Kök Tapu Nedir? Kök Tapu ile Hisseli ve Kat Tapusu Arasındaki Fark

Kök tapu, kanunda tanımlanmış ayrı bir tapu türü değildir. Uygulamada bir binanın ya da parselin bağımsız bölümlere ayrılmadan önceki ana tapu kaydını anlatmak için kullanılır. Bir daire “kök tapulu” diye satılıyorsa çoğu zaman alıcıya o daireye ait ayrı bir tapu değil, binanın bulunduğu arsada bir hisse (pay) devredilir. Bu nedenle kök tapulu daire hukuken hisseli tapu gibi değerlendirilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusu ise belirli bir bağımsız bölümü ve ona bağlı arsa payını gösterir.

Aşağıda üç tapu türünün farkını, sahip olduğunuz tapunun hangisi olduğunu kayıttan nasıl anlayacağınızı, kök tapulu bir yer alırken nelere bakmanız gerektiğini ve kök tapunun kat mülkiyetine nasıl çevrildiğini bulacaksınız.

Kök Tapu Ne Demek?

Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “kök tapu” adıyla düzenlenmiş bir tapu türü yoktur. Tapu sicili bir taşınmazın mülkiyet durumunu gösterir: taşınmaz tek kişiye mi ait, paylı mı, elbirliği (iştirak) hâlinde mi, üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş mu. “Kök tapu” ifadesi ise bu kayıtlardan birini tarif etmek için kullanılan gündelik bir terimdir ve uygulamada iki farklı anlamda karşınıza çıkar.

Tapu sicilindeki ana kayıt anlamında kök tapu

Her parsel tapu kütüğünde kendi sayfasında kayıtlıdır. Bu parsel üzerindeki binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda, her bağımsız bölüm (daire, dükkân, ofis) kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya yazılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 11). Bağımsız bölüm sayfalarının dayandığı parselin, yani ana taşınmazın kaydı ve o kaydın geçmişi uygulamada “kök kayıt” ya da “kök tapu” diye anılır.

Bu anlamda kök tapu, taşınmazın kimden kime hangi işlemle geçtiğini gösteren kayıt zincirine bakmak için önemlidir. Örneğin miras, ifraz (bölme), tevhit (birleştirme) veya eski bir şerh nedeniyle bugünkü kaydın nasıl oluştuğunu anlamak gerektiğinde bu geçmiş kayıtlar incelenir.

Emlak piyasasındaki anlamıyla kök tapulu daire

İlanlarda ve satış görüşmelerinde “kök tapulu daire” denildiğinde genellikle binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı kastedilir. Bu durumda binanın bulunduğu arsa, daire sahipleri arasında paylı mülkiyettedir. Tapuda alıcı adına “3. kat 5 numaralı daire” yazmaz; yalnızca parseldeki pay oranı (örneğin 120/1000) yazar. Dairenin o paya karşılık geldiği, paydaşlar arasındaki fiilî kullanıma ve varsa aralarındaki anlaşmaya dayanır.

Tapunun niteliği hanesinde “arsa” yazdığı benzer durumları arsa tapulu ev alınır mı sorusu üzerinden ayrıca ele aldık. Kök tapulu daire ile arsa tapulu daire uygulamada çoğu zaman aynı durumu anlatır: alıcının elinde bağımsız bölüm tapusu değil, ana taşınmazda bir pay vardır.

Kök Tapu, Hisseli Tapu ve Kat Tapusu Arasındaki Fark

Aşağıdaki tablo, emlak piyasasındaki anlamıyla kök tapulu (hisseli) bir daireyi kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapusuyla karşılaştırır.

Hisseli tapu (paylı mülkiyet)

Hisseli tapu, birden fazla kişinin fiziken bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belirli paylarla malik olması demektir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 688). Her paydaş kendi payı üzerinde malik gibi hak sahibidir; payını satabilir, rehnedebilir ve payı alacaklıları tarafından haczedilebilir. Ancak hiçbir paydaşın taşınmazın belirli bir köşesi ya da belirli bir dairesi üzerinde tapuda görünen ayrı bir hakkı yoktur. Bu ilişkinin işleyişini paylı mülkiyet nedir yazısında ayrıntılı anlattık.

Kök tapulu daire, hisseli tapunun özel bir görünümüdür: Arsa üzerinde birden fazla daire bulunur ve her daire sahibi arsada paydaştır. Hukuki sonuçlar açısından kök tapulu daire ile hisseli tapu arasında bir fark yoktur.

Kat irtifakı tapusu

Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için, yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçilmek üzere arsa maliki ya da ortak malikleri tarafından kurulan bir haktır (KMK m. 1/2). Tapuda bağımsız bölümün numarası ve ona bağlı arsa payı yazar; böylece hangi dairenin kime ait olacağı projeye göre belirlenmiş olur. Kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar (KMK m. 10). Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı kat irtifakı ne demek yazısında daha ayrıntılı bulabilirsiniz.

Kat mülkiyeti tapusu

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlı başına kullanılabilen bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyettir (KMK m. 1/1). Kanuna göre kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m. 3). Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine çevrilir. Bu nedenle kat mülkiyeti tapusu, bağımsız bölümün mülkiyetini en açık biçimde gösteren tapu türüdür.

Tapunuzun Hangi Türde Olduğunu Nasıl Anlarsınız?

Tapu senedine veya e-Devlet’teki tapu bilgileri sorgulama ekranına bakarken şu alanları kontrol edin:

• Nitelik: “Arsa”, “tarla” veya “kargir ev” gibi bir ifade, binada bağımsız bölüm kaydı oluşturulmadığına işaret edebilir. Kat mülkiyetli dairelerde bağımsız bölümün niteliği “mesken” veya “dükkân” gibi yazılır.
• Bağımsız bölüm bilgisi: Kat, giriş ve bağımsız bölüm numarası yazıyorsa kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuştur.
• Arsa payı: Kat irtifakı ve kat mülkiyetinde bağımsız bölüme bağlı arsa payı ayrıca gösterilir.
• Hisse (pay/payda): Kök tapulu dairede pay, parselin tamamına aittir. Kat mülkiyetli bir dairede de “1/2” gibi bir hisse görebilirsiniz; bu durumda pay parselin değil, o dairenin üzerindedir (örneğin eşlerin daireyi birlikte almış olması).
• Mülkiyet türü ibaresi: Senette veya kayıtta “kat irtifakı” ya da “kat mülkiyeti” ibaresinin işaretli olup olmadığına bakın.

Tapu senedindeki her alanın ne anlama geldiğini tapu senedi nasıl okunur yazısında örnek üzerinden açıkladık.

Taşınmazın geçmiş kayıtlarını (kayıt zincirini) görmek için taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurulur. Tapu sicili herkese açık olmakla birlikte, kayıtları inceleyebilmek veya örnek alabilmek için ilginizi inandırıcı kılmanız gerekir (TMK m. 1020). Malik, mirasçı, vekil veya taşınmazla hukuki ilişkisini gösterebilen kişiler bu şartı karşılayabilir.

Kök Tapulu Daire Almadan Önce Bilmeniz Gerekenler

Kök tapulu (hisseli) bir daire almak hukuken mümkündür ve tapudaki pay, alıcı adına geçerli bir mülkiyet hakkı doğurur. Ancak kat mülkiyetli bir daire almaktan farklı sonuçları vardır.

Satın aldığınız daire tapuda belirli değildir

Tapuda yalnızca parseldeki payınız görünür. Hangi daireyi kullanacağınız, paydaşlar arasındaki fiilî duruma ve aranızdaki anlaşmaya dayanır. İleride bir paydaşla anlaşmazlık çıkarsa, kullandığınız dairenin size ait olduğunu tapuya dayanarak değil, başka delillerle ortaya koymanız gerekebilir.

Bu belirsizliği azaltmak için paydaşlar aralarında kullanma ve yönetim anlaşması yapabilir. Bu tür anlaşmaların tapu kütüğüne şerh edilmesine ilişkin uygulama, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2024/6 sayılı genelgesinde düzenlenmiştir. Şerh, anlaşmanın sonradan pay satın alan kişiler bakımından da bilinmesini sağlar.

Diğer paydaşların önalım hakkı vardır

Paylı mülkiyette bir paydaş payını paydaş olmayan birine satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım (şufa) hakkını kullanarak o payı alıcıdan alabilir (TMK m. 732). Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733). Bir yıllık azami süre, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla getirilmiştir; bu tarihten önceki satışlarda eski düzenlemedeki iki yıllık süre uygulanır. Aynı değişiklikle önalım davasında ödenecek bedelin, mahkemece belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanması esası kabul edilmiştir (TMK m. 734). Önalımın şartlarını ve davanın işleyişini şufa hakkı yazısında anlattık.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir binada ise durum farklıdır: Bir bağımsız bölüm satıldığında diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur (KMK m. 8).

Bir paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir

Paylı mülkiyette her paydaş, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698). Taşınmaz aynen bölünemiyorsa mahkeme satış yoluyla paylaşmaya karar verebilir (TMK m. 699). Bu durumda yalnızca sizin payınız değil, oturduğunuz daireyle birlikte parselin tamamı satışa çıkabilir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak, 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartıdır. Sürecin aşamalarını ortaklığın giderilmesi davası yazısında bulabilirsiniz.

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir ana taşınmazda ise ortaklığın giderilmesi istenemez (KMK m. 7). Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmazda açılan ortaklığın giderilmesi davasında, paydaşlardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak ve bağımsız bölümler paydaşlara tahsis edilerek yapılmasını isteyebilir (KMK m. 10).

Payınız başkasının borcundan etkilenmez, ama ortaklar değişebilir

Bir paydaşın borcu nedeniyle yalnızca onun payı haczedilebilir; sizin payınız bu borçtan sorumlu tutulmaz. Ancak haczedilen pay icra yoluyla satılırsa parselde tanımadığınız yeni bir paydaş ortaya çıkabilir.

İmar ve iskân durumu tapudan görünmez

Tapu kaydı, yapının ruhsatlı olup olmadığını veya yapı kullanma izin belgesi alıp almadığını göstermez. Kök tapulu bir binanın kat mülkiyetine geçirilip geçirilemeyeceği bu belgelere bağlı olduğundan, satın almadan önce belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve onaylı mimari projeyi araştırmak gerekir.

Konut kredisi kullanmak zorlaşır

Bankalar konut kredisinde genellikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş, niteliği mesken olan bağımsız bölümleri teminat olarak kabul eder. Hisseli bir payın ipotek edilmesi diğer paydaşların durumunu da etkilediğinden, bankaların çoğu kök tapulu dairelere konut kredisi kullandırmaz. Bazı bankalar ek teminat veya tüm paydaşların ipoteğe katılması gibi şartlarla değerlendirme yapabilir. Bu bir kanun hükmü değil, bankanın kredi politikası ve ekspertiz sonucuna bağlı bir karardır.

Kentsel dönüşümde hakkınız paya göre hesaplanır

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit edilen binalarda yeniden yapım, payların satışı ve kat karşılığı gibi kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Kök tapulu bir binada sizin hakkınız, kullandığınız dairenin büyüklüğüne değil tapudaki pay oranınıza göre hesaplanır. Pay oranınız kullandığınız daireyle orantılı değilse, dönüşüm görüşmelerinde bu fark önem kazanır.

Kök Tapu Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kök tapulu bir binanın kat mülkiyetine geçebilmesi için hem yapının imar mevzuatına uygun olması hem de paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir. Süreç genel olarak şöyle ilerler:

1. Yapının durumunu belirleyin. Kat mülkiyeti tamamlanmış yapılar üzerinde kurulur ve kurulması için yapı kullanma izin belgesi aranır (KMK m. 12). Binanın ruhsatı yoksa veya yapı projeye aykırıysa önce bu durumun imar mevzuatına göre giderilmesi gerekir.
2. Bütün paydaşlar başvursun. Kat mülkiyetinin kurulması için ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları, gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurmalıdır (KMK m. 12). Bu belgeler arasında onaylı mimari proje, yönetim planı ve yapı kullanma izin belgesi bulunur.
3. Arsa paylarını ve bağımsız bölümleri eşleştirin. Projede her bağımsız bölüme düşen arsa payı belirlenir. Paydaşların bugünkü pay oranları ile kullandıkları daireler birbirini tutmuyorsa, bu noktada aralarında denkleştirme yapılması gerekebilir.
4. Resmî senet ve tescil. Kat mülkiyeti, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar (KMK m. 10).

Binada daha önce kat irtifakı kurulmuşsa süreç daha kolaydır. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de başlatılabilir (KMK m. 3, m. 14).

Paydaşlar anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi davasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılması talep edilebilir. Mahkemenin bu yolu uygulayabilmesi, yapının kat mülkiyetine elverişli olmasına ve bağımsız bölümlerin paydaşlar arasında paylaştırılabilmesine bağlıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kök tapu güvenilir mi?

Kök tapudaki pay, tapu siciline kayıtlı geçerli bir mülkiyet hakkıdır. Risk, kaydın geçersizliğinden değil, satın alınanın belirli bir daire değil ortak bir pay olmasından kaynaklanır. Önalım, ortaklığın giderilmesi ve kredi konusundaki sınırlamalar bu yüzden ortaya çıkar.

Kök tapulu eve kredi çıkar mı?

Bankaların çoğu konut kredisinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş, niteliği mesken olan bir bağımsız bölüm ister. Kök tapulu dairelere kredi genellikle kullandırılmaz. Bazı bankalar ek teminat veya tüm paydaşların onayı gibi şartlarla istisnai değerlendirme yapabilir.

Kök tapulu dairedeki payımı tek başıma satabilir miyim?

Evet, kendi payınızı diğer paydaşların onayı olmadan satabilirsiniz (TMK m. 688). Ancak payı paydaş olmayan birine satarsanız diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi, sürelerin işlemeye başlaması bakımından önemlidir.

Kök tapu e-Devlet’te görünür mü?

Adınıza kayıtlı taşınmazları ve paylarınızı e-Devlet’teki tapu bilgileri sorgulama hizmetinden görebilirsiniz. Taşınmazın geçmiş malik zinciri ve eski kayıtları ise bu ekranda yer almaz. Bunun için taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurmanız gerekir.

Kök tapu ile müstakil tapu aynı şey mi?

Hayır. Müstakil tapu, taşınmazın tamamının tek bir kişiye ait olduğunu anlatır. Tek malike ait bir parselin ana kaydı hem kök kayıt hem de müstakil tapu olabilir. Çok daireli ve kat irtifakı kurulmamış bir binada ise kök tapu paylıdır, yani hisselidir.

En sağlam tapu hangisi?

Bir dairenin mülkiyetini en açık gösteren tür kat mülkiyeti tapusudur; bağımsız bölüm, arsa payı ve yapı kullanma izni bakımından en tamamlanmış aşamayı gösterir. Kat irtifakı bu aşamaya geçişi ifade eder. Hangi türde olursa olsun, satın almadan önce tapudaki haciz, ipotek ve şerh kayıtlarının ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Kök tapulu binada kentsel dönüşüm kararı nasıl alınır?

Riskli yapı tespit edilmiş binalarda kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun m. 6). Bu hesapta kişi sayısı değil, tapudaki pay oranları esas alınır. Karara katılmayan paydaşların payları kanunda öngörülen usulle satılabilir.