Noterde Tapu Devri Nasıl Yapılır? Ev ve Arsa Satışında Bilmeniz Gerekenler

Evini satmak veya yeni bir taşınmaz satın almak isteyen kişilerin başvurabileceği yerler arasında artık noterler de bulunuyor. 4 Temmuz 2023 tarihinden itibaren noterlerde de taşınmaz satış işlemleri yapılabiliyor.

Bu uygulama, özellikle tapu müdürlüğü dışında satış işlemini tamamlamak isteyen alıcı ve satıcılara alternatif sunuyor. Ancak noterde satış yapılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekiyor.

Peki, noterde ev satışı nasıl gerçekleşir? Tapu devri için hangi belgeler istenir? Satış sırasında ödenmesi gereken masraflar nelerdir? Noterin yaptığı bir hata nedeniyle zarar doğarsa ne yapılabilir?

1. Ev veya Arsa Satışı İçin Notere Gitmek Yeterli mi?

Bir evin veya arsanın satılması, yalnızca alıcı ile satıcının anlaşmasına bağlı değildir. Taraflar satış bedelini belirlemiş ve kendi aralarında sözleşme imzalamış olsalar bile bu işlemler tek başına mülkiyetin devredilmesini sağlamaz.

Taşınmaz satışında kanunun belirlediği resmi işlemlerin tamamlanması gerekir.

Örneğin, Ahmet Bey dairesini Mehmet Bey’e 5 milyon TL karşılığında satmak üzere anlaşmış olsun. Tarafların kendi aralarında bir sözleşme hazırlaması ve satış bedelinin ödenmesi, Mehmet Bey’i kendiliğinden evin sahibi yapmaz.

Bunun için resmi satış işleminin gerçekleştirilmesi ve taşınmazın Mehmet Bey adına tapuya kaydedilmesi gerekir.

Noterler, kanunun verdiği yetki kapsamında bu satış sözleşmelerini düzenleyebilir. Ancak noter tarafından yapılan resmi taşınmaz satışı ile yalnızca imza onayı yapılan sıradan bir sözleşme birbirinden farklıdır.

2. Noterde Tapu Devri İçin Nasıl Başvuru Yapılır?

Noter aracılığıyla taşınmaz satmak isteyen kişiler, öncelikle Türkiye Noterler Birliğinin elektronik başvuru sistemi üzerinden işlem başlatır.

Başvuruda alıcı, satıcı ve satışa konu taşınmaz hakkında gerekli bilgiler sunulur.

Noter, kendisine ulaşan başvuruyu değerlendirdikten sonra satışın yapılmasına engel olabilecek durumları araştırır. Bu aşamada tapu kayıtları, tarafların işlem yapma yetkileri ve gerekli diğer belgeler incelenir.

Satışın yapılmasına engel bulunmadığında taraflara işlemin tamamlanması için gerekli bilgiler iletilir.

Taraflar belirlenen zamanda notere giderek resmi satış sözleşmesini imzalar. Ardından taşınmazın alıcı adına tapu siciline kaydedilmesine yönelik işlemler tamamlanır.

Önemli: Noterde satış sözleşmesinin hazırlanması ile taşınmazın tapuda yeni sahibi adına tescil edilmesi, hukuken birbirinden ayrı aşamalardır. Satış işleminin tamamlandığından emin olmak için tapu kaydının kontrol edilmesi gerekir.

3. Noterde Ev Satışı Yapılırken Hangi Belgeler İstenir?

Gerekli belgeler, taşınmazın özelliklerine ve satışın kimler arasında yapılacağına göre değişebilir.

Genellikle alıcı ve satıcının kimlik bilgileri, taşınmazın tapu bilgileri ve işlem için gerekli diğer belgeler kullanılır.

Taraflardan biri satış işlemini bizzat gerçekleştiremiyorsa kendisini temsil edecek kişiye uygun bir vekâletname verebilir. Ancak vekâletnamenin taşınmaz satışına ilişkin gerekli yetkileri içermesi gerekir.

Satıştan önce taşınmazın tapu kayıtlarının incelenmesi de önemlidir.

Örneğin, satın alınacak dairenin üzerinde ipotek bulunabilir. Bu durumda alıcının yalnızca satış bedelini değil, mevcut ipoteğin kendisi açısından doğurabileceği sonuçları da değerlendirmesi gerekir.

Aynı şekilde haciz, aile konutu şerhi veya başka bir hukuki kısıtlama bulunması halinde satışın hangi şartlarda gerçekleştirilebileceği ayrıca incelenmelidir.

4. Noterde Taşınmaz Satışı Yapılırken Hangi Masraflar Ödenir?

Noterde yapılan taşınmaz satışları ücretsiz değildir.

Alıcı ve satıcının karşılaşabileceği başlıca giderler tapu harcı, noter ücreti ve işlemle bağlantılı diğer yasal ödemelerdir.

Tapu harcı, kanunda belirlenen esaslara göre hesaplanır. Noter ücreti ise taşınmazın satış bedeli üzerinden ilgili tarifeye göre belirlenir.

Bu nedenle aynı değerdeki bir taşınmazın tapu müdürlüğünde ve noterde satılması halinde toplam işlem giderleri farklı olabilir.

Satıştan önce ödenecek tutarların öğrenilmesi, tarafların sonradan beklenmedik bir masrafla karşılaşmasını önleyebilir.

5. Noterde Satılan Bir Evin Tapusu Hemen Alıcıya Geçer mi?

Taşınmazın yeni sahibinin kim olacağı, tarafların kendi aralarında yaptıkları anlaşmaya göre değil, tapu sicilindeki mülkiyet kaydına göre belirlenir.

Noter aracılığıyla yapılan satışta da resmi sözleşmenin ardından tapu tescil işleminin tamamlanması gerekir.

Örneğin, Ayşe Hanım satın aldığı evin satış bedelini ödemiş ve noterde gerekli belgeleri imzalamış olsun. Bu işlemlerin ardından taşınmazın kendi adına tapuya kaydedildiğini kontrol etmesi gerekir.

Çünkü taşınmaz mülkiyetinin devrinde tapu siciline yapılan tescil belirleyici hukuki işlemdir.

6. Noter Satış İşlemi Sırasında Hata Yaparsa Ne Olur?

Noterin taşınmaz satışındaki görevi yalnızca alıcı ve satıcının imzalarını almak değildir.

Noter, kendisine verilen yetki çerçevesinde satış işleminin hukuka uygun şekilde yürütülmesi için gerekli incelemeleri yapmakla yükümlüdür.

Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle zarar doğması halinde noterin hukuki sorumluluğu gündeme gelebilir.

Örneğin, satış işlemini gerçekleştiren kişinin gerekli temsil yetkisine sahip olup olmadığı konusunda yapılması gereken incelemelerin eksik bırakıldığını düşünelim.

Bu eksiklik nedeniyle taraflardan biri maddi zarara uğrarsa, olayın özelliklerine göre tazminat talep edilmesi mümkün olabilir.

Noterlik Kanunu’nun 162. maddesi, noterlik işlemlerinden doğan zararlar bakımından özel bir sorumluluk düzenlemesi içerir.

Ancak her satış uyuşmazlığı noterin sorumluluğunu doğurmaz. Zararın neden kaynaklandığı ve noterlik işlemiyle bağlantısı somut olayda değerlendirilmelidir.

Tapu Kaydındaki Hatalardan Kim Sorumludur?

Noterlerin sorumluluğundan ayrı olarak, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlar için de kanunda özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi uyarınca devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumludur.

Dolayısıyla taşınmaz satışından sonra ortaya çıkan bir zararın noterin işleminden mi, tapu sicilinin tutulmasından mı, yoksa başka bir nedenden mi kaynaklandığının belirlenmesi gerekir.

Bu ayrım, zararın giderilmesi için kime karşı hukuki yollara başvurulacağını etkileyebilir.

7. Noterde Ev Satışı Yapmak mı, Tapu Müdürlüğüne Gitmek mi Daha Avantajlı?

Her iki yöntemin de amacı aynıdır: Taşınmazın mülkiyetini kanuna uygun şekilde alıcıya geçirmek.

Aralarındaki temel fark, resmi satış işlemini gerçekleştiren makamdır.

Tapu müdürlüğünde satış işlemi yetkili tapu görevlileri tarafından yapılırken, noter aracılığıyla satışta resmi sözleşmeyi noter düzenler.

Noterde yapılan satışlarda ayrıca noter ücreti ödenmesi gerektiğinden, işlem maliyeti bakımından iki yöntem arasında farklılık bulunabilir.

Hangi yöntemin tercih edileceği, tarafların koşullarına, işlemin özelliklerine ve toplam giderlere göre değerlendirilebilir.

8. Noterde Taşınmaz Satışı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Noterde arsa veya tarla satılabilir mi?

Evet. Kanuni şartları sağlayan arsa, tarla, konut ve iş yeri gibi taşınmazların satış sözleşmeleri noterler tarafından düzenlenebilir.

Noterde imzalanan her satış sözleşmesi tapu yerine geçer mi?

Hayır. Noterde yalnızca imzaların onaylandığı bir sözleşme ile noter tarafından resmi taşınmaz satış işlemi kapsamında düzenlenen sözleşme aynı değildir. Mülkiyetin devri için gerekli resmi işlemler ve tapu tescili tamamlanmalıdır.

Vekâletname ile noterde ev satışı yapılabilir mi?

Evet. Satış işlemi, gerekli yetkileri içeren geçerli bir vekâletnameyle temsilci aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Üzerinde ipotek bulunan ev noterde satılabilir mi?

İpotek bulunması tek başına her satışa engel değildir. Ancak ipoteğin devam edip etmeyeceği ve alıcının karşılaşabileceği hukuki riskler satıştan önce araştırılmalıdır.

Noterde satış yapıldıktan sonra tapu müdürlüğüne ayrıca gitmek gerekir mi?

Noter aracılığıyla gerçekleştirilen resmi taşınmaz satışında tescil süreci ilgili elektronik sistem üzerinden yürütülür. İşlem usulüne uygun şekilde tamamlandığında sırf tapu devri için ayrıca tapu müdürlüğünde ikinci bir satış sözleşmesi düzenlenmesine gerek bulunmaz.

Sonuç

Noterlerde taşınmaz satışı yapılabilmesi, ev ve arsa alım satımında taraflara yeni bir işlem seçeneği sunmaktadır.

Bununla birlikte satışın noter aracılığıyla yapılması, taşınmazla ilgili bütün hukuki risklerin ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Özellikle tapu kayıtlarının incelenmesi, satış bedelinin güvenli şekilde ödenmesi, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların araştırılması ve tescil işleminin tamamlanması, alıcı ve satıcı açısından önem taşır.

Satış öncesinde yapılacak hukuki inceleme, ileride ortaya çıkabilecek mülkiyet uyuşmazlıklarının ve maddi kayıpların önlenmesine yardımcı olabilir.

Kaynakça

• Bilen, Efe, “Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Noterlerde Düzenlenmesi”, Adalet Dergisi, 2024.
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu, madde 60, 61/A ve 162.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 705 ve 1007.
• 7413 sayılı Kanun.
• Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik.