeki Eşyalar Ne Olur?

Kiracının ölümüyle birlikte konutta bulunan eşyaların mülkiyeti ve korunması konusu gündeme gelir.

Kiracıya ait eşyalar kural olarak terekenin bir parçasıdır.

Bu nedenle ev sahibinin, yalnızca kira sözleşmesinin tarafı vefat ettiği için eşyaları dilediği gibi kullanması, satması veya atması mümkün değildir.

Kiralananın teslimi nasıl yapılmalıdır?

Kira ilişkisi hukuken sona erdiğinde kiralananın geri verilmesi gerekir.

TBK m. 334, kiralananın geri verilmesine ilişkin temel yükümlülüğü düzenler.

Teslim sırasında taşınmazın durumunun belirlenmesi, anahtarların tesliminin belgelenmesi ve varsa eksikliklerin kayıt altına alınması sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur.

10. İşyeri Kiracısı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

İşyeri kiralarında kiracının ölümü, özellikle ölen kişinin yürüttüğü mesleki veya ticari faaliyetin devam ettirilmesi bakımından önem taşır.

TBK m. 356, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturan kişilerin, kanunda belirtilen koşullarla sözleşmeyi sürdürmesine imkân tanımaktadır.

İşyeri bakımından bu düzenlemenin uygulanmasında ortaklık ilişkisi, yürütülen faaliyet ve sözleşmeye devam etme iradesi önemlidir.

Her mirasçının yalnızca mirasçı olduğu için işyerindeki kira ilişkisini TBK m. 356 kapsamında sürdürme hakkına sahip olduğu söylenemez.

Örnek: Eczacı kiracının ölümü

Bir eczacı, mesleğini kiraladığı işyerinde sürdürmektedir. Vefatından sonra aynı mesleği yapan ve kanunda öngörülen bağlantıya sahip bir kişinin faaliyete devam etmek istemesi durumunda, TBK m. 356 kapsamında sözleşmenin sürdürülmesi gündeme gelebilir.

Ancak bu hakkın varlığı, ilgili kişinin hukuki sıfatı ve diğer şartlar değerlendirilerek belirlenmelidir.

11. Kiracının Ölümü Hakkında Yargıtay Kararları

Kiracının ölümünün kira sözleşmesine etkisi konusunda Yargıtay kararları, özellikle sözleşmenin devamı, mirasçıların taraf sıfatı ve tahliye işlemlerinin doğru kişilere yöneltilmesi bakımından önem taşımaktadır.

Aşağıdaki kararlar, akademik makaledeki değerlendirmelerden ayrı olarak araştırılmıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.06.2015, 2014/12398 E., 2015/6414 K.

Uyuşmazlığın konusu

Kiracının ölümünden sonra mirasçısı tarafından kira ilişkisine dayanılarak dava açılmıştır. İlk derece mahkemesi, davacının kiracı sıfatı ve dava açma hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

Yargıtayın gerekçesi

Yargıtay, kiracının ölümüyle kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermediğini belirtmiştir. Bu nedenle mirasçının kira ilişkisinden kaynaklanan hakları değerlendirilmeden davanın reddedilmesini doğru bulmamıştır.

Kararın sonucu

İlk derece mahkemesinin kararı bozulmuştur. Uyuşmazlığın esası incelenerek karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu karar ne anlama geliyor?

Kiracı öldüğünde kira sözleşmesinin tamamen ortadan kalktığı varsayılamaz. Mirasçıların kira sözleşmesinden doğan hakları da değerlendirilmelidir.

Örnek: Babasının kiracı olduğu taşınmazla ilgili dava açan bir mirasçının talebi, yalnızca kira sözleşmesini kendisinin imzalamadığı gerekçesiyle reddedilemez.

Kaynak: Yargıtay 6. HD, 25.06.2015, 2014/12398 E., 2015/6414 K.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 03.11.2009, 2009/5651 E., 2009/9354 K.

Uyuşmazlığın konusu

Bir kira sözleşmesini iki kişi kiracı sıfatıyla imzalamıştır. Kiracılardan biri vefat etmiş, diğeri taşınmazda kalmaya devam etmiştir.

Kiraya veren, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle yalnızca hayatta kalan kiracıya ihtarname göndermiş ve tahliye davası açmıştır.

Yargıtayın gerekçesi

Yargıtay, hayatta kalan kiracı ile ölen kiracının mirasçıları arasında tahliye istemi bakımından zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunu belirtmiştir.

Tahliye isteminin bölünememesi nedeniyle gerekli ihtarın ilgili bütün kiracılara yöneltilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Kararın sonucu

Eksik ihtar nedeniyle temerrüt koşullarının oluşmadığı kabul edilmiş ve tahliye kararı bozulmuştur.

Bu karar ne anlama geliyor?

Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde kiracılardan birinin ölmesi, tahliye işlemlerinin yalnızca hayatta kalan kiracıya yöneltilmesini her durumda yeterli hâle getirmez.

Örnek: İki kardeşin birlikte kiraladığı dairede kardeşlerden biri ölürse, diğer kardeşe gönderilen ihtarın tahliye bakımından yeterli olup olmadığı ölen kiracının mirasçıları da dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Kaynak: Yargıtay 6. HD, 03.11.2009, 2009/5651 E., 2009/9354 K.

Not: Bu karar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce verilmiştir. Kararın usule ilişkin ilkeleri güncel hukukla birlikte değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.03.2018, 2018/1049 E., 2018/3155 K.

Uyuşmazlığın konusu

İki kişinin kiracı olarak imzaladığı kira sözleşmesinde kiraya veren, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemiştir. Ancak ihtarname yalnızca kiracılardan birine gönderilmiştir.

Yargıtayın gerekçesi

Yargıtay, birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde tahliye isteminin bölünemeyeceğini ve kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunu belirtmiştir.

Kararın sonucu

Yalnızca bir kiracıya gönderilen ihtara dayanılarak tahliye kararı verilmesi hukuka aykırı bulunmuş ve hüküm bozulmuştur.

Bu karar ne anlama geliyor?

Tahliye davalarında doğru kişilere ve gerekli usule uygun biçimde başvurulması önemlidir. Eksik ihtar, tahliye talebinin reddine neden olabilir.

Önemli ayrım: Bu karar doğrudan kiracının ölümü hakkında değildir. Birden fazla kiracının bulunduğu tahliye uyuşmazlıklarında uygulanabilecek genel bir usul ilkesini açıklamaktadır.

Kaynak: Yargıtay 3. HD, 28.03.2018, 2018/1049 E., 2018/3155 K.

12. Kiracının Ölümü Hakkında Sık Sorulan Sorular

1. Kiracı ölürse kira sözleşmesi otomatik olarak biter mi?

Hayır. Kiracının ölümü kira sözleşmesini kural olarak kendiliğinden sona erdirmez. Mirasçılar, TBK m. 333 kapsamında kanuni şartlara uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

2. Kiracı ölürse ev sahibi evi hemen boşalttırabilir mi?

Hayır. Ölüm tek başına derhâl tahliye hakkı vermez. Kiraya verenin hukuken geçerli bir tahliye sebebine dayanması gerekir.

3. Mirasçılar kira sözleşmesini devam ettirmek zorunda mı?

Mirasçılar sözleşmeyi sürdürmek istemiyorlarsa TBK m. 333 kapsamındaki fesih hakkını kullanabilirler. Ancak fesih işleminin usulüne uygun yapılması gerekir.

4. Kiracının ölümünden sonra kira bedelini kim öder?

Kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedeli yükümlülüğü gündeme gelebilir. Mirasçıların sorumluluğu, mirasın kabulü veya reddi ve diğer hukuki koşullar dikkate alınarak belirlenir.

5. Kiracı ölürse eşi ve çocukları evde kalabilir mi?

Ölen kiracıyla birlikte aynı konutta yaşayan kişiler, TBK m. 356 kapsamında sözleşmeyi sürdürme hakkına sahip olabilir. Bunun için kanuni şartların bulunması gerekir.

6. Mirasçılar kira sözleşmesini ne zaman feshedebilir?

TBK m. 333’e göre mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir.

7. Mirasçılardan yalnızca biri kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Kural olarak miras ortaklığını ilgilendiren işlemlerde birlikte hareket edilmesi gerekir. Tek mirasçının fesih yetkisi, temsil ve somut olayın koşulları çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

8. Mirası reddeden kişi kira borçlarından sorumlu olur mu?

Mirasın geçerli şekilde reddedilmesi, tereke borçlarından sorumluluk bakımından önemli sonuçlar doğurur. Ancak kişinin bağımsız olarak üstlendiği yükümlülükler varsa bunlar ayrıca değerlendirilir.

9. Kiracı ölünce depozito kime verilir?

Güvence bedelinin iadesine ilişkin hak, kira ilişkisinin sona ermesi ve miras hukukunun genel hükümleri çerçevesinde belirlenir. Somut olayda hak sahibi kişiler ve olası kesintiler incelenmelidir.

10. Ölen kiracının evindeki eşyaları ev sahibi çıkarabilir mi?

Ev sahibi, kiracının ölümünü gerekçe göstererek eşyaları kendiliğinden çıkarma veya elden çıkarma yetkisine sahip değildir. Eşyaların mülkiyeti ve korunmasına ilişkin hukuki kurallara uyulmalıdır.

11. Mirasçılara ulaşılamıyorsa ev sahibi ne yapmalıdır?

Mirasçılık durumunun belirlenmesi, gerekli hukuki bildirimlerin yapılması ve somut olaya uygun yargısal veya terekeye ilişkin yolların değerlendirilmesi gerekir. Ev sahibinin kendi kararıyla fiilî tahliye yapması hukuki risk taşır.

12. Kiracı ölürse tahliye davası kime açılır?

Tahliye davasının tarafları, kira sözleşmesinin yapısına, mirasçıların durumuna ve tahliye sebebine göre belirlenir. Gerekli tarafların davaya dâhil edilmemesi veya eksik ihtar yapılması davanın sonucunu etkileyebilir.

Sonuç: Kiracının Ölümünde Hem Mirasçıların Hem Ev Sahibinin Hakları Korunmalıdır

Kiracının ölümü, kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından tek başına yeterli değildir. Kira ilişkisi kural olarak devam eder ve mirasçılar kanunda öngörülen şartlarla sözleşmeyi feshedebilir.

Bunun yanında ölen kiracıyla aynı konutta yaşayan kişiler ile kanunda belirtilen işyeri bağlantılı kişilerin sözleşmeyi sürdürme hakları ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev sahibi açısından ise en önemli konu, kiralananın geri alınması için doğru hukuki yolun izlenmesidir. Mirasçıların bulunamaması veya kira bedellerinin ödenmemesi, hukuka aykırı biçimde taşınmaza müdahale edilmesini haklı kılmaz.

Kiracının ölümünden sonra ortaya çıkan uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin türü, mirasçıların durumu, fesih bildiriminin usulü ve varsa tahliye sebebi birlikte incelenmelidir.

Bu nedenle her olayın kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi önemlidir.

Hukuki Dayanaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315, 325, 328–335, 342, 348, 356 ve ilgili hükümler.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 599, 605 vd., 640 ve ilgili miras hukuku hükümleri.

Kaynakça

Akademik eser

Atlan Gürer, Hülya, Kira Sözleşmesinin Kiracının Ölümü Üzerine Sona Erdirilmesi ve Kiralananın Kiraya Verene İadesi, akademik makale, 2022.

Yargıtay kararları

1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.06.2015, 2014/12398 E., 2015/6414 K.
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 03.11.2009, 2009/5651 E., 2009/9354 K.
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.03.2018, 2018/1049 E., 2018/3155 K.

Mevzuat ve karar kaynakları

• T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi — https://www.mevzuat.gov.tr
• Yargıtay Karar Arama — https://karararama.yargitay.gov.tr
• Türk Borçlar Kanunu m. 333 — https://justlaw.com.tr/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-333
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/1049 E., 2018/3155 K. sayılı kararının yayımlandığı metin — https://www.ictihatlar.com.tr/ictihatdetay-14873-3hukukdairesi-Yargitay-3-Hukuk-Dairesi-2018-1049-Esas-2018-3155-Karar-Sayili-Ilami.html
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2009/5651 E., 2009/9354 K. sayılı kararını içeren yayın — https://www.hukukihaber.net/yargitay-3-hukuk-dairesinin-20181049-e-20183155-k-sayili-karari

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın hukuki sonucu, olayın özelliklerine ve uygulanacak mevzuata göre değişebilir.