Tapu İptal Davası

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki bir kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı iddiasıyla açılan; kaydın iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 1024 ve 1025. maddeleridir: bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur ve ayni hakkı zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini dava edebilir. Dava, tapuda malik görünen kişiye karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Tek bir genel dava süresi yoktur; süre dayanılan sebebe göre değişir. Sonuç, iddianın ispatına ve taşınmazın iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmemiş olmasına bağlıdır.

Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılır?

Muris muvazaası

Mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesidir. Görünürdeki işlem muvazaa, gizlenen bağış ise şekle aykırılık nedeniyle geçersiz sayılır. Miras hakkı zedelenen her mirasçı, saklı paylı olsun olmasın, mirasbırakanın ölümünden sonra kendi payı oranında iptal ve tescil isteyebilir. Şartları ve ispat ölçütleri muris muvazaası yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Ehliyetsizlik

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı devir hükümsüzdür (TMK m. 15). Yaşlılık tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez; işlem tarihinde demans, akıl hastalığı veya benzeri bir nedenle fiil ehliyetinin bulunmadığının tıbbi kayıtlarla ortaya konması gerekir. Mahkeme, kişinin işlem tarihine yakın sağlık kayıtlarını toplayarak Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alır.

Hile, tehdit ve irade sakatlığı

Esaslı hata, aldatma veya korkutma altında yapılan devir, iradesi sakatlanan tarafça iptal edilebilir (TBK m. 30–39). Bu sebepte süre belirleyicidir: hata veya hilenin öğrenildiği, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilmez veya devredilen taşınmaz geri istenmezse işlem onanmış sayılır.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması

Vekil, vekâlet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek zorundadır. Vekilin taşınmazı değerinin çok altında, bedelini vekâlet verene ödemeden veya yakınına devretmesi hâlinde, alıcı da bu durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tescil iptal edilebilir. Alıcı iyiniyetliyse vekâlet veren yalnızca vekilden tazminat isteyebilir. Ayrıntılar vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali davası yazısındadır.

Sahte belge veya imza

Sahte kimlik, sahte vekâletname veya taklit imzayla yapılan devirde malikin iradesi hiç yoktur; tescil baştan itibaren yolsuzdur. Malik, kaydın düzeltilmesini süreye bağlı olmaksızın isteyebilir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar için devletin sorumluluğu da ayrıca gündeme gelebilir (TMK m. 1007).

Hatalı mirasçılık belgesi

Bazı mirasçıları göstermeyen veya payları yanlış hesaplayan belgeye dayanılarak yapılan intikal, eksik bırakılan mirasçı bakımından yolsuz tescildir. Bu mirasçının önce belgenin iptalini ve yeni belge verilmesini sağlaması, ardından tapu kaydının düzeltilmesini istemesi gerekir. Belgeye itiraz yolu hatalı veraset ilamı başlığında açıklanmıştır.

Geçersiz sözleşme veya yolsuz tescil

Taşınmaz devri resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz; şekle aykırı ya da başka bir nedenle hükümsüz işleme dayanan tescil iptal edilebilir. Bunun yanında, geçerli bir sözleşmeden doğan devir borcunun yerine getirilmemesi hâlinde de tescil davası açılır: satış vaadi sözleşmesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve mirasçılar arasındaki paylaşım anlaşmaları bunların başında gelir. Sonuncusu miras taksim sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali yazısında ele alınmıştır.

Kadastro kaynaklı uyuşmazlıklar

Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın yanlış kişi adına tespit edilmesi veya sınırların hatalı belirlenmesi hâlinde, tutanak kesinleşmeden önce kadastro mahkemesinde, kesinleştikten sonra genel mahkemede dava açılır. Kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan davalar, tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?

Davacı kim olabilir?

Davayı, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi açar: taşınmazın önceki maliki, mirasçıları veya tescil talep etme hakkına sahip olan kişi. Muris muvazaasında her mirasçı tek başına kendi payı için dava açabilir. Mirasbırakana ait bir hakkın terekeye döndürülmesi istenen davalarda (ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması gibi) mirasçıların birlikte hareket etmesi veya terekeye temsilci atanması gerekir.

Dava kime karşı açılır?

Dava, tapu kütüğünde malik olarak görünen kişiye karşı açılır; malik ölmüşse mirasçılarının tamamı davalı gösterilir. Taşınmaz dava açılmadan önce el değiştirmişse davalı son kayıt malikidir. Tapu müdürlüğü kural olarak davalı gösterilmez.

Görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Uyuşmazlık aile konutu veya mal rejiminden doğuyorsa aile mahkemesi, tüketici işleminden doğuyorsa tüketici mahkemesi, kesinleşmemiş kadastro tespitine ilişkinse kadastro mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12); taraflar başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz.

Dava dilekçesinde bulunması gereken taşınmaz bilgileri

Dilekçede taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi veya köyü, ada ve parsel numarası, varsa bağımsız bölüm numarası ve iptali istenen pay açıkça yazılmalıdır. Dayanılan hukuki sebep (muvazaa, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması) somut olaylarla birlikte gösterilmeli, deliller tek tek belirtilmeli ve taşınmazın değeri bildirilmelidir. Harç bu değer üzerinden nispi olarak alınır; değer keşif sonrası yüksek çıkarsa eksik harç tamamlatılır.

İhtiyati tedbir talebi

Dava açılması taşınmazın devrini kendiliğinden engellemez. Bu nedenle dilekçeyle birlikte, taşınmazın dava süresince devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir istenir (HMK m. 389). Mahkeme talebi yaklaşık ispat ölçüsünde değerlendirir ve teminat isteyebilir.

Tapu İptal Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Tapu ve resmî senet kayıtları

Mahkeme, taşınmazın ilk tesisinden itibaren tüm tedavül kayıtlarını ve tescile dayanak resmî senedi, vekâletnameyi ve işlem dosyasını tapu müdürlüğünden getirtir. Senette gösterilen bedel, tarafların beyanları ve işlemin kim tarafından yapıldığı bu belgelerden anlaşılır.

Sağlık raporları

Ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihine en yakın hastane kayıtları, reçeteler ve varsa vesayet dosyası esas alınır. Nihai değerlendirme için Adli Tıp Kurumu’ndan veya üniversite hastanesinden kurul raporu alınır; tanık anlatımları tıbbi verileri tamamlayıcı niteliktedir.

Banka hareketleri ve ödeme kayıtları

Muvazaa ve vekâletin kötüye kullanılması iddialarında bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, ödeyenin o tarihteki mali gücü ve paranın satıcı tarafından kullanılıp kullanılmadığı incelenir. Ödeme kaydı önemli bir delildir; mahkeme bunu satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark, taraflar arasındaki ilişki ve işlemin koşullarıyla birlikte değerlendirir.

Tanık, bilirkişi ve imza incelemesi

Taşınmaz başında keşif yapılarak işlem tarihindeki gerçek değer bilirkişiyle belirlenir. Sahtecilik iddiasında imza ve yazı incelemesi yaptırılır. Devir işleminin tarafı olmayan mirasçılar muvazaayı tanık dâhil her türlü delille ispat edebilir; işlemin tarafları arasındaki muvazaa iddiası ise kural olarak yazılı delil gerektirir.

Tapu İptal Davasında Süre ve Zamanaşımı

Tapu iptal davaları için tek bir süre yoktur. Mülkiyet hakkına dayanan ve baştan itibaren yolsuz olan tescillere karşı dava kural olarak süreye bağlı değildir; iptal edilebilir işlemlerde ve sözleşmeden doğan taleplerde ise süre işler.

Süreye bağlı olmayan davalarda da iki sınır vardır: taşınmazı tapu kaydına güvenerek edinen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023) ve tapuda malik görünen kişi on yıl boyunca davasız, aralıksız ve iyiniyetle zilyet olmuşsa mülkiyeti kazanır (TMK m. 712). Önalım hakkının doğduğu satışlar hisseli tapuda pay satışı yazısında anlatılmıştır.

Kardeşler arasındaki tapu iptal davaları çoğunlukla muris muvazaasına veya anne-babanın ehliyetsizliğine dayanır; bu iki sebepte de dava süreye bağlı değildir. Devir gerçek bir bağışsa iptal değil, saklı payın ihlali ölçüsünde tenkis davası gündeme gelir ve bu davada bir yıllık ve on yıllık süreler uygulanır.

Dava Sırasında Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?

İyiniyetli üçüncü kişi

Tapudaki kayda güvenerek taşınmazı satın alan ve tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen, bilmesi de gerekmeyen kişinin kazanımı korunur. Yolsuzluğu bilen veya gereken özeni gösterseydi bilebilecek olan kişi bu korumadan yararlanamaz; yakın akrabalık, bedelin düşüklüğü ve taşınmazın fiilî durumu bu değerlendirmede dikkate alınır.

Tapuya tedbir veya şerh

İhtiyati tedbir kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve kütüğe işlenir; tedbir sürdükçe taşınmaz devredilemez. Tedbir verilmemiş olsa bile tapu kaydına davanın varlığına ilişkin belirtme (uygulamadaki adıyla “davalıdır” şerhi) düşülmesi istenebilir. Bu belirtme devri engellemez, ancak sonradan taşınmazı alan kişinin iyiniyet iddiasında bulunmasını güçleştirir.

Bedel veya tazminat ihtimali

Davalı taşınmazı dava sırasında devrederse davacı iki yoldan birini seçer: davaya taşınmazı devralan kişiye karşı devam eder ya da davasını devreden davalıya karşı tazminat davasına dönüştürür (HMK m. 125). Devralan iyiniyetliyse taşınmaz geri alınamaz; davacı, taşınmazın değerini devredenden isteyebilir.

Tapu İptal Davası Kazanılırsa veya Kaybedilirse

Tescilin düzeltilmesi

Davanın kabulü hâlinde mahkeme davalı adına olan kaydın iptaline ve taşınmazın davacı adına, muris muvazaasında davacının miras payı oranında, tesciline karar verir. Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne sunularak kayıt düzeltilir; tescil için ayrıca davalının imzası veya katılımı gerekmez.

Kararın kesinleşmesi

Taşınmazın aynına ilişkin kararlar kesinleşmeden uygulanamaz (HMK m. 367). İlk derece kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinafa, koşulları varsa ardından temyize başvurulabilir; kayıt bu aşamalar tamamlanmadan değişmez. Yargılamanın süresi keşif, bilirkişi incelemesi, tanık sayısı ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Konu kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlar yazısında açıklanmıştır.

Yargılama gideri ve karşı vekâlet ücreti

Harç, keşif ve bilirkişi giderleri davayı kaybeden tarafa yükletilir. Karşı taraf avukatla temsil edilmişse kaybeden taraf, dava değeri üzerinden hesaplanan nispi vekâlet ücretini de öder. Taşınmaz değerleri yüksek olduğundan bu tutar, davayı kaybetme ihtimalinin baştan değerlendirilmesini gerektirir. Davası reddedilen taraf aynı sebebe ve aynı olaylara dayanarak yeniden dava açamaz; kesin hüküm buna engeldir.

Dava Açmadan Önce Kontrol Edilecek Belgeler

• Taşınmazın güncel tapu kaydı ve üzerindeki haciz, ipotek, şerh bilgileri
• Devrin tarihi, türü (satış, bağış, ölünceye kadar bakma) ve senette gösterilen bedel
• Mirasçı sıfatıyla dava açılacaksa mirasçılık belgesi
• Devir vekille yapılmışsa vekâletnamenin örneği
• Devredenin işlem tarihine yakın sağlık kayıtları
• Bedelin ödendiğini veya ödenmediğini gösterebilecek banka kayıtları
• Taşınmazın işlem tarihindeki emsal değeri ve o tarihten sonra el değiştirip değiştirmediği

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal davası kaç yıl içinde açılır?

Sebebe göre değişir. Muris muvazaası, ehliyetsizlik ve sahtecilik gibi tescili baştan yolsuz kılan sebeplerde dava süreye bağlı değildir. Hata, hile ve korkutmada bir yıl; satış vaadi ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı taleplerde on yıl; kadastro öncesi sebeplerde on yıllık süre uygulanır.

Tapu iptal davası hangi kişiye karşı açılır?

Dava açıldığı tarihte tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Malik ölmüşse bütün mirasçıları davalı gösterilir. Taşınmaz birden fazla kez el değiştirmişse dava son malike yöneltilir; önceki devralanların durumu iyiniyet değerlendirmesinde önem taşır. Tapu müdürlüğü kural olarak davalı gösterilmez.

Kardeşler arasında tapu iptal davası açılabilir mi?

Açılabilir. Anne veya babanın bir çocuğa yaptığı devir satış görünümlü bağışsa diğer kardeşler muris muvazaasına, devreden ayırt etme gücünden yoksunsa ehliyetsizliğe dayanabilir. Gerçek ve bedeli ödenmiş bir satışta ise aile bağı tek başına iptal sebebi oluşturmaz.

Tapu iptal davası sürerken taşınmaz satılabilir mi?

Tapu kaydında ihtiyati tedbir yoksa satılabilir. Bu nedenle dava açılırken tedbir istenmesi önemlidir. Taşınmaz dava sırasında devredilirse davacı, davaya yeni malike karşı devam etmeyi veya davasını devredene karşı tazminata çevirmeyi seçebilir. Tapu kaydındaki dava belirtmesi, sonraki alıcının iyiniyet iddiasında bulunmasını güçleştirir.

Tapu iptal davası reddedilirse yeniden açılabilir mi?

Kesinleşen ret kararı, aynı taraflar arasında aynı sebebe dayanan yeni bir davaya engeldir. İlk davada ileri sürülmemiş farklı bir hukuki sebep ve farklı olaylar varsa yeni dava açılması mümkündür. Ret kararına karşı öncelikle süresi içinde istinaf yoluna başvurulmalıdır.

İhtiyati tedbir tapuya nasıl işlenir?

Mahkeme tedbir kararını doğrudan tapu müdürlüğüne yazıyla bildirir ve karar taşınmazın kaydına işlenir. Mahkeme teminat şartı koymuşsa teminat yatırılmadan karar uygulanmaz. Tedbir, dava sonuçlanana veya mahkemece kaldırılana kadar taşınmazın devrini önler. Dava reddedilirse, tedbir yüzünden doğan zarar bu teminattan karşılanabilir.

Tapu iptal davası ile tapu kayıt düzeltme aynı şey midir?

Değildir. Tapu iptal ve tescil davasında mülkiyetin kime ait olduğu tartışılır ve malik değişir. Tapu kaydında düzeltme ise malikin adı, soyadı, baba adı veya doğum tarihi gibi kimlik bilgilerindeki yazım hatalarının giderilmesidir; mülkiyet değişmez. Bu hatalar önce tapu müdürlüğüne başvuruyla, sonuç alınamazsa tapu müdürlüğü hasım gösterilerek açılan davayla düzeltilir.

Dayanak mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 15, 598, 712, 733, 1007, 1023–1025; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 19, 30–39, 146, 504, 506; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12, 125, 367, 389; 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12. Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; davanın açılıp açılamayacağı ve sonucu, tapu kayıtlarına, delil durumuna ve taşınmazın el değiştirip değiştirmediğine göre değişir. Somut olayın gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukatla değerlendirilmesi önerilir.