Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul hukuku, taşınmazların mülkiyeti, kullanımı, devri, paylaşımı ve taşınmazlar üzerinde doğan ayni veya şahsi haklardan kaynaklanan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk alanıdır. Bu alan yalnızca tapu işlemlerini değil; ortaklığın giderilmesi, şufa hakkı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kentsel dönüşüm, riskli yapı tespiti, satış vaadi sözleşmeleri ve taşınmazdan kaynaklanan tazminat taleplerini de kapsar.

İstanbul’da taşınmaz değerlerinin yüksek olması, hisseli mülkiyet yapıları, aile içi devirler, müteahhit sözleşmeleri ve tapu kayıtlarındaki uyuşmazlıklar nedeniyle gayrimenkul hukuku davaları dikkatli bir hukuki değerlendirme gerektirir.

1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan dava türlerinden biri tapu iptal ve tescil davasıdır. Tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşması, geçersiz sözleşme, vekalet görevinin kötüye kullanılması, hata, hile, muvazaa veya ehliyetsizlik gibi nedenlerle tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili talep edilebilir.

Bu davalarda tapu kaydı, resmi senet, vekaletname, ödeme belgeleri, taraflar arasındaki ilişki ve taşınmazın fiili kullanım durumu birlikte değerlendirilir. Özellikle vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası bulunan dosyalarda işlemin yapıldığı tarih, vekaletnamenin kapsamı ve tarafların gerçek iradesi önem taşır.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davası

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Bu dava, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlar.

Mahkeme, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Bu süreçte taşınmazın niteliği, imar durumu, pay oranları, bilirkişi raporu ve satış aşamasındaki usul işlemleri önemlidir. Miras kalan taşınmazlarda da paydaşlar arasında anlaşmazlık varsa ortaklığın giderilmesi davası sıklıkla başvurulan bir yoldur.

3. Şufa Hakkı ve Hisseli Tapu Uyuşmazlıkları

Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan önalım hakkıdır. Bu hak, belirli süreler içinde ve dava yoluyla kullanılmalıdır.

Şufa hakkı davalarında satışın gerçek bedeli, bildirimin usulü, paydaşlık ilişkisi ve hakkın süresinde kullanılıp kullanılmadığı değerlendirilir. Bazı durumlarda şufa hakkının kullanılamayacağı haller de gündeme gelebilir. Bu nedenle hisseli tapu satışlarında işlem yapılmadan önce hukuki risklerin değerlendirilmesi önemlidir.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan ve taşınmaz hukuku ile borçlar hukukunu birlikte ilgilendiren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi taşınmazını inşaat yapılması amacıyla yükleniciye bırakır; yüklenici ise belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında teslim süresi, eksik veya ayıplı imalat, ruhsat ve iskan işlemleri, gecikme tazminatı, sözleşmenin feshi ve tapu devri konuları önem taşır. Sözleşmenin açık, uygulanabilir ve tarafların yükümlülüklerini net şekilde düzenlemesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

5. Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Süreçleri

Kentsel dönüşüm süreçleri, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen teknik ve hukuki aşamalardan oluşur. Riskli yapı tespiti, itiraz süreci, tahliye, yıkım, yeniden yapım ve yükleniciyle yapılacak sözleşmeler bu alanın temel konuları arasındadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin oy oranları, alınan kararların hukuka uygunluğu, arsa payları, kira yardımı, tahliye süreleri ve yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı dikkatle incelenmelidir. Özellikle apartman veya site ölçeğindeki dönüşüm projelerinde, kararların usulüne uygun alınmaması ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

6. Satış Vaadi Sözleşmeleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin ileride taşınmaz satışını yapmayı üstlendiği sözleşme türüdür. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.

Satış vaadi sözleşmesi uyuşmazlıklarında sözleşmenin şekli, bedelin ödenip ödenmediği, tapuya şerh verilip verilmediği ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilip devredilmediği önemlidir. Şartları oluşmuşsa tapu iptal ve tescil davası veya sözleşmeden kaynaklanan alacak ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

7. Arsa Payı, Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Uyuşmazlıkları

Apartman ve site yaşamında arsa payı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kaynaklı uyuşmazlıklar sık görülür. Bağımsız bölümlerin değerleri ile arsa payları arasında ciddi dengesizlik varsa arsa payı düzeltme davası açılması gündeme gelebilir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı süreçlerinde yönetim planı, ortak alan kullanımı, aidat yükümlülükleri, bağımsız bölüm sınırları ve tapu kayıtları birlikte değerlendirilmelidir. Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca tapu kaydı değil, mimari proje ve fiili kullanım durumu da önem taşır.

8. Ecrimisil ve Taşınmazdan Kaynaklanan Tazminat Talepleri

Bir taşınmazın malik veya hak sahibi olmayan kişi tarafından haksız şekilde kullanılması halinde ecrimisil talebi gündeme gelebilir. Ecrimisil, haksız kullanım nedeniyle talep edilen kullanım bedelidir.

Ecrimisil davalarında taşınmazın kim tarafından, hangi tarihler arasında, ne şekilde kullanıldığı ve kullanımın haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığı araştırılır. Özellikle hisseli taşınmazlarda paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması halinde diğer paydaşların talep hakları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

9. İnançlı İşlem ve Muvazaa İddiaları

Taşınmaz devrinin gerçekte farklı bir amaçla yapılması, taraflar arasında güven ilişkisine dayalı işlem kurulması veya satışın görünürde yapılmış olması halinde inançlı işlem ve muvazaa iddiaları gündeme gelebilir.

İnançlı işlem iddiasında yazılı delil, taraflar arasındaki ilişki, ödeme hareketleri ve taşınmazın kullanım biçimi önemlidir. Bu tür davalarda ispat yükü ve delillerin hukuka uygun şekilde sunulması sonucu doğrudan etkileyebilir.

10. Gayrimenkul Hukukunda Dava Öncesi Değerlendirme

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava açmadan önce tapu kaydı, resmi senet, belediye ve imar kayıtları, sözleşmeler, ödeme belgeleri, ihtarnameler ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte incelenmelidir. Taşınmazın hukuki durumu kadar fiili kullanımı da önemlidir.

İstanbul’da gayrimenkul hukuku alanında yaşanan uyuşmazlıklarda doğru hukuki yolun belirlenmesi, gereksiz dava ve masrafların önüne geçebilir. Bu nedenle tapu, mülkiyet, sözleşme, kentsel dönüşüm veya hisseli taşınmaz uyuşmazlıklarında işlem yapılmadan önce dosyanın bütün yönleriyle değerlendirilmesi gerekir.