Şufa Hakkı 

Şufa hakkı taşınmazda payı öncelikle satın alma imkânı veren bir haktır. Bu hakkın bir diğer adı ise önalım hakkıdır. Ön alım hakkının kullanılabilmesi için taşınmaz payının satılması gerekir. Eğer taşınmazdaki pay paydaşlardan birine satıldıysa şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı sadece taşınmaz mallar için söz konusudur; taşınır eşyalar için şufa hakkı söz konusu olmaz. Ayrıca taşınmazın hisseli olması gerekmektedir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazın devrinde de şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa hakkı, paylı mülkiyette ortaklardan birinin hissesini üçüncü şahıslara satması durumunda, diğer ortaklara o hisseyi satın alma imkânı sağlayan bir haktır. Paylı mülkiyet söz konusu olduğunda ortaya çıkar ve bir payın satılması anında diğer paydaşlar için geçerli olur. Bu hak, taşınmazların ortak mülkiyetinde hak sahibi paydaşlar için bir koruma mekanizması işlevi görür. Paydaşlar şufa hakkını kullanarak, satışa konu olan hisseyi üçüncü bir kişiden önce satın alabilirler.

Şufa hakkı, satışın paydaşlar dışında birisine yapıldığı durumlarda geçerlidir ve yalnızca dava açmak yoluyla ileri sürülebilir. Bu hakkın dava dışında kullanımı mümkün değildir. Paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girmesini engellemek ve hisselerin mümkün olduğu kadar hissedarlar elinde toplanmasını sağlamak amacıyla şufa hakkı tanınmıştır.

Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı sadece paylı mülkiyete konu taşınmaz mallar için söz konusudur. Elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmaz için yasal önalım hakkı kullanılamaz. Ortakların tamamı bu haktan yararlanabilirler. Şufa hakkının doğması için taşınmazın hissesinin üçüncü bir kişiye satılması gerekir. Eğer taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmamış, bağışlanmış ise şufa hakkı doğmaz.

Davacı, üçüncü kişinin ödediği bedel ile tapu masraflarını öderse tapu davacı adına kayıt edilir. Önalım hakkı, taşınmaz satışlarında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Özellikle arsa, tarla, ev, büro, dükkân ve işyerleri gibi taşınmazların satışında göz önünde bulundurulması gereken bir haktır.

Önalım hakkı ancak tapuda yapılan satış işleminden sonra kullanılabilir. Tapu dışında yapılan harici satışlar için şufa hakkı kullanılamaz. Tapuda yapılan satış işleminin üzerinden iki yıl geçtiyse artık şufa hakkı kullanılamaz. Yasal önalım hakkı sayesinde ortaklar gayrimenkulün yabancı bir kişiye geçişini engelleyebilirler.

Açılacak dava tapu iptal davasıdır. Hisseli taşınmazdan pay satın alan kişiye süresinde dava açılması gerekir. Şufa hakkı ayni bir haktır ve herkese karşı ileri sürülebilir. Şufa hakkının amacı paylı mülkiyete konu taşınmazın yabancı bir kişinin eline geçmesinin engellenmesidir. Hisseli bir taşınmazın bağış sözleşmesi ile devredildiği hallerde önalım hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın satış sözleşmesiyle devredilmesi gerekmektedir.

Şufa hakkını kullanan kişi, taşınmazın satış bedelini ve tapu masraflarını ödeyerek tapunun adına kayıt edilmesini isteyebilir. Önalım hakkı paylı mülkiyetin kurulduğu anda doğar; hisseli taşınmazların hissedarlar dışındaki kişilere satılması halinde şufa hakkı kullanılabilir hale gelir. İki tür şufa hakkı bulunmaktadır: bunlardan ilki kanundan doğan şufa hakkı, diğeri de sözleşmeden doğan şufa hakkıdır.

Taşınmazlardaki payın üçüncü bir kişiye satılması halinde, hak sahibine öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Şufa hakkını kullanan paydaş, satış bedeli ile harç ve masrafları toplamını ödeyerek taşınmazı satın alabilir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın satış sözleşmesi ile devredilmiş olması gerekir. Eğer taşınmaz satış dışı bir sözleşme ile devredildiyse şufa hakkının kullanılması mümkün değildir. Şufa hakkının kullanılmasını engellemek için gerçekte satış olan devir işlemi bağış ya da trampa olarak da gösterilebilmektedir. Böyle bir durumda devrin hileli yapıldığı ispatlanabilirse önalım hakkı kullanılabilir.

Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar; ancak bu hakkın kullanılabilir hale gelebilmesi için satışın gerçekleşmesi gerekir. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz satın alınırken diğer paydaşların önalım hakkına dayanarak tapu iptal davası açabilecekleri bilinmelidir. Önemli olan taşınmazın hisseli olmasıdır; ne şekilde ortak olunduğunun bir önemi yoktur. Ortaklık miras sebebiyle de oluşmuş olabilir ya da daha önceden pay satın alma yoluyla da oluşmuş olabilir.

Üçüncü kişiye pay satıldıktan sonra belli bir süre içinde şufa hakkı kullanılabilir. Şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmaza ait payın tamamının satılması şart değildir; hissedarlardan biri kendisine ait payın bir kısmını satmış olsa da önalım hakkı kullanılabilir. Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın hissedarlarının tasarruf özgürlüğünü kısıtlamaktadır. Yapılan her yeni satış işlemi sonrasında taşınmaza ait paya bağlı olarak önalım hakkı yeniden doğmaktadır. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdan hisse satın alan kişi, ortaklardan birinin şufa hakkını kullanması ile satın aldığı hisseyi dava açan kişiye devretmek zorunda kalır.

Şufa hakkını kullanarak hisse tapusunun kendisine verilmesini isteyen kişinin dava açması gerekir. Paydaşların birbirlerine karşı yaptıkları satış işlemi sonrasında yasal önalım hakkı doğmaz. Şufa hakkının varlığı için taşınmazın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, taşınmazdan hisse alan üçüncü kişiye karşı dava açmalıdır.

Önalım hakkı tapuya şerh edilmemişse de pay satın alan herkese karşı şufa hakkı kullanılabilir. Şufa hakkını kullanmak isteyen kişinin dava açtığı tarihte o taşınmazda paydaş olması gerekir. Şufa hakkının varlığı için taşınmaz satış sözleşmesinin kurulması şarttır.

Şufa Davası

Şufa hakkı ancak pay satın alan üçüncü kişiye dava açılarak kullanılabilir. Payını satan kişiye dava açarak şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa hakkını kullanmak için asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal davası açılması gerekmektedir. Dava açmadan, noterden ihtarname gönderilmesi ile önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Şufa davası için hak düşürücü süre bulunmaktadır ve bu dava yasal süresi içinde açılmadığı takdirde kabul edilmeyecektir. Önalım hakkına dayalı tapu iptal davası yazılı yargılama usulüne göre yürütülür. Paydaşlardan biri hissesini diğer bir paydaşa satarsa şufa davası açma hakkı bulunmaz. Önalım hakkına dayalı tapu iptal davası, satış işleminden önce taşınmazda hissedar olmayan kişilere karşı açılabilir.

Bu davanın en önemli delili tapu devir işlemidir. Mahkeme tarafından ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak tapu kayıtlarının istenilmesi gerekir. Gelen tapu kayıtlarında öncelikle taşınmazın hisseli olup olmadığı incelenir; devir tarihinde taşınmazın hisseli olmadığı anlaşılırsa davanın reddedilmesi gerekir.

Gelen tapu kayıtları, hangi taşınmaza ait hissenin kim tarafından kime, kaç TL bedelle satıldığını gösterir. Bu bilgiler, kimlerin davacı ve davalı olabileceğinin belirlenmesi açısından önemlidir.

Yargılama sonunda mahkeme davacıyı haklı görürse davalı adına olan tapu kaydını iptal ederek taşınmazın davacı adına tesciline karar verir. Tapuda gösterilen satış bedelinin ve tapu masrafının davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi istenir; mahkeme bu bedelin yatırılması için davacıya süre verir. Verilen süre içinde tapu bedeli ve yapılan masraflar ödenmezse davanın reddine karar verilecektir.

Şufa hakkı alıcı üzerinde dava yolu ile ileri sürülür. Bu davayı açan kişi, öncelikle satışın yapıldığını öğrenmelidir. Satış bilgisi, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirimin yapılması kanunun zorunlu kıldığı bir yükümlülüktür ve satıcının sorumluluğundadır. Noter aracılığı ile yapılan resmi bildirim hem hukuki bir zorunluluk taşır hem de satışın duyurulması ve önalım hakkının kullanılabilmesi için gereklidir; bildirim hak sahibinin hakkını zamanında ve uygun şekilde kullanabilmesi için bir tespit aracı olarak işlev görür.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Davası

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taraf iradeleri ile yapılan bir sözleşme sonucu tanınan ve sahibine satış işlemlerinde öncelik veren bir haktır. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu hak yazılı bir sözleşme yoluyla en fazla on yıl süreliğine tesis edilebilir. Taraflarca başka bir husus kararlaştırılmadığı sürece önalım hakkı başka kişilere devredilemez; ancak miras yoluyla intikal edebilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz mülkün satışı veya satış niteliği taşıyan diğer ekonomik işlemler gerçekleştiğinde kullanılabilir. Ancak taşınmazların miras paylaşımı sonucu mirasçılara özgülenmesi, icra yoluyla satışı veya kamu hizmetlerinin yürütülmesi amacıyla edinilmesi durumlarında önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Şufa hakkı davası, sözleşme yoluyla kazanılan bu nispi bir hakkın korunmasını amaçlar. Taraflar arasında anlaşılmasının yanı sıra önalım hakkının tapu siciline şerh edilmesi ile üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek ve hukuki geçerlilik kazanacaktır. Tapu kayıtlarına konulan şerh ile güçlendirilen önalım hakkı, şerh üzerinde yazan süre ve koşullar çerçevesinde tüm maliklere karşı kullanılabilecektir.

Kanundan Doğan Önalım Hakkı Davası

Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi oluşturulduğu an itibarı ile doğar ve ilgili payın üçüncü şahıslara satılması ile kullanılabilir hale gelir. Şufa hakkı bireylere değil taşınmaza ait paylara bağlıdır; paydaş konumunda olan herhangi bir kişi bu haktan yararlanabilir. Hisse kısmen ya da tamamen satılmış olsa da durum değişmez ve önalım hakkı devreye girer. Şufa hakkını kullanan paydaş, diğer ortağın payını devralma yükümlülüğünü üstlenir. Şufa hakkının icrası yalnızca taşınmazın paydaş olmayan kişilere satılması ile mümkündür. Eski Türk Medeni Kanununda irade beyanıyla kullanılabilen bu hak, günümüzde sadece alıcı aleyhine dava açarak icra edilebilir. Şufa hakkı davası yenilik doğurucu bir süreçtir ve kararı da yenilik yaratıcı niteliktedir.

Şufa Hakkı ve Taşınmaz Mülkiyeti

Şufa hakkı, paylı mülkiyet sisteminde taşınmaz mal sahipliği ile ilgilidir. Elbirliği mülkiyetinde, yani miras gibi durumlarda ortak olan kişiler arasında şufa hakkı uygulanmaz. Şufa hakkının kullanımı için tapu kayıtlarına not düşülmesi zorunlu değildir; paydaşlar kanun gereği bu hakkı doğal olarak elde ederler. Ancak hak sahiplerinin feragati söz konusu ise feragat sözleşmesinin resmi şekilde yapılıp tapu kayıtlarına işlenmesi gerekmektedir.

Cebrî artırma yolu ile yapılan satışlarda, yani haciz veya iflas gibi hallerde, şufa hakkı kullanılamaz; bu hak sadece gönüllü gerçekleşen satışlar için geçerlidir. Şufa hakkı taşınmazın satışı durumunda devreye girer. Malın miras yoluyla (vasiyetle) veya bağışlanma ile devredilmesi halinde şufa hakkı kullanılamaz; trampa, takas gibi satış dışı yollarla gerçekleşen devir işlemlerinde ve taşınmaza ait payın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde de şufa hakkı uygulanamaz. Bu hak sadece üçüncü şahıslara yapılan satışlarda geçerlidir; mal zaten paydaşlardan birine satılmışsa diğer paydaşlar şufa hakkından yararlanamazlar. Ortaklığın giderilmesi amacıyla taşınmazın paydaşlar arasında fiili olarak bölüşülmesi de şufa hakkının kullanımını ortadan kaldırır. Şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmaza ait payın satılması gerekir; satış vaadi şufa hakkı doğurmaz.

Şufa hakkından vazgeçme resmi şekilde yapılmalı ve tapu kayıtlarına işlenmelidir; ancak belirli bir satış için şufa hakkını kullanmamayı tercih etme halinde adi yazılı şekil yeterlidir.

Şufa Hakkı Mirasçılara Geçer mi?

Önalım davacısı ölünce dava hakkı mirasçılarına geçer, vasiyet alacaklısına geçmez; çünkü vasiyet alacaklısı külli halef değildir. Bu durumda davayı takip hakkı külli halef olan yasal mirasçılara aittir ve hak sahibinin ölmesi üzerine tüm mirasçıların birlikte dava açması zorunludur. Mirasçılardan birinin tek başına açacağı dava reddedilir. Miras bırakana ait şufa hakkı sebebi ile mirasçılar kendi adlarına dava açamazlar.

Yargılama sırasında davacının vefat etmesi halinde mirasçıların davaya katılmalarının sağlanması gerekir. Ayrıca vekâlet ilişkisi kural olarak ölümle son bulacağı için davacı vekiline mahkemece mirasçıların da vekili olduğunu gösterir yeni vekâletname ibraz etmesi için olanak tanınmalıdır.

Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Olmaz?

Şufa hakkı sadece tapulu taşınmaz satışlarında mümkündür. Satışa konu taşınmaz tapusuz ise diğer paydaşların önalım hakkı olmaz. Şufa hakkının varlığından bahsedebilmek için tapulu taşınmaza ait payın satış sözleşmesi ile devredilmiş olması gerekir. Hissenin ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile devredilmesi ya da bağışlanması hallerinde şufa hakkı doğmaz. Tapu kayıtlarında yer almayan bir satış işlemine dayanarak şufa hakkı kullanılamaz; satışın tapuya tescil edilmesi şarttır. Satış vaadi sözleşmesi gerçek anlamda bir satış olmadığı için şufa hakkı doğurmaz; tapuya şerh edilmiş olsa dahi önalım hakkı oluşmaz. Bir kişi satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptal davası açmış ve mahkeme kararı ile taşınmazın payını devralmışsa kendisine karşı şufa hakkı kullanılabilir; bu durumda pay devri kendisine ihbar edilmeyen paydaşlar tescilden itibaren iki yıl içinde şufa hakkını kullanabilirler. Taşınmaz payının satın alınması için paydaşlara teklif edilmesi ve teklifin reddedilmesi halinde dahi, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satış yapılmışsa önalım hakkı kullanılabilir.

Fiili Paylaşım

Fiili paylaşımın varlığı şufa hakkının kullanılmasını önler. Paylı mülkiyete tabi taşınmaz paydaşlar arasında fiili paylaşıma konu edilmişse, paydaş kullandığı yeri bir başkasına satabilir ve böyle bir satış dolayısıyla önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmaz paydaşlar arasında fiili olarak paylaşılmış ve her bir paydaş buna göre kendi yerini kullanmayı sürdürmüş ise artık önalım hakkına dayalı tapu iptal davası açılamaz.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmamış, arsadan pay verilerek satış yapılmış taşınmazlarda her bir paydaşın kullandığı belli bir bölüm bulunması halinde, söz konusu payın satılması diğer paydaşlara şufa hakkı tanımaz. Fiili taksimden söz edebilmek için taşınmazda tüm paydaşların kullandığı bir yer bulunmalıdır; davacının kullandığı pay yoksa fiili taksimden söz edilemez. Fiili paylaşım davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece re’sen dikkate alınabilir. Fiili taksimin varlığının tespiti için keşif yapılır; keşifte davacının fiilen kullandığı bir paya karşılık gelen yer bulunmadığının tespiti halinde fiili taksimden söz edilemez. Paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerindeki binadaki dairelerin paydaşlarca kullanılması halinde her bir paydaşa ayrı bir daire isabet etmese de fiili paylaşmanın varlığı kabul edilir.

Şufa Hakkından Feragat

Şufa hakkı sahibi istediği zaman bu haktan feragat edebilir. Şufa hakkından feragat, genel veya somut satışa özel olup olmamasına göre farklı şekil şartlarına tabidir. Genel feragatın resmi şekilde yapılıp tapu kayıtlarına işlenmesi gerekirken, belirli bir satış için feragatte adi yazılı beyan yeterlidir. Şufa hakkından feragat edilirse bu feragat o kişinin haleflerini de bağlar. Önalım hakkından feragat sözleşmesinin noterde yapılması ve tapu sicilinin şerhler bölümüne kayıt edilmesi gerekir; tapuya işlenmeden yapılan adi yazılı genel feragatlar geçerli sayılmaz. Sadece belirli bir satış için feragat edilmesi halinde noterde yapılması zorunlu değildir; adi yazılı feragat geçerlidir. Belirli bir satış için feragat eden paydaş, ileride yeni bir satış yapılırsa önalım hakkını yeniden kullanabilir. Şufa hakkından feragat satıştan önce ya da sonra yapılabilir; feragat eden kişi önalım hakkına dayanarak tapu iptal davası açamaz. Feragat ancak yazılı belge ile ispat edilebilir; tanıkla ispat edilemez. Tapu devir işlemlerinde tanık olarak imza atılması feragat anlamına gelmez. Paydaşlardan birinin feragati diğerlerini bağlamaz; önalım hakkı birlikte kullanılmak zorunda değildir. Satılan pay üzerindeki şufa hakkı dava açan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır.

Kiracının Şufa Hakkı

Kiracı, kiraladığı taşınmaza ortak ya da malik değilse şufa hakkına sahip değildir. Şufa hakkı paydaşlara tanınan bir satın alma hakkıdır; taşınmazın paydaşları arasında yer almayan kiracının satış sırasında şufa hakkı bulunmaz. Kiracı adına şufa hakkının doğmasının yolu, kiralama sözleşmesi sırasında tarafların kiracıya şufa hakkı tanıyan bir hüküm koymasıdır; bu hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir. Özetle kiracının şufa hakkı, paydaş olmadığı sürece kural olarak mümkün değildir; ancak sözleşme ile tanınabilir.

Şufa (Önalım) Hakkının Tapu Kütüğüne Şerh Edilmesi

Türk Medeni Kanunu m. 735’e göre tapu kütüğüne şerh verilmiş bir sözleşme ile taşınmaz mal sahibi herhangi bir kişiye önalım hakkı tanıyabilir. Şufa hakkının sahibi, sözleşmede belirlenen süre ve şartlar çerçevesinde taşınmazı satın alma hakkına sahiptir; şartlar açıkça belirtilmemişse üçüncü kişiye satış koşulları esas alınır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten itibaren on yıl sonra sona erer. Önalım hakkı kural olarak şahsi bir haktır; tapuya şerh edilmesi halinde ayni etki kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir. Şerh, mal sahibinin satma hakkını engellemez; satış gerçekleştiğinde üçüncü kişiye karşı kullanılmasını sağlar.

Önalım Hakkı

Önalım hakkı ancak taşınmazdaki payın tapuda satılmasından sonra kullanılabilir; satış yapılmadan önce ihtarname gönderilmesinin bir önemi yoktur. Satış vaadi önalım hakkını doğurmaz. Pay satışının paydaşlar arasında yapılması halinde önalım hakkı kullanılamaz; bu hak sadece paydaş olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. İntifa hakkı kurulması, icra yoluyla satış, hibe veya takas gibi hallerde önalım hakkı kullanılamaz. Muvazaa ile satışın bağış veya trampa gibi gösterilmesi halinde muvazaanın ispatı şartıyla önalım hakkı kullanılabilir. Önalım hakkı için dava açılmışsa dava sonuçlanıncaya kadar paydaşlığın devam etmesi gerekir; dava açıldıktan sonra payın devri halinde dava reddedilir ve taraf değişikliği yapılamaz. Payın önceki sahibine iade edilmesi kanuna karşı hile teşkil ediyorsa dava hakkını ortadan kaldırmaz. Taşınmazın art arda el değiştirmesi önemsizdir; dava en son malik aleyhine açılır. Dava açıldıktan sonra satış olursa davacı davayı yeni malike yöneltebilir. Ön alım hakkı, paylı mülkiyette tüm paydaşlar tarafından eşit şekilde kullanılabilir; elbirliği mülkiyetinde kullanılamaz. Elbirliği bulunan paylar için davanın birlikte açılması gerekir.

Önalım Hakkında Amaç

Şufa hakkı ile taşınmazdaki payın paydaş olmayan yabancı bir kişinin eline geçmesini önlemek amaçlanır. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; üçüncü kişiye satış şarttır. Bağış, sermaye olarak koyma, satış vaadi, vasiyet, intifa hakkı tesisi gibi hallerde şufa hakkı doğmaz. Bildirim yapılmadıysa iki yıl içinde dava açılabilir; öngörülen süre hak düşürücü süredir. İcra yoluyla satış ve miras yoluyla intikalde önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa Hakkı Süresi

Hisseli bir taşınmaz satın alan kişinin diğer paydaşlara durumu noter aracılığıyla bildirmesi gerekir; bildirimi satıcı da yapabilir. Kendisine noter evrakı ile ihbar yapılan paydaş üç ay içinde dava açmalıdır; üç aylık süre tebliğ ile başlar. Bildirim yapılmamışsa süre satış tarihini izleyen günden itibaren iki yıldır. Bildirimin her bir paydaşa ayrı ayrı ve usulüne uygun tebliği gerekir. Satışın başka şekilde öğrenilmesi süreyi başlatmaz. Bildirimin ne zaman yapıldığına dair kanunda süre kısıtlaması yoktur.

Şufa Hakkının Vasiyetnameden Doğması

Vasiyetname ile şufa hakkının başka bir şahsa tanınması mümkündür. Hukuki öğretide bu kabul edilmektedir. Miras bırakanın vasiyetiyle bir kişi lehine tanınan şufa hakkı, taşınmazın satışında o kişiye öncelik tanır ve miras bırakanın arzusunun yerine getirilmesini sağlar.

Şufa Hakkı Zamanaşımı

Şufa davası için öngörülen süre hak düşürücü süredir. Noter bildirimi yapılmışsa dava süresi üç ay, bildirim yapılmamışsa iki yıldır. Bildirim yapılmayan paydaşın başka şekilde öğrenmesinin önemi yoktur. Bildirim yapılmamışsa alıcı bedelin artırılmasını isteyemez. Satıştan sonra yapılan noter bildirimi dışında üç aylık süre başlamaz.

Bağışlamada Şufa Hakkı Kullanılabilir mi?

Şufa hakkının doğması için payın paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması gerekir. Satış dışı işlemlerle yapılan devirlerde şufa hakkı doğmaz. Hissedarların birbirlerine yaptığı satışta da şufa hakkı kullanılamaz. Dava sırasında payın üçüncü kişiye devri veya bağışı, önalım hakkının kullanılmasına engel olmaz.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşların süresi içinde dava açmasıyla kullanılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde ve payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Payını satan kişiye karşı dava açılamaz. Tapu kaydı iptal edilerek davacı adına tescil edilir; karşılığında satış bedeli ve harçlar ödenir. Mahkeme bedelin vezneye yatırılmasına karar verir; teminat mektubu kabul edilmez. Tapu kayıtları incelenir; paylı mülkiyet ve satış tespit edilir. Bildirim yükümlülüğü nedeniyle davanın yalnızca alıcıya karşı açılması gerekir; yanlış kişiye açılan dava usulden reddedilir.

Şufa Hakkına Dayalı Tapu İptal Davası

Paydaş olmayan kişinin açtığı dava reddedilir. Dava kesinleşmeden payın devri halinde aktif dava ehliyeti kaybedilir. Dava açıldıktan sonra payın iadesi veya üçüncü kişiye devri davanın sonucunu etkilemez; iyi niyet korunmaz. Her pay devri ile şufa hakkı yeniden doğar. Ortaklığın giderilmesi davası açılması şufa davasına engel değildir. Bedel ve harçların mahkeme emanet hesabına yatırılması gerekir; karar kesinleşene kadar davacının paydaşlığı devam etmelidir.

Kimler Şufa Davası Açabilir?

Pay satışı yapılan taşınmazda hissesi olan tüm paydaşlar dava açabilir; birlikte açmaları zorunlu değildir. Birden fazla paydaş dava açarsa her birine eşit olarak önalım hakkı tanınır. Elbirliği mülkiyetinde dava birlikte açılmalıdır. Dava sırasında payın tamamen devri halinde dava reddedilir; kısmi devirde reddedilmez.

Şufa Hakkı Kime Karşı Kullanılır?

Şufa hakkı, payını üçüncü kişiye satan paydaşın alıcısına karşı kullanılır. Payını satan paydaşa karşı dava açılamaz. Paydaşlar arasındaki satışlarda şufa hakkı uygulanmaz. Alıcı daha önce paydaş olmuşsa artık üçüncü kişi sayılmaz ve önalım hakkı kullanılamaz.

Birden Çok Paydaşın Şufa Hakkını Kullanması Durumu

Birden fazla paydaş aynı anda şufa hakkını kullanabilir. Bu durumda dava birlikte yürütülebilir; davalının payı paydaşlar arasında eşit şekilde paylaştırılır ve bedel de buna göre bölünür.

Şufa Hakkı Kullanım Süreleri

Sözleşmeden doğan şufa hakkı, tapuya şerh tarihinden itibaren on yıl sonra sona erer. Yasal şufa hakkında ise noter bildirimi varsa üç ay, yoksa her hâlükârda iki yıl içinde dava açılmalıdır. Taşınmaz tapuda satılmadan süre başlamaz.

Şufa Davasında Deliller

En güçlü delil tapu kayıtlarıdır. Muvazaa iddiası tanık, ses ve görüntü kayıtları, mesajlar, keşif, bilirkişi ve yemin gibi delillerle ispatlanabilir. Feragat ancak yazılı belge ile ispatlanabilir.

Şufa Hakkına Dayalı Tapu İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve kesin yetki vardır. Yetkisiz mahkemede açılan dava usulden reddedilir. Süre içinde ve doğru mahkemede dava açılmalıdır.

Şufa Hakkına Dayalı Tapu Davasında Harç Hesaplaması

Dava değeri, tapuda görünen satış bedelidir ve harç nispi harç olarak bu bedel üzerinden hesaplanır. Bedelin doğru gösterilmesi harçların doğru hesaplanması açısından önemlidir.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Şufa hakkı; feragat, cebri icra, satış dışı devir ve fiili taksim hallerinde ortadan kalkabilir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış

Her hissedar payını satabilir; bu satış diğer hissedarların şufa hakkını doğurur. Satışın şeffaf ve hukuka uygun yapılması uyuşmazlıkları azaltır.

Hisseli Tapu Satışına İtiraz Süresi

Hisseli arsa veya gayrimenkul paydaş olmayan birine satılmışsa, hissedarlar satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay içinde, her durumda iki yıl içinde dava açarak şufa hakkını kullanmalıdırlar.