Miras Kalan Ev Satılabilir mi? Kardeşler Anlaşamazsa Ne Olur?
Birçok kişi bu soruyla, miras paylaşımı sürecinde karşı karşıya kalır. Özellikle kardeşler arasında anlaşmazlık yaşandığında, miras kalan evin satılıp satılamayacağı ciddi bir belirsizlik yaratır. Kimi mirasçılar evi satmak isterken, kimileri kiraya vermek, kimileri evde oturmaya devam etmek ya da satışı engellemek isteyebilir. Bu durumda “tek başıma satış yapabilir miyim”, “diğer mirasçılar onay vermese de ev satılır mı” ya da “kardeşim satışı kabul etmiyorsa ne yapabilirim” gibi sorular gündeme gelir.
Bu yazıda, miras kalan bir evin hangi şartlarda satılabileceği, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa hangi hukuki yolların bulunduğu ve ortaklığın giderilmesi davasının bu süreçte nasıl bir rol oynadığı genel hatlarıyla ele alınacaktır.
Miras Kalan Ev Kime Aittir?
Bir kişinin ölümü sonrasında birden fazla mirasçı kalırsa, aralarında miras sebebiyle bir ortaklık oluşur. Bu ortaklıkta tüm mirasçılar eve el birliği ile birlikte sahip olurlar. Bu ortaklık devam ettiği sürece ev üzerinde hiç bir mirasçı tek başına tasarrufta bulunamaz. Ortak mülkiyet, birden fazla kişinin aynı mal üzerinde mülkiyet hakkına sahip olduğu bir durumu ifade eder.
Paydaşlar arasında malın yönetimi, kullanımı ya da gelirinden faydalanma gibi konularda anlaşmazlık yaşanması durumunda, bu durumun çözümlenmesi için kanunda öngörülen yasal yollardan biri ortaklığın giderilmesi davasıdır. Miras kalan ev, paylaşım yapılıncaya kadar tüm mirasçılara aittir.
Miras Kalan Ev Tüm Mirasçılar Onaylamadan Satılabilir mi?
Miras kalan bir ev, tüm mirasçıların rızası olmadan satılamaz. Satış için tapu müdürlüğüne gittiğinizde size, tek başınıza evi satamayacağınızı söyleyeceklerdir. Sadece tüm mirasçıların birlikte başvurmaları halinde satış mümkündür.
Miras kalan evin satılması ya da bağışlanması için oy birliği, kiralanması için ise oy çokluğu gerekir. Yani mirasçılardan birinin, diğerlerinin bilgisi veya onayı olmadan evi satması ya da devretmesi hukuken mümkün değildir.
Mirasçılardan biri diğer bir mirasçıya ya da üçüncü bir kişiye vekaletname vermişse de satış mümkündür. Bu sebeple tapuda işlem yapmak üzere vekaletname verirken dikkatli olmalısınız. Zira verdiğiniz vekaletname ile miras kalan ev satılabilir. Bir mirasçının “kendi payını” satmak istemesi ancak ev üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ile mümkündür.
Mirasçılardan Biri Satışı Engelliyorsa Ne Yapılabilir?
Diyelim ki babanızdan size 2 ev miras kaldı. Bu evlerden birini ablanız diğerini de abiniz kullanıyor, gelirinden hiç pay vermiyor olsunlar. Kendileri ile konuştuğunuzda ise mirası bölüşmeye yanaşmıyorlar. Gelin birlikte bir başkasına satalım dediğinizde, müşteri bulduğunuzda ise satışa engel oluyorlar ise tek çare ortaklığın giderilmesi davası açmak gibi görünüyor. Anlaşarak miras mallarını paylaşamıyorsanız ya da satamıyorsanız, ortaklığın giderilmesi davası açabilirsiniz. Bu dava sayesinde, mirasçıların birlikte malik olduğu ev üzerindeki ortaklık sona erdirilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ev Nasıl Satılır?
Dava sonucunda mahkeme, öncelikle evin aynen paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Miras kalan bir tek ev varsa ve evin fiziksel olarak bölünmesi mümkün olmadığından, satış yoluna gidilir. Buna karşılık eğer ortaklığın giderilmesine konu 4 ev ve 4 mirasçı varsa, bu durumda evlerin satılması yerine her bir mirasçıya bir ev özgülenerek de ortaklık giderilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında asıl olan aynen taksim olup, mahkeme tarafından ilk önce aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılır. Davalılardan biri bile ortaklığın aynen giderilmesini talep etmişse ve buna olanak varsa mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar veremez. Her bir mirasçıya en az bir evin özgülenmesi mümkün değilse ortaklık satış suretiyle giderilir.
Mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verdikten sonra dosyanız için bir satış memuru atanacaktır. Satış memuru önce satılacak taşınmazın değerini tespit ettirir. Değer tespitini bilirkişi yapar. Bilirkişi raporu tüm ortaklara ulaştırılır ve değere itirazı olanların beyan etmesi istenir. Bilirkişi raporuna karşı itirazlara ilişkin süreç tamamlandıktan sonra satış işlemi gerçekleşir. Satıştan önce taşınmazın satılacağı gazetede ilan edilir. Açık arttırmaya katılanlardan en yüksek teklif verene satış yapılır. Davaya konu ev ya da evler açık artırmada satılır ve elde edilen para mirasçılara, mirasçılık belgesinde belirtilen payları oranında paylaştırılır.
Tüm mirasçılar kabul ederse ihale sadece mirasçılar arasında yapılabilir. Bu durumda mirasçılar dışında hiç kimse evi satın almak için teklifte bulunamaz. Bu şekilde yapılan ihaleye kapalı satış denilmektedir. Mirasçılardan biri bile karşı çıksa kapalı satış yapılamaz, zorunlu olarak açık artırma uygulanır.
Açık Artırmada Ev Ucuza Gider mi?
Açık artırma yoluyla satış, toplumda genellikle “evin ucuza gitmesi” şeklinde algılanır. Satış memurluğu satışa çıkacak her bir taşınmaz için şartname hazırlar ve ilan eder. Söz konusu şartnamede ihale başlangıç bedeli belirlenir.
Bunun için ilk önce satılacak evin değeri bilirkişiler tarafından tespit edilir. Raporda yer alan değere muhammen bedel denilir. Tespit edilen bu bedelin yarısı ihale başlangıç bedeli olarak kabul edilir. Örneğin 10 milyon değer biçilen evin ihale başlangıç bedeli 5 milyon olacaktır. İsteyen herkes açık artırmaya katılabilir ve ihale gününden 20 gün öncesinden itibaren elektronik ortamda teklifte bulunabilir. İhaleye katılanların talepleri doğrultusunda evin ucuza satılması da mümkündür, gerçek değerinde satılması da mümkündür. Açık arttırma şeklinde yapılacak satış ihalesine ortaklar da katılabilir. Evin ucuza gitmemesi için ihaleye siz de katılarak teklifi yükselterek satın almayı deneyebilirsiniz. .
Miras Kalan Evde Oturan Mirasçı Satışı Engelleyebilir mi?
Miras kalan evde mirasçılardan birinin fiilen oturuyor olması ya da kiraya verilmiş olması satışın önünde hukuki bir engel oluşturmaz. Evde oturan mirasçı, bu durumu gerekçe göstererek ortaklığın sona erdirilmesini engelleyemez.
Türk Medeni Kanunu sadece sağ kalan eşe, aile konutu olarak kullanılan taşınmazı, miras payına mahsuben kendisine özgülenmesini isteyebilir. Sağ kalan eş tarafından böyle bir talep yoksa mahkeme kendiliğinden bu yönde bir karar alamaz. Miras bırakanın sağ kalan eşi dışında hiç bir mirasçının böyle bir hakkı yoktur. Sadece sağ kalan eş, aile konutu olarak kullanılan evin satışına engel olabilir.
Eğer mirasçıların tamamını katılımı ile miras paylaşma sözleşmesi yaptıysanız, bu sözleşmeyi sunarak dava konusu evin satılmasını önleyebilirsiniz. Bunun yanında dava konusu taşınmazları konu alan vasiyetname bulunması ya da evlilik sözleşmesi olması da etkili olabilir.
