Arsa Tapulu Ev Alınır Mı?

Arsa tapulu ev alınabilir; ancak bu satışta tapuda bir daire değil, arsanın kendisi veya arsadaki bir pay devralınır. Tapu kaydında bağımsız bölüm bulunmadığından satın alınan evin hangi kat ve cephede olduğu tapudan anlaşılmaz; yapının ruhsatlı ve iskânlı olup olmadığı da tapu kaydından görülmez. Bu nedenle karar, şu dört kontrole bağlıdır: parselin imar durumu, yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesinin (iskân) varlığı, arsanın hisseli olup olmadığı ve tapudaki haciz, ipotek ve şerh kayıtları. Bu kontroller olumluysa ve kat mülkiyetine geçiş mümkünse alım değerlendirilebilir; ruhsatsız veya imara aykırı yapıda yıkım, kredi ve yeniden satış sorunları gündeme gelir.

Arsa Tapulu Ev Ne Demek?

Arsa tapulu ev, üzerinde yapı bulunduğu hâlde tapu kaydının “niteliği” hanesinde arsa, tarla veya bahçe yazan taşınmazdır. Tapuda yapı görünmez, çünkü cins değişikliği yapılmamış ve kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamıştır. Uygulamada iki farklı durum bu adla anılır:

• Arsa tapulu müstakil ev: Parselin tamamı tek kişiye aittir ve üzerinde bir ev vardır. Satışta parselin tamamı devredilir.
• Arsa tapulu daire: Çok daireli bir binanın bulunduğu arsa, daire sahipleri arasında paylı (hisseli) mülkiyettedir. Satışta daire değil, arsadaki pay devredilir; dairenin o paya ait olduğu yalnızca fiilî kullanıma dayanır.

Tapunun arsa olarak kalmasının üç olağan nedeni vardır: yapı ruhsatsız yapılmıştır; ruhsat alınmış ama yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır; ya da ruhsat ve iskân bulunduğu hâlde tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemi yapılmamıştır. İlk durumda hukuki sorun yapının kendisindedir; sonuncusunda yalnızca tapu işlemi eksiktir.

Arsa tapusu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı

Kavramların ayrıntısı için kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti ve ana taşınmaz ne demek yazılarına bakabilirsiniz.

Arsa Tapulu Ev Almanın Başlıca Riskleri

Satın alınan dairenin tapuda bağımsız bölüm olmaması

Arsa paylı tapuda alıcı, binadaki belirli bir dairenin değil, arsanın tamamı üzerindeki oransal payın maliki olur. “Üçüncü kattaki daire” tapuda alıcıya özgülenmez. Satıcının gösterdiği dairenin o paya karşılık geldiği, yalnızca paydaşlar arasındaki fiilî kullanım düzenine dayanır.

Ruhsatsız veya projeye aykırı yapı riski

Tapu kaydı yapının ruhsatlı olduğunu göstermez. Yapı ruhsatsızsa ya da ruhsat ve eklerine aykırı kat, çıkma veya ilave içeriyorsa İmar Kanunu bakımından kaçak yapı sayılır. Bu durum yalnızca belediyedeki imar dosyasından öğrenilebilir.

Yıkım ve idari para cezası riski

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde yapı mühürlenir; aykırılık bir ay içinde giderilmez veya ruhsat alınmazsa yıkım kararı verilir (İmar Kanunu m. 32) ve yapı sahibine idari para cezası uygulanır (m. 42). Yapı kullanma izni bulunmayan yapılar kural olarak elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (m. 31). Yapı için 2018–2019 imar barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa, belge yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüme kadar yıkım ve para cezasına karşı koruma sağlar; ancak yapıyı ruhsatlı hâle getirmez ve yapı yıkıldığında yeniden inşa hakkı vermez.

Hisseli tapu ve fiilî taksim sorunu

Arsa paylı tapuda paydaşların “şu daire benim” şeklindeki paylaşımı tapuya yansımaz ve üç sonuç doğurur. Paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir; taşınmaz aynen bölünemiyorsa arsa ve bina birlikte satılır, bedel paylar oranında dağıtılır. Payı dışarıdan satın alan kişiye karşı diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Ayrıca payını satan her paydaşla birlikte ortak sayısı ve muhatap değişir. Pay devrinin kuralları hisseli tapuda pay satışı yazısında, pay oranının anlamı arsa payı nedir yazısında açıklanmıştır.

İpotek, haciz ve şerhler

Tapudaki ipotek, haciz ve şerhler satışla kalkmaz; taşınmazla veya payla birlikte alıcıya geçer. Arsa paylı tapuda yalnızca satıcının payı değil, parselin tamamını ilgilendiren kayıtlar da (kamulaştırma, yol, irtifak, davalıdır şerhi) kontrol edilmelidir.

Konut kredisi ve ekspertiz sorunu

Bankalar konut kredisinde teminat olarak tapuda tanımlı bir bağımsız bölüm arar ve ekspertiz raporunda ruhsat ile iskân durumuna bakar. Arsa tapulu taşınmazda bu koşullar çoğunlukla sağlanamadığından kredi talebi olumsuz sonuçlanabilir; bu aynı zamanda ileride taşınmazı satarken alıcı çevresini daraltır.

Kentsel dönüşümde arsa payı riski

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapının yeniden yapılmasına paydaşların hisseleri oranındaki salt çoğunluğuyla karar verilir ve yeni yapıdaki haklar arsa payı esas alınarak belirlenir. Arsa tapulu binada mevcut dairenin katı, cephesi veya büyüklüğü kendiliğinden hak doğurmaz; arsa payı düşük olan malik, kullandığı daireden daha küçük bir karşılıkla karşılaşabilir. Karara katılmayan paydaşın payı, kanundaki usulle satışa çıkarılabilir.

Satın Almadan Önce Yapılacak 10 Kontrol

1. Tapu kaydı ve ada-parsel: Malik, nitelik, yüzölçümü ve pay oranı Web Tapu veya tapu müdürlüğünden; parselin konumu ve sınırları TKGM Parsel Sorgu üzerinden kontrol edilir.
2. İmar durumu: Belediyeden alınacak imar durum belgesiyle parselin konut alanında olup olmadığı ve yapılaşma koşulları (emsal, kat sayısı, çekme mesafeleri) öğrenilir.
3. Yapı ruhsatı: Belediye imar arşivinde yapıya ait ruhsat bulunup bulunmadığı ve ruhsatın kaç kat, kaç bağımsız bölüm için verildiği sorulur.
4. Yapı kullanma izin belgesi: İskânın binanın tamamı için mi yoksa bir kısmı için mi alındığı kontrol edilir.
5. Onaylı mimari proje: Mevcut yapı projeyle karşılaştırılır; sonradan eklenen kat, kapatılan balkon veya bölünen daire aykırılık oluşturur.
6. Bağımsız bölüm ve arsa payı: Satın alınacak payın, kullanılan dairenin binadaki ağırlığına karşılık gelip gelmediği ve diğer paydaşların kimler olduğu belirlenir.
7. Haciz, ipotek ve şerhler: Güncel tapu kaydı satış gününde yeniden alınır.
8. Belediyedeki kaçak yapı ve yıkım kayıtları: Yapı tatil tutanağı, mühürleme, encümen kararı veya ödenmemiş para cezası olup olmadığı yazılı olarak sorulur; varsa Yapı Kayıt Belgesi görülür.
9. Abonelik ve DASK durumu: Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kalıcı mı geçici mi (şantiye) olduğu ve binanın zorunlu deprem sigortası yaptırılabilir durumda olup olmadığı kontrol edilir.
10. Ekspertiz ve teknik inceleme: Lisanslı bir değerleme uzmanından rapor ve bir inşaat mühendisinden yapının taşıyıcı sistemine ilişkin görüş alınır.

Satış, tapu müdürlüğünde veya noterde düzenlenen resmî satış sözleşmesiyle yapılmalıdır. Elden yazılı sözleşme veya senet mülkiyeti geçirmez; satıcı devirden kaçınırsa alıcının başvurabileceği yollar ve sınırları tapu iptal ve tescil davası yazısında açıklanmıştır.

Arsa Tapulu Ev Kat Mülkiyetine Çevrilebilir mi?

Gerekli yapı ve proje koşulları

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1). Olağan yol şudur: yapı ruhsat ve projesine uygun olmalı, yapı kullanma izin belgesi alınmalı, tapuda cins değişikliği yapılmalı ve onaylı mimari proje, yönetim planı ve bağımsız bölüm listesiyle kat mülkiyeti kurulmalıdır (m. 12). Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılarda ise, belge bedeli kadar ek ödeme yapılarak iskân aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş mümkündür.

Tüm maliklerin katılımı gereken durumlar

Kat mülkiyetine geçiş için arsanın bütün paydaşlarının birlikte istemde bulunması gerekir (m. 12); Yapı Kayıt Belgesiyle yapılan geçişte de tüm maliklerin muvafakati aranır. Paydaşlardan biri imzadan kaçınırsa işlem tapuda yapılamaz. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davasında, yapının kat mülkiyetine elverişli olması ve her paydaşa bağımsız bölüm özgülenebilmesi koşuluyla, mahkemeden taşınmazın kat mülkiyetine çevrilerek paylaştırılması istenebilir (m. 10).

Dönüşümün mümkün olmadığı durumlar

Yapı ruhsatsızsa ve Yapı Kayıt Belgesi de yoksa, parsel imar planında konut alanı dışında kalıyorsa (tarım alanı, yeşil alan, yol), yapı projesine aykırı kat veya ilaveler içeriyorsa ya da bölümler bağımsız bölüm niteliği taşımıyorsa kat mülkiyeti kurulamaz. Bu tür taşınmazlarda tapu, yapı ayakta kaldığı sürece arsa olarak kalır.

Arsa Tapulu Ev İçin Kredi Çıkar mı?

Konut kredisi, bankanın değerleme raporuna ve teminat koşullarına bağlıdır; arsa tapulu taşınmazlarda bağımsız bölüm tapusu ve iskân bulunmadığından bu kredi türü çoğu zaman kullanılamaz. Bazı bankalar taşınmazı arsa olarak değerleyip farklı bir kredi türü önerebilir; bu durumda değerleme yapı üzerinden değil arsa üzerinden yapılır ve tutar düşer. Kredi kullanılacaksa, kaparo veya ön ödeme yapılmadan önce bankadan ön değerlendirme alınması gerekir.

Arsa Tapulu Ev Almak Ne Zaman Mantıklı Olabilir?

Sık Sorulan Sorular

Arsa tapulu dairede oturmak yasal mı?

Tapunun arsa olması oturmayı tek başına hukuka aykırı kılmaz; belirleyici olan yapının ruhsat ve iskân durumudur. Ruhsatlı ve iskânlı yapıda yalnızca tapu işlemi eksiktir. Ruhsatsız veya iskânsız yapıda ise kullanım, yıkım kararı ve idari para cezası riskiyle birlikte sürer.

Arsa tapulu eve konut kredisi çıkar mı?

Çoğu durumda çıkmaz. Bankalar konut kredisi için tapuda bağımsız bölüm ve iskân arar; arsa tapulu taşınmaz bu koşulları sağlamadığında ekspertiz raporu krediye elverişli bulmaz. Taşınmazın arsa olarak değerlenmesi hâlinde farklı kredi türleri gündeme gelebilir, ancak tutar daha düşük olur.

Arsa tapulu ev kentsel dönüşüme girerse ne olur?

Yeni yapıdaki haklar arsa payına göre belirlenir; mevcut dairenin katı ve cephesi kendiliğinden korunmaz. Yeniden yapım kararı, paydaşların hisseleri oranındaki salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan paydaşın payı, 6306 sayılı Kanun’daki usulle satılabilir. Bu nedenle alım öncesinde satın alınacak arsa payının binadaki diğer paylara oranı kontrol edilmelidir.

Arsa tapulu evde elektrik ve su aboneliği alınabilir mi?

Yapı kullanma izni bulunan yapıda kalıcı abonelik alınır. İskânsız yapılar kural olarak bu hizmetlerden yararlandırılmaz; uygulamada geçici abonelik verildiği veya Yapı Kayıt Belgesiyle abonelik kurulduğu görülür. Mevcut aboneliğin türü satın almadan önce dağıtım şirketinden öğrenilmelidir.

Arsa tapusu kat mülkiyetine çevrilebilir mi?

Yapı ruhsatlı ve iskânlıysa ya da Yapı Kayıt Belgesi varsa ve tüm paydaşlar birlikte başvurursa çevrilebilir. Ruhsatsız, imara aykırı veya bağımsız bölüm niteliği taşımayan yapılarda çevrilemez. Bir paydaşın imzadan kaçınması hâlinde mahkeme yolu ayrıca değerlendirilir.

Arsa tapulu ev satılırken diğer hissedarların izni gerekir mi?

Gerekmez. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını tek başına satabilir. Ancak pay, paydaş olmayan birine satıldığında diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle alabilir; bu hak satışın noterden bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilir.

Tapuda arsa yazması binanın kaçak olduğu anlamına gelir mi?

Hayır. Ruhsatlı ve iskânlı olduğu hâlde cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemi yapılmamış binaların tapusu da arsa olarak görünür. Yapının yasal olup olmadığı tapudan değil, belediyedeki ruhsat, proje ve iskân kayıtlarından anlaşılır. Tersine, tapuda bir yapı niteliği yazması da mevcut binanın ruhsat ve projesine uygun olduğunu tek başına göstermez.

Dayanak mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1, 7, 10, 12; 3194 sayılı İmar Kanunu m. 31, 32, 42 ve geçici m. 16; 6306 sayılı Kanun m. 6; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 688, 698, 732. Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; imar durumu, ruhsat kayıtları ve tapu kaydı her taşınmazda farklıdır. Satın alma kararından önce belgelerin gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukatla incelenmesi önerilir.