Zilliyet Tapu Nedir?

Zilliyet tapu, resmî bir tapu türü değildir. Halk arasında, tapuda adına kayıt bulunmayan ama taşınmazı fiilen kullanan kişinin elindeki belgeler için kullanılan bir ifadedir. Doğru hukuki terim “zilyetlik”tir ve bir yeri kullanmayı, yani fiilî hâkimiyeti anlatır; mülkiyeti tek başına göstermez. Muhtar yazısı, vergi kaydı veya haricî satış senedi tapu senedi yerine geçmez. Zilyetlik ancak kanundaki şartlar varsa kadastro ya da mahkeme yoluyla tapuya dönüşebilir.

Bu nedenle “zilliyet tapulu” bir yeri almayı veya tapuya çevirmeyi düşünen kişinin önce taşınmazın tapu ve kadastro durumunu, kimin kullandığını ve kamuya ait bir yer olup olmadığını öğrenmesi gerekir. Aşağıda belgelerin ne anlama geldiği, tapuya çevirme yolları ve alım öncesi kontrol listesi ayrı ayrı açıklanmıştır.

Zilyetlik Nedir?

Zilyetlik, bir şey üzerinde fiilî hâkimiyet kurulmasıdır. Türk Medeni Kanunu m. 973’e göre bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Tarlayı eken, evde oturan veya bahçeyi kullanan kişi zilyettir; bu kişinin malik olup olmadığı ayrı bir sorudur.

Zilyetlik iyiniyetli veya kötüniyetli olabilir. İyiniyetli zilyet, yeri kullanmaya hakkı olduğuna inanan kişidir; kötüniyetli zilyet ise yerin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hâlde kullanır. Kavramın ayrıntıları, türleri ve korunması zilyetlik kavramı yazısında açıklanmıştır; bu yazı zilyetliğin tapu ile ilişkisine odaklanır.

Zilyetlik Tapusu

“Zilyetlik tapusu” ya da “zilliyet tapu” denildiğinde genellikle şu belgeler kastedilir: köy veya mahalle muhtarlığından alınan zilyetlik ya da ilmühaber yazısı, emlak vergisi kaydı, elektrik ve su abonelik belgeleri, haricî satış senedi veya noterde yapılmış satış vaadi. Bu belgeler kullanımın varlığını göstermeye yardımcı olabilir, ama hiçbiri tapu sicilinde mülkiyet kaydı değildir.

Tapu tahsis belgesinin hangi hakları sağladığı ve tapuya nasıl dönüştüğü tapu tahsis belgesi yazısında ele alınmıştır. Zilyetliğe ilişkin belgeler ise ancak aşağıdaki yollardan birinde delil olarak işe yarar.

Zilyetlikle Mülkiyet Kazanımı

Türk Medeni Kanunu, zilyetlikle taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını iki ayrı kurumda düzenler. İkisinin şartları birbirinden çok farklıdır ve “zilliyet tapu” sahipleri bakımından asıl önemli olan olağanüstü zamanaşımıdır.

• Olağan zamanaşımı (TMK m. 712): Tapu kütüğünde haklı bir sebep olmaksızın malik olarak kayıtlı bulunan kişinin, bu sicile dayanarak iyiniyetle, davasız ve aralıksız on yıl zilyet olduğu taşınmaz üzerindeki mülkiyetine itiraz edilemez. Yani bu kurum, tapuda zaten malik görünen ama kaydı bir hataya veya geçersiz bir işleme dayanan kişiyi korur. Tapuda adı olmayan kullanıcıya on yıl sonra tapu verilmesi anlamına gelmez.
• Olağanüstü zamanaşımı (TMK m. 713): Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın adına tescilini isteyebilir. Aynı koşullarla, tapuda malikin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya kayıt gaipliğine karar verilmiş bir kişi adına ise de tescil istenebilir.

Eski metinlerde 713. maddedeki “yirmi yıl önce ölmüş bir kişi adına kayıtlı” taşınmazlar için de tescil istenebileceği yazar. Anayasa Mahkemesi, 17 Mart 2011 tarihli ve E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararıyla bu hükümdeki “ölmüş” sözcüğünü iptal etmiştir. Bu nedenle bugün, malikinin ölümünün üzerinden yirmi yıl geçmiş olması tek başına zilyede tescil hakkı vermez; böyle bir taşınmaz malikin mirasçılarına aittir. İptal kararından önce açılmış davalar veya tamamlanmış süreler bakımından durum ayrıca değerlendirilir.

Yirmi yıllık kullanım her taşınmazda mülkiyet sağlamaz. Orman, mera, yaylak, kıyı gibi kamu malları ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler zilyetlikle kazanılamaz. Davada Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri taraf olur; mahkeme taşınmazın niteliğini bilirkişi, keşif ve resmî kayıtlarla inceler.

Zilliyet Tapu Normal Tapuya Nasıl Çevrilir?

Tek bir başvuruyla veya yalnızca belirli bir süre kullanmakla otomatik olarak tapu çıkmaz. Taşınmazın durumuna göre şu yollar gündeme gelebilir:

1. Taşınmaz tapuda kayıtlıysa: Kayıtlı malikten veya malik ölmüşse mirasçılık belgesi ile belirlenen mirasçılarından tapu müdürlüğünde resmî senetle satın almak gerekir. Haricî satışa dayanılarak mülkiyet uyuşmazlığı varsa tapu iptal ve tescil davası şartları ayrıca incelenir.
2. Taşınmaz tapuda kayıtlı değil ve kadastro çalışması yapılacaksa: Kadastro tespiti sırasında, Kadastro Kanunu m. 14’teki şartlar ve yüzölçümü sınırları içinde zilyet adına tespit yapılabilir. Bu aşamada tanık, vergi kaydı ve diğer belgeler tespit görevlilerine sunulur.
3. Taşınmaz tapuda kayıtlı değil ve kadastro tamamlanmışsa: TMK m. 713’e dayanan tescil davası açılabilir. Mahkeme yirmi yıllık, davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliği; taşınmazın zilyetlikle kazanılabilecek nitelikte olup olmadığını inceler.
4. Tapu tahsis belgesi varsa: Belge, imar ıslah planı uygulamasıyla tapuya dönüşür; süreç belediye nezdinde yürür.

Hangi yolun mümkün olduğu, taşınmazın tapu ve kadastro kaydı görülmeden söylenemez. Tapu müdürlüğü ve kadastro müdürlüğünden alınacak kayıt, ilk adımdır.

Zilliyet Tapulu Yer Alınırken Ne İncelenir?

Zilyetliğe dayanan bir yeri satın almak, tapulu bir taşınmazı almaktan çok daha fazla risk taşır. Satıcıya ödenen bedel karşılığında çoğu zaman mülkiyet değil, yalnızca kullanım devralınır. Alımdan önce şu noktalar kontrol edilmelidir:

• Tapu kaydı: Taşınmaz tapuda kimin adına kayıtlı? Kayıt varsa satıcı malik veya mirasçı değilse satış tapuda yapılamaz.
• Parsel ve kadastro durumu: Yerin kadastrosu yapılmış mı, hangi ada ve parselde, hangi nitelikle kayıtlı?
• Satıcının sıfatı: Satıcı yeri kendisi mi kullanıyor, kullanımı kimden ve hangi belgeyle devraldı? Önceki zilyetlerin süreleri ispatlanabilir mi?
• Kullanımın dayanağı: Kira, ortakçılık, izin veya hısımlık ilişkisiyle kullanılan bir yer malik sıfatıyla zilyetlik sayılmaz.
• Kamu taşınmazı ihtimali: Yer orman, mera, Hazine taşınmazı, kıyı alanı veya imar planında kamu kullanımına ayrılmış bir alan olabilir.
• Uyuşmazlık ve şerhler: Taşınmaz hakkında açılmış dava, kadastro itirazı veya tapuda şerh bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Satış ile zilyetliğin devri aynı şey değildir. Tapusuz bir yerde satıcı zilyetliği alıcıya devredebilir; alıcı da önceki zilyetliği kendi süresine ekleyerek ileride tescil talep etmeye çalışabilir. Ancak bu, mülkiyetin devredildiği anlamına gelmez ve tescil davasının sonucu garanti değildir.

Zilyetlik İddiasının İspatı

Tescil talep eden kişi, zilyetliğini ve kanundaki şartların tamamını ispatlamak zorundadır. Her delil farklı bir şeyi gösterir; tek bir belge çoğu zaman yeterli olmaz.

• Tanık beyanları: Zilyetliğin ne zaman başladığını, kesintisiz sürüp sürmediğini ve yerin malik gibi kullanılıp kullanılmadığını göstermede önemlidir. Komşu yer sahipleri ve köy halkı sıkça dinlenir.
• Resmî kayıtlar: Vergi kaydı, abonelik ve muhtar yazıları kullanımın belirli bir tarihte var olduğunu destekler; ancak süreyi ve malik sıfatını tek başına ispatlamaz.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Taşınmazın sınırlarını, niteliğini, üzerindeki yapı ve ekimleri, eski hava fotoğraflarına göre ne kadar süredir kullanıldığını ortaya koyar.
• Fotoğraf ve diğer kayıtlar: Kullanımı destekleyen yardımcı delillerdir; tarihleri ve hangi parsele ait oldukları gösterilebilmelidir.

Yirmi yıllık süre, iddianın yalnızca bir parçasıdır. Zilyetliğin davasız ve aralıksız olması, malik sıfatıyla sürdürülmesi ve taşınmazın zilyetlikle kazanılabilecek nitelikte bulunması da ayrıca ispatlanmalıdır. Bu şartlardan biri eksikse süre dolmuş olsa bile tescil kararı verilmez.

Sık Sorulan Sorular

Zilliyet tapulu yer alınır mı?

Alınabilir, ancak alıcı çoğu zaman mülkiyet değil kullanım hakkını devralır. Yer tapuda başkası adına kayıtlıysa veya kamuya aitse alıcı tapu sahibi olamayabilir. Alımdan önce tapu, kadastro ve kamu malı kontrolünün yapılması gerekir.

Zilliyet hakkı ne demek?

Zilliyet hakkı, gündelik dilde zilyetlik, yani bir taşınmazı fiilen kullanma durumu için kullanılır. Zilyet, zilyetliğine yapılan saldırılara karşı korunur; fakat bu koruma mülkiyet hakkı değildir. Mülkiyet için tapuda kayıt veya kanundaki şartlarla tescil gerekir.

Muhtar belgesi veya vergi kaydı tapu yerine geçer mi?

Geçmez. Bu belgeler taşınmazın belirli bir dönemde kullanıldığını göstermeye yardımcı olur, ama mülkiyet kaydı değildir. Kadastro tespitinde veya tescil davasında diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Yirmi yıl kullanmak her taşınmazda mülkiyet sağlar mı?

Sağlamaz. Yirmi yıllık zilyetlik yalnızca tapuda kayıtlı olmayan ya da kanunda sayılan özel durumdaki taşınmazlarda tescil talebine dayanak olabilir. Tapuda başkası adına kayıtlı yerler ve kamu malları kullanım süresi ne olursa olsun bu yolla kazanılamaz.

Tapu tahsis belgesi tapuya çevrilir mi?

Tapu tahsis belgesi, imar ıslah planı uygulandığında tapuya dönüşebilir. Bu dönüşüm belediyenin yürüttüğü işlemlere bağlıdır; belge sahibinin tek başına yapacağı bir başvuruyla kendiliğinden gerçekleşmez.

Dayanak mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 712, 713 ve 973; 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14; Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli, E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararı (Resmî Gazete, 23.07.2011). Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın kaydı ve niteliği sonucu belirlediğinden işlem öncesinde bir avukattan görüş alınması önerilir.