Kira Sözleşmesi Başkasına Devredilebilir mi? Şartları ve Ev Sahibinin Onayı
Bir kiracı, oturduğu evi veya işlettiği dükkânı başka bir kişiye devretmek istediğinde kira sözleşmesinin ne olacağı önemli bir hukuki sorundur. Özellikle işyerinin satılması, işletmenin devredilmesi veya kiracının ticari faaliyetini bırakması durumlarında bu sorunla sıkça karşılaşılır.
Kira sözleşmesi başka bir kişiye devredilebilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi gereğince, kural olarak kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kiralarında ise kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça devre izin vermekten kaçınamaz.
Bununla birlikte ticari işletmenin bir bütün olarak devredilmesi, sıradan kira sözleşmesi devrinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Yargıtay’ın güncel kararları da bu ayrımın önemini göstermektedir.
Bu yazıda kira sözleşmesinin devrini, ev sahibinin haklarını, eski kiracının sorumluluğunu ve Yargıtay kararlarını örneklerle açıklıyoruz.
1. Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?
Kira sözleşmesinin devri, mevcut kiracının sözleşmedeki yerini başka bir kişiye bırakmasıdır.
Devir gerçekleştiğinde eski kiracının yerine yeni kiracı geçer. Kiraya veren değişmez ve kural olarak mevcut kira sözleşmesi devam eder.
Örneğin bir kişi beş yıllığına kiraladığı dükkânda iki yıl faaliyet gösterdikten sonra işletmesini başka bir kişiye bırakmak isteyebilir. Bu durumda dükkândaki kira ilişkisinin yeni işletmeciye geçmesi gündeme gelir.
Ancak işletmenin devredilmesi, kiralananın başkasına kullandırılması ve kira sözleşmesinin devri aynı hukuki işlem değildir.
Bu ayrım, tarafların hak ve sorumluluklarını doğrudan etkiler.
2. Kiracı Kira Sözleşmesini Başka Birine Devredebilir mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi kira ilişkisinin devrine izin vermektedir.
Bununla birlikte kanun, kiraya verenin yazılı rızasını temel şart olarak kabul etmiştir.
Konut kiraları ile işyeri kiraları arasında önemli bir fark bulunmaktadır.
Konut kiralarında kiraya veren, kural olarak devre rıza göstermek zorunda değildir. İşyeri kiralarında ise haklı bir sebep bulunmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.
Dolayısıyla işyeri kiracısının devre ilişkin hukuki konumu, konut kiracısına göre daha güçlü biçimde korunmuştur.
3. Kira Sözleşmesinin Devri İçin Hangi Şartlar Gerekir?
Geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır
Devredilecek mevcut bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Sona ermiş bir kira sözleşmesi yalnızca devir anlaşmasıyla yeniden geçerli hâle getirilemez.
Eski ve yeni kiracı anlaşmalıdır
Devreden ve devralan kişi, kira ilişkisinin hangi tarihte ve hangi koşullarla devredileceğini belirlemelidir.
Kiraya verenin yazılı rızası alınmalıdır
TBK m. 323 uyarınca yazılı rıza, kira ilişkisinin devrinde temel kuraldır.
Rızanın belgelendirilmesi, özellikle sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşır.
Ancak ticari işletmenin bir bütün olarak devredildiği durumlarda, Türk Ticaret Kanunu’nun 11/3. maddesi ve ilgili Yargıtay içtihatları ayrıca değerlendirilmelidir.
4. Ev Sahibi İşyeri Kira Sözleşmesinin Devrini Reddedebilir mi?
Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadan kira ilişkisinin devrine izin vermekten kaçınamaz.
Haklı sebebin bulunup bulunmadığı somut olayın özelliklerine göre belirlenir.
Örneğin yeni kiracının kira bedelini ödeme gücünün bulunmaması, kiralananı sözleşmeye aykırı biçimde kullanmayı planlaması veya faaliyet için gerekli izinlere sahip olmaması haklı ret sebebi olarak değerlendirilebilir.
Ancak bu durumlar her olayda kendiliğinden haklı sebep oluşturmaz.
Kiraya verenin menfaatleri ile kiracının kira ilişkisini devretme hakkı birlikte değerlendirilmelidir.
5. Ticari İşletmenin Devri İçin Ev Sahibinin Yazılı İzni Gerekir mi?
Bu konuda kira sözleşmesinin devri ile ticari işletmenin bir bütün olarak devri arasındaki fark önemlidir.
Türk Ticaret Kanunu’nun 11/3. maddesine göre ticari işletme, içerdiği malvarlığı unsurlarıyla birlikte bir bütün olarak devredilebilir.
Aksi öngörülmemişse bu devir, kiracılık hakkını da kapsar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.10.2025 tarihli, 2025/3400 E. ve 2025/4478 K. sayılı kararı, bu konudaki önemli güncel içtihatlardan biridir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3400 E ., 2025/4478 K.
Uyuşmazlığın konusu
Bir şirket, 29 ayrı süpermarketten oluşan ticari işletmesini kira sözleşmeleri ve diğer işletme unsurlarıyla birlikte başka bir şirkete devretmiştir.
Kiraya veren taraf, mevcut kira sözleşmesinde devre ilişkin sınırlamalar bulunduğunu, devre onay verilmediğini ve kiralananın haksız kullanıldığını ileri sürmüştür.
Bu nedenle tahliye ve ecrimisil taleplerinde bulunmuştur.
İlk derece mahkemesinin kararı
İlk derece mahkemesi, kira sözleşmesindeki devir yasağını dikkate alarak işletmeyi devralan şirketin tahliyesine karar vermiştir.
Bölge adliye mahkemesinin kararı
Bölge adliye mahkemesi, ticari işletmenin bir bütün olarak devredildiğini ve kiracılık hakkının da bu devir kapsamında yeni şirkete geçtiğini değerlendirmiştir.
Bu nedenle devralan şirket hakkındaki tahliye ve ecrimisil taleplerini reddetmiştir.
Yargıtay’ın değerlendirmesi
Yargıtay, uyuşmazlığı TBK m. 323 ve TTK m. 11/3 hükümleri çerçevesinde incelemiştir.
Daire, 29 süpermarketten oluşan ticari işletmenin kira sözleşmeleriyle birlikte devredildiğini tespit etmiştir.
Kararda, ticari işletmenin bir bütün olarak devri hâlinde kiracılık hakkının da işletmenin diğer malvarlığı unsurlarıyla birlikte devredilebileceği kabul edilmiştir.
Ayrıca kiraya verenin, kira ilişkisinin devrine rıza göstermemek için haklı bir sebep ileri sürmediği ve böyle bir sebebi kanıtlayamadığı belirtilmiştir.
Yargıtay, bölge adliye mahkemesinin kararını 01.10.2025 tarihinde oy birliğiyle onamıştır.
Kararın hukuki önemi
Bu karar, ticari işletmenin bir bütün olarak devrinde TTK m. 11/3’ün kira ilişkisi üzerindeki etkisini ortaya koymaktadır.
Yargıtay, somut olayda kiracılık hakkının ticari işletmeyle birlikte kiraya verenin ayrıca rızası aranmadan devredilebileceğini kabul etmiştir.
Bununla birlikte bu sonuç, her dükkân devrinde veya her kira sözleşmesi devrinde kiraya verenin rızasının gereksiz olduğu anlamına gelmez.
Öncelikle işlemin gerçekten ticari işletmenin bir bütün olarak devri niteliğinde olup olmadığı belirlenmelidir.
Örnek olay
Bir şirketin yalnızca bir dükkândaki eşyalarını başka bir kişiye satması ile bütün ticari işletmesini hukuken devretmesi aynı şey değildir.
İlk durumda sıradan kira devri hükümleri gündeme gelebilirken, ikinci durumda TTK m. 11/3’ün uygulanması söz konusu olabilir.
6. İşyeri Ruhsatının Başka Bir Kişi Adına Düzenlenmesi Kira Sözleşmesinin Devri Sayılır mı?
Her zaman hayır.
Bir işyerinin faaliyet ruhsatının şirket adına düzenlenmesi veya kiracının bir şirketin ortağı olması, tek başına kira sözleşmesinin devredildiğini göstermeyebilir.
Bu konuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.05.2025 tarihli, 2024/3415 E. ve 2025/2813 K. sayılı kararı önemlidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/3415 E., 2025/2813 K.
Uyuşmazlığın konusu
Bir belediye, ihale yoluyla kiraya verdiği taşınmazın kiracı tarafından başka bir şirkete devredildiğini ileri sürmüştür.
Belediyeye göre kira sözleşmesinde, izinsiz devir hâlinde yıllık kira bedelinin on katı tutarında tazminat ödenmesi kararlaştırılmıştır.
Belediye, işyeri açma ve çalışma ruhsatının kiracının ortağı olduğu şirket adına düzenlenmesini devir iddiasına dayanak göstermiş ve 392.920 TL talep etmiştir.
Kiracının savunması
Kiracı, kira sözleşmesini devretmediğini ve işyerinin fiilen kendisi tarafından işletilmeye devam edildiğini savunmuştur.
Ayrıca şirket adına ruhsat düzenlenmesinin belediyenin bilgisi ve izniyle gerçekleştiğini belirtmiştir.
İlk derece mahkemesinin kararı
Mahkeme, kiracının işyerinde bulunmaya devam ettiğini, kira bedellerinin kendisi tarafından ödendiğini ve ruhsat işlemlerinin belediyenin bilgisiyle yapıldığını değerlendirmiştir.
Bu nedenle davayı reddetmiştir.
Bölge adliye mahkemesinin kararı
Bölge adliye mahkemesi de işyerinin fiilen kiracı tarafından yönetilmeye devam ettiğini ve sözleşmede öngörülen anlamda bir devir gerçekleşmediğini kabul etmiştir.
Yargıtay’ın değerlendirmesi
Yargıtay öncelikle TBK m. 323’teki yazılı rıza şartını, işyeri kiralarında haklı sebep olmadan rıza vermekten kaçınılamayacağını ve devreden kiracının en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğunu açıklamıştır.
Ardından somut olayda düzenlenen işyeri ruhsatını ve dosya kapsamını değerlendirmiştir.
Daire, kira sözleşmesinin ilgili maddesinde öngörülen anlamda bir devir gerçekleşmediğini kabul ederek bölge adliye mahkemesinin kararını 14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle onamıştır.
Kararın hukuki önemi
Bu karar, işyeri ruhsatındaki değişiklik ile kira sözleşmesinin devrinin birbirinden ayrılması gerektiğini göstermektedir.
Bir işyerinin şirket adına ruhsatlandırılması, kiracının şirket ortağı olması veya işyerinde şirket faaliyetinin bulunması tek başına kira sözleşmesinin devredildiğini ispatlamayabilir.
Önemli olan kira ilişkisindeki kiracılık sıfatının gerçekten başka bir kişiye geçip geçmediğidir.
Örnek olay
Bir kişi kiraladığı dükkânda şirket kurmuş ve işyeri ruhsatını şirket adına almış olabilir.
Ancak kira bedellerini kendisi ödemeye ve işyerini fiilen yönetmeye devam ediyorsa yalnızca ruhsat değişikliğine dayanılarak kira sözleşmesinin devredildiği sonucuna varılması doğru olmayabilir.
Somut olayın bütün delilleri birlikte değerlendirilmelidir.
7. Kira Sözleşmesinin Devri ile İşyerinin Fiilen Başkasına Bırakılması Arasındaki Fark
Kira sözleşmesinin devri, kiracılık sıfatının başka bir kişiye geçmesini gerektirir.
Buna karşılık işyerinde üçüncü bir kişinin çalışması, şirketin faaliyet göstermesi veya ruhsatın başka bir kişi adına düzenlenmesi her zaman kira devri oluşturmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/2813 sayılı kararında da bu ayrım belirleyici olmuştur.
Bu nedenle devir iddiasında bulunan tarafın, işlemin gerçek hukuki niteliğini ortaya koyması önemlidir.
Kira sözleşmesi, devir anlaşması, ruhsatlar, kira ödeme kayıtları, tarafların yazışmaları ve işyerinin fiilen kim tarafından yönetildiği birlikte incelenmelidir.
8. Kira Sözleşmesi Devredilirse Eski Kiracının Sorumluluğu Devam Eder mi?
İşyeri kiralarında eski kiracının sorumluluğu, devirle birlikte her zaman tamamen sona ermez.
TBK m. 323/3 gereğince devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle yeni kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Örneğin işyeri kira sözleşmesi 1 Mart 2026 tarihinde devredilmişse eski kiracının kanundan kaynaklanan bu özel sorumluluğu, sözleşmenin daha önce sona ermemesi hâlinde en fazla iki yıl devam edebilir.
Müteselsil sorumluluk, kiraya verenin ilgili borç bakımından kanuni şartlar çerçevesinde sorumlu kişilere başvurabilmesi anlamına gelir.
Ancak devirden önce doğan borçların durumu, kefalet ve diğer teminatlar ayrıca değerlendirilmelidir.
9. Kira Sözleşmesinin Devrinde Depozito ve Kefalet Ne Olur?
Kira sözleşmesinin devri, güvence bedelinin ve kefaletin durumunu da etkileyebilir.
Eski kiracının verdiği depozitonun ekonomik olarak kime ait olacağı, yeni kiracının bu bedeli karşılayıp karşılamayacağı ve kiraya verenin güvence üzerindeki hakları açıkça düzenlenmelidir.
Kefalet bakımından ise kefilin verdiği teminatın kapsamı, ilgili kanun hükümleri ve devir işleminin niteliği birlikte incelenmelidir.
Bu nedenle kefaletin devirden sonra her durumda devam edeceği veya kendiliğinden sona ereceği şeklinde kesin bir değerlendirme yapılmamalıdır.
10. Kira Sözleşmesinin Devri ile Alt Kira Arasındaki Fark Nedir?
Alt kirada asıl kiracı, kiraya verenle yaptığı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder.
Kira sözleşmesinin devrinde ise yeni kiracı, eski kiracının sözleşmedeki yerini alır.
Alt kira TBK m. 322’de, kira ilişkisinin devri ise TBK m. 323’te düzenlenmiştir.
Bu nedenle iki işlemin geçerlilik şartları ve hukuki sonuçları farklıdır.
11. Kira Sözleşmesinin Devri ile Erken Tahliye Aynı Şey midir?
Hayır.
Kira sözleşmesinin devrinde mevcut kira ilişkisi yeni kiracıyla devam eder.
Kiralananın sözleşme süresinden önce geri verilmesinde ise TBK m. 325 kapsamında farklı kurallar uygulanabilir.
Özellikle kiracının ödeme gücü bulunan ve kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bulması, erken tahliye nedeniyle doğabilecek sorumluluğun sona ermesi bakımından önem taşıyabilir.
Ancak bu durum her zaman TBK m. 323 anlamında kira sözleşmesinin devredildiği anlamına gelmez.
12. Ev Sahibi Kira Sözleşmesinin Devrini Haksız Yere Reddederse Ne Yapılabilir?
İşyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir sebep olmadan devre izin vermemesi hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.
Kiracı öncelikle devir talebini ve devralacak kişinin özelliklerini yazılı olarak kiraya verene bildirmelidir.
Ret hâlinde somut olayın özelliklerine göre mahkemeden hukuki koruma istenmesi gündeme gelebilir.
Ayrıca uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalıdır.
13. Kira Sözleşmesinin Devrinde Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı, ev sahibinin haberi olmadan kira sözleşmesini devredebilir mi?
Kural olarak hayır. TBK m. 323 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Ticari işletmenin bir bütün olarak devrine ilişkin özel hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.
Ev sahibi işyeri devrine izin vermek zorunda mı?
Haklı bir sebep bulunmadıkça işyeri kira sözleşmesinin devrine rıza göstermekten kaçınamaz.
Dükkan satıldığında kira sözleşmesi de devredilir mi?
Dükkândaki eşyaların satılması veya işletmenin fiilen başkasına bırakılması her zaman kira sözleşmesinin devri anlamına gelmez. Ticari işletmenin bir bütün olarak devrinde ise TTK m. 11/3 uygulanabilir.
Şirket adına işyeri ruhsatı alınması kira devri sayılır mı?
Tek başına sayılmayabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/2813 sayılı kararında, somut olayda ruhsatın şirket adına düzenlenmesine rağmen kira sözleşmesinin devredilmediği kabul edilmiştir.
Ticari işletmenin devrinde kiraya verenin rızası gerekir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4478 sayılı kararında, ticari işletmenin bir bütün olarak devrinde kiracılık hakkının TTK m. 11/3 kapsamında kiraya verenin ayrıca rızası aranmadan devredilebileceği kabul edilmiştir. Bununla birlikte her işlemin niteliği ve şartları ayrı değerlendirilmelidir.
Eski kiracı ne kadar süre sorumlu olur?
İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle yeni kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu olabilir.
Kira sözleşmesinin devri için noter zorunlu mudur?
Her kira devri için genel bir noter zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak yazılı rıza ve uygulanabilir şekil kuralları yerine getirilmelidir.
Ev sahibi devre izin vermezse dava açılabilir mi?
Somut olayın özelliklerine göre hukuki koruma talep edilebilir. Dava açılmadan önce uygulanabilir arabuluculuk ve usul şartları değerlendirilmelidir.
14. Sonuç
Kira sözleşmesinin devri, kiracının mevcut kira ilişkisindeki yerini başka bir kişiye bırakmasını sağlayan hukuki bir işlemdir.
TBK m. 323 uyarınca temel kural kiraya verenin yazılı rızasıdır. İşyeri kiralarında ise kiraya veren haklı bir sebep olmadan devre rıza göstermekten kaçınamaz.
Bununla birlikte ticari işletmenin bir bütün olarak devri bakımından TTK m. 11/3 özel önem taşımaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4478 sayılı kararı, ticari işletmenin bir bütün olarak devrinde kiracılık hakkının da işletmeyle birlikte devredilebileceğini ortaya koymaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/2813 sayılı kararı ise işyeri ruhsatının başka bir kişi adına düzenlenmesinin tek başına kira sözleşmesinin devredildiğini göstermeyebileceğini açıklamaktadır.
Bu iki karar birlikte değerlendirildiğinde, kira ilişkisinin devrinde işlemin yalnızca adına veya görünüşüne değil, gerçek hukuki niteliğine bakılması gerektiği anlaşılmaktadır.
Bu nedenle işyeri devri yapılmadan önce kira sözleşmesi, devir anlaşması, kiraya verenin hakları, önceki borçlar ve teminatlar birlikte incelenmelidir.
Kaynakça
Akademik çalışma
Öktem Çevik, Seda, Türk Borçlar Kanunu m. 323 Uyarınca Kira Sözleşmesinin Devri.
Mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 205, 322, 323 ve 325.
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, m. 11/3.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B.
Yargıtay kararları
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.10.2025, 2025/3400 E., 2025/4478 K.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.05.2025, 2024/3415 E., 2025/2813 K.
Her iki kararın değerlendirilmesinde kullanıcı tarafından sağlanan karar metinleri esas alınmıştır.
