Mülkiyet Hakkı Nedir? Kapsamı, Sınırları ve Türleri
Mülkiyet hakkı, bir kişiye bir eşya üzerinde, hukuk düzeninin sınırları içinde, o eşyayı dilediği gibi kullanma, ondan yararlanma ve onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi veren haktır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683). Bir eşya üzerinde kurulabilecek en geniş haktır; ancak sınırsız değildir. Anayasa’ya göre mülkiyet hakkı yalnızca kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir; kullanılması da toplum yararına aykırı olamaz (Anayasa m. 35).
Aşağıda mülkiyet hakkının malike hangi yetkileri verdiğini, neleri kapsadığını, hangi durumlarda sınırlandığını, türlerini ve malikin hakkını hangi davalarla koruyabileceğini bulacaksınız.
Mülkiyet Hakkı Nedir?
Türk Medeni Kanunu mülkiyet hakkının bir tanımını yapmaz; bunun yerine malikin sahip olduğu yetkileri sayar. Buna göre bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir (TMK m. 683/1).
Mülkiyet hakkı bir ayni haktır. Ayni hak, doğrudan bir eşya üzerinde kurulan ve herkese karşı ileri sürülebilen hak demektir. Bu nedenle malik, hakkını yalnızca bir sözleşmenin karşı tarafına değil, eşyasına müdahale eden herkese karşı kullanabilir. Kiracının hakkı ise kural olarak yalnızca kiraya verene karşı ileri sürülebilen kişisel bir haktır; mülkiyet hakkını kira hakkından ayıran temel fark budur.
Mülkiyet hakkı Anayasa’da da temel bir hak olarak güvence altındadır. Anayasa’nın 35. maddesine göre herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Mülkiyet Hakkının Malike Sağladığı Yetkiler
Mülkiyet hakkının içeriği üç temel yetkiden oluşur:
- Kullanma: Malik eşyayı kendisi kullanabilir. Örneğin evinde oturabilir, aracını sürebilir.
- Yararlanma: Malik eşyanın sağladığı ürün ve gelirlerden faydalanabilir. Örneğin dairesini kiraya verip kira geliri elde edebilir veya tarlasının ürününü toplayabilir.
- Tasarrufta bulunma: Malik eşyanın hukuki durumunu değiştirebilir. Örneğin satabilir, bağışlayabilir, ipotek ettirebilir veya üzerinde başkası lehine bir hak kurabilir.
Bu yetkilerin yanında mülkiyet hakkı malike bir de koruma yetkisi verir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m. 683/2). Bu davalara aşağıda ayrıca değiniyoruz.
Mülkiyet Hakkının Kapsamı
Mülkiyet hakkı yalnızca eşyanın kendisini değil, kanunda sayılan bazı unsurlarını da kapsar.
Bütünleyici parça ve eklenti
Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur (TMK m. 684/1). Bütünleyici parça, asıl şey yok edilmeden, zarara uğratılmadan veya yapısı değiştirilmeden ondan ayrılamayan parçadır. Örneğin bir binanın duvarları, pencereleri veya arsa üzerine kalıcı olarak yapılmış bir bina bütünleyici parça niteliğindedir.
Eklenti ise asıl şeyden ayrı bir eşya olmakla birlikte, malikin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre asıl şeyin işletilmesi, korunması ya da yararlanılması için ona sürekli olarak özgülenen şeydir (TMK m. 686). Eklentiler de kural olarak asıl şeyin hukuki durumuna bağlıdır.
Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı
Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki toprak katmanlarını da kapsar (TMK m. 718). Kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere arazi üzerindeki yapılar, bitkiler ve kaynaklar da arazinin mülkiyetine dahildir.
Bu kuralın pratik bir sonucu vardır: Başkasına ait arsaya kalıcı olarak yapılan bir bina, kural olarak arsa malikinin mülkiyetine girer. Binayı yapan kişinin hakları, haksız yapıya ilişkin özel hükümlere göre ayrıca değerlendirilir.
Mülkiyet Hakkının Türleri
Mülkiyet hakkı, konusu olan eşyaya ve malik sayısına göre farklı türlere ayrılır.
Konusuna göre: taşınır ve taşınmaz mülkiyeti
Taşınmaz mülkiyetinin konusu kanunda sınırlı olarak sayılmıştır: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler (TMK m. 704). Bunların dışında kalan ve taşınabilen maddi eşyalar taşınır mülkiyetinin konusunu oluşturur.
İki tür arasındaki en önemli fark, mülkiyetin nasıl kazanıldığıdır. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır (TMK m. 705). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu durumlarda da malikin taşınmazı satabilmesi için önce tescil yaptırması gerekir. Taşınır mülkiyetinin devri ise kural olarak zilyetliğin, yani eşya üzerindeki fiilî hâkimiyetin devriyle gerçekleşir.
Malik sayısına göre: ferdi mülkiyet ve birlikte mülkiyet
Bir eşyanın tek bir malikinin bulunması ferdi mülkiyettir. Birden fazla kişi aynı eşyaya birlikte malikse birlikte mülkiyet söz konusu olur. Birlikte mülkiyetin iki türü vardır:
| Özellik | Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti |
|---|---|---|
| Tanım | Birden fazla kişi, bölünmemiş bir eşyanın tamamına belirli paylarla maliktir (TMK m. 688) | Kanun veya sözleşmeyle oluşan bir topluluğun üyeleri, eşyaya pay ayrımı olmaksızın birlikte maliktir (TMK m. 701) |
| Tapuda görünümü | Her paydaşın payı yazılır (örneğin 1/3) | Malikler “iştirak hâlinde” malik olarak yazılır |
| Kendi payını devretme | Her paydaş payını tek başına devredebilir | Malikler kural olarak tek başına pay devredemez; tasarruflar için oybirliği gerekir |
| Uygulamadaki en yaygın örnek | Hisseli tapu | Paylaşılmamış miras (miras ortaklığı) |
Paylı mülkiyetin işleyişini paylı mülkiyet nedir yazısında, miras ortaklığından doğan birlikte mülkiyeti ise elbirliği mülkiyeti yazısında ayrıntılı anlattık.
Kat mülkiyeti
Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız olarak kullanılabilen bölümleri (daire, dükkân, ofis) üzerinde kurulan ve arsa payı ile ortak yerlere bağlı özel bir mülkiyet türüdür. Apartman dairelerinin tapusu bu esasa göre düzenlenir. Kat mülkiyetinin kurulma şartlarını kat mülkiyeti nedir yazısında bulabilirsiniz.
Mülkiyet ile sınırlı ayni haklar arasındaki fark
Mülkiyet hakkı, eşya üzerindeki bütün yetkileri malikte toplar. Sınırlı ayni haklar ise başkasına ait bir eşya üzerinde bu yetkilerin yalnızca bir kısmını verir. Örneğin intifa hakkı sahibi taşınmazdan yararlanabilir ama onu satamaz; ipotek alacaklısı borç ödenmezse taşınmazın satışını isteyebilir ama onu kullanamaz. Mülkiyet hakkı sahibinin yararlanma yetkisi başkasına intifa hakkıyla bırakılmışsa uygulamada buna “çıplak mülkiyet” veya “kuru mülkiyet” denir. Bu hakların türlerini sınırlı ayni haklar yazısında ele aldık.
Mülkiyet Hakkının Sınırları
Mülkiyet hakkı en geniş yetkileri veren hak olsa da Türk Medeni Kanunu bu yetkilerin “hukuk düzeninin sınırları içinde” kullanılabileceğini açıkça belirtir. Sınırlamalar kanundan, hakkın kötüye kullanılması yasağından ve malikin kendi iradesinden doğabilir.
Anayasal sınır: kamu yararı
Anayasa’ya göre mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir; mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz (Anayasa m. 35). Bu sınırlamanın en ağır örneği kamulaştırmadır. Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hâllerde, gerçek karşılığını kural olarak peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazları kamulaştırabilir (Anayasa m. 46). İmar planları, kıyı ve sit alanı düzenlemeleri gibi kamu hukuku kuralları da malikin taşınmazı üzerinde dilediği yapıyı yapmasını sınırlar.
Komşuluk hukukundan doğan sınırlar
Taşınmaz maliki, mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularına zarar verecek her türlü taşkınlıktan kaçınmak zorundadır (TMK m. 737). Yerel âdete göre katlanılması gereken düzeyi aşan duman, gürültü, koku veya sarsıntı bu kapsamdadır. Kanun ayrıca bazı hâllerde malike komşusu lehine katlanma yükümlülüğü getirir. Örneğin genel yola yeterli çıkışı olmayan taşınmazın maliki, tam bedeli karşılığında komşusundan geçit hakkı isteyebilir. Bu hakkın şartlarını geçit hakkı yazısında anlattık.
Önalım hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını paydaş olmayan birine satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanarak o payı alıcıdan alabilir (TMK m. 732). Bu kural, paydaşın payını dilediği kişiye satma serbestisini sınırlar.
Hakkın kötüye kullanılması yasağı
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK m. 2). Malik, kendisine hiçbir yarar sağlamadığı hâlde yalnızca başkasına zarar vermek amacıyla mülkiyet yetkisini kullanırsa bu korumadan yararlanamaz.
Malikin kendi iradesiyle getirdiği sınırlar
Malik, kendi taşınmazı üzerinde başkası lehine intifa hakkı, geçit hakkı veya ipotek kurarak ya da taşınmazı kiraya vererek kendi yetkilerini sınırlayabilir. Bu durumda malik, kurduğu hakka veya yaptığı sözleşmeye aykırı şekilde mülkiyet yetkilerini kullanamaz.
Mülkiyet Hakkı Nasıl Korunur?
Mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelere karşı malikin başvurabileceği başlıca yollar şunlardır:
- İstihkak davası: Malik, eşyasını haksız olarak elinde bulunduran kişiden onun geri verilmesini ister (TMK m. 683/2).
- Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası: Malik, eşyayı elinden almadan kullanımını engelleyen her türlü haksız müdahalenin sona erdirilmesini ister. Taşınmaza izinsiz yapılan bir yapının kaldırılması (kal) da bu davayla birlikte istenebilir.
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebi: Taşınmazını izinsiz kullanan kişiden, kullanım süresi için bir bedel istenir. Bu talebin şartlarını ecrimisil yazısında anlattık.
- Komşuluk hukukuna dayalı davalar: Komşunun taşkın kullanımı nedeniyle zarar gören malik, taşkınlığın giderilmesini ve zararının tazminini isteyebilir.
- Tapu iptali ve tescil davası: Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa, kaydın düzeltilmesi istenir.
Hangi yolun uygun olduğu; müdahalenin türüne, eşyanın taşınır mı taşınmaz mı olduğuna ve müdahale edenin dayandığı bir hak bulunup bulunmadığına göre değişir. Örneğin taşınmazınızı kullanan kişi geçerli bir kira sözleşmesine dayanıyorsa, elatmanın önlenmesi davası yerine kira hukukundaki tahliye yolları gündeme gelir.
Sık Sorulan Sorular
Mülkiyet hakkı kimlere tanınmıştır?
Anayasa’nın 35. maddesine göre herkes mülkiyet hakkına sahiptir. Gerçek kişiler gibi şirketler, dernekler ve vakıflar gibi tüzel kişiler de mülkiyet hakkı edinebilir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi ise kanunda öngörülen ek şartlara bağlıdır.
Mülkiyet hakkı mutlak bir hak mıdır?
Mülkiyet hakkı herkese karşı ileri sürülebildiği için hukuken mutlak bir haktır. Ancak bu, sınırsız olduğu anlamına gelmez. Hak, kamu yararı, komşuluk hukuku ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gibi nedenlerle kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkı ile zilyetlik aynı şey midir?
Hayır. Mülkiyet, eşya üzerindeki hukuki hakkı; zilyetlik ise eşya üzerindeki fiilî hâkimiyeti ifade eder. Örneğin kiracı oturduğu dairenin zilyedidir ama maliki değildir.
Mülkiyet hakkı ile fikri mülkiyet arasındaki fark nedir?
Türk Medeni Kanunu’ndaki mülkiyet hakkı, taşınır ve taşınmaz eşyalar üzerinde kurulur. Eser, marka veya patent gibi fikri ürünler üzerindeki haklar ise özel kanunlarla düzenlenir. Anayasa Mahkemesi ise anayasal korumayı geniş yorumlar; ekonomik değeri olan fikri haklar da Anayasa’nın 35. maddesindeki güvenceden yararlanabilir.
Tapusu olmayan taşınmazda mülkiyet hakkı olur mu?
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapuya tescil ile kazanılır. Bununla birlikte miras, mahkeme kararı veya kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin taşınmazı devredebilmesi için tescil şarttır. Tapusu hiç oluşturulmamış taşınmazlarda ise kadastro veya tescil davası gibi yollarla kayıt oluşturulması gündeme gelir.
Devlet mülkiyet hakkına hangi durumlarda müdahale edebilir?
Devlet, mülkiyet hakkına ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla öngörülen durumlarda müdahale edebilir. Kamulaştırmada taşınmazın gerçek karşılığının kural olarak peşin ödenmesi gerekir. Usule uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmaza fiilen el konulması hâlinde malik, bedel ve tazminat isteyebilir.
