Bazı kiracılar kira ödemeleri yapmakta her ay gecikmektedir. Türk Borçlar Kanunu kira bedelini düzenli ödemeyen kiracıların tahliyesine imkan tanımaktadır. Böylelikle mal sahibi kirasını düzenli ödemeyen kiracısını tahliye ederek kira paralarını düzenli ödeyeceğine inandığı bir başka kişi ile yeniden kira sözleşmesi yapabilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası hem konut kiralarında hem de iş yeri kiralarında açılabilir.
Kiracının kirayı süresinde ödememesi durumunda kendisine ödeme yapması için iki defa ihtarda bulunulması bir tahliye sebebi olmaktadır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmeniz için kiracınızın, bir kira dönemi içinde, kirayı süresinde ödememesi ve sizin de ödeme yapması için ihtarda bulunmanız gerekir.
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı icra takibi yapabilirsiniz. Yapacağınız icra takibinde; ödeme yapması için kiracınıza 30 gün süre vermeniz gerekmektedir. Ödeme yapması için 30 günden az süre vermeniz yada da hiç süre vermemeniz durumunda haklı ihtar söz konusu olmaz.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanununun 352 maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu maddede kira parasını ödemede geciken kiracının tahliyesi düzenlenmiştir. İki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurulması artık zorunludur.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi
Söz konusu tahliye davasını her zaman açamazsınız. Öncelikle kiracının kira parasını ödememesi nedeniyle kendisine, bir kira dönemi içinde en az iki ihtarda bulunmanız gerekir. İkinci ihtardan sonra kira sözleşmesinin bitimine kadar beklemeniz gerekmektedir. Kira süresi devam ederken bu davayı açamazsınız. Kira sözleşmesi bittikten sonra bir ay içinde tahliye davasını açmanız gerekiyor. Bir ay geçtikten sonra açılan tahliye davası hak düşürücü süre sebebiyle reddedilecektir.
Ödemede Geciken Kiracıya İhtar
Kira ödeme günü gelmiş olmasına rağmen eğer kira paranız ödenmediyse kiracınıza karşı ya noterden ihtarname göndermelisiniz ya da tahliye ihtarlı icra takibi yapmalısınız. Kiracınıza ödeme ihtarını mutlaka yazılı olarak yapmalısınız. Sözlü ihtarların geçerliliği yoktur. Tanık dinleterek kiracınıza ödeme yapması konusunda ihtarda bulunduğunuzu ispat edemezsiniz.
Eğer işlemi noter aracılığıyla yapacaksanız hazırladığınız ihtarnamede kiracınıza, ödeme yapması için en az 30 gün süre vermenizi ve verilen sürede ödeme yapmazsa tahliyesini isteyeceğinizi belirtmenizi öneririrm. Ayrıca ihtarnamenin kiracınıza ulaşmış olması gerekir. Siz noterden ihtarname gönderdikten sonra ama noter evrakı kendisine teslim edlmeden önce kiracınız ödeme yapmış olabilir. Böyle bir olasılıkta da haklı ihtar oluşmuş olmaz.
İki haklı ihtarın birinin noterden evrak gönderilerek diğerinin icra takibi başlatılarak yapılması mümkündür. İlk ihtarınızı noterden yapmış olsanız da ikinci ihtarı icra takibi ile yapabilirsiniz. Önemli olan bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarın kiracıya ulaşmasıdır.
Kiracınız son 3 aydır ya da 6 aydır hiç ödeme yapmamış olabilir. Eğer ödeme yapması konusunda kendisine ihtarname göndermediyseniz kendiliğinden haklı ihtar oluşmaz. Böyle bir durumda geçmiş dönemlere ait her bir kira bedeli için ayrı ayrı ihtarname göndermeniz iki haklı ihtarı oluşturmaz. Zira ikinci haklı ihtarın oluşabilmesi için ilk ihtarınızdan sonra yeni bir kira borcu doğmalı ve kiracının da bunu ödememesi gerekir.
Göndereceğiniz ihtarda hangi aya ya da aylara ait kira bedelinin ödenmesini istediğinizi ve ödenmesi istenilen bedeli belirtmelisiniz. İhtarnamede kira ödenmediği takdirde tahliye isteneceği kaydının bulunmasına zorunlu değildir.
Kira parasının yıllık olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar oluşmaz. Aynı şekilde eğer kira sözleşmesi bir yıldan kısa bir süre için yapılmışsa da iki haklı ihtar oluşmaz. Bunun sonucu olarak da iki haklı ihtar ve temerrüde dayalı tahliye davası açılamaz.
İhtar, icra müdürlüğünden gönderilecek ödeme emriyle de yapılabilir. Tahliye ihtarlı ödeme emri yazılı ve haklı bir ihtar niteliğindedir. Ödeme emrine itiraz edilmesi ya da hemen ödeme yapılması hiç bir şeyi değiştirmez. Yargıtay da ödeme emrini haklı ihtar olarak kabul etmektedir.
Açacağınız davada dilekçe ile birlikte kira sözleşmesini de eklemelisiniz. Eğer kira bedelinin her ayın en geç onuna kadar ödeneceği kararlaştırılmış ve siz de ayın onu olmadan ihtarname gönderdiyseniz; bu da haklı ihtar olmayacaktır. Dilekçenizin ekine; kiracıya ihtarname gönderdiğinizi ispat eden evraklarınızı da sunmalısınız. Bunlar noterden gönderdiğiniz ihtarnamenin size verilen kopyası olabileceği gibi icra takibini yapan icra müdürlüğünün dosya numarası da olabilir. Ayrıca noter ihtarının kiracınıza tebliğ edildiğini ve tebliğ edildiği tarihi gösteren tebliğ şerhini de dava dosyanıza sunmalısınız. Unutmayın ki noterden gönderdiğiniz ihtarname kiracınıza ulaşmazsa hiç bir hukuki etkisi olmayacaktır. Bu sebeple evrakın karşı tarafa ulaşıp ulaşmadığını kontrol etmek için noterden gönderi takip numarasını almalısınız.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası kiracının kirasını ödemede gecikmesine dayanaktadır. Bu sebeple de tahliyeden sonra mal sahibi mülkünü yeniden istediği kişiye kiraya verebilir. İhtiyaç sebebi ile tahliye davalarında olduğu gibi mal sahibinin taşınmazı yeniden kiraya vermesi yasaklanmamıştır.
Kiracının iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye edilmesi için; kira borcunun zamanında ve tam ödenmemiş olması zorunludur. Diyelim ki kira bedeli 40.000-TL ve her ayın en geç 20’sine kadar ödenmesi gerekiyor. Kiracının ise 35.000-TL kira ödediğini, kalan kısmı ise ödemediğini var sayalım. Böyle bir durumda eksik ödenen 5.000-TL için göndereceğiniz ihtar haklı ihtar olarak kabul edilecektir. Diğer bir anlatımla eksik ödenen kira bedelleri için de iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.